一、总 论
     
    ㈠ 项目概况
     
    1、项目名称与承办单位
    项目名称：
    岳阳市云峰花园
    项目实施地点：
    岳阳市南湖大道
    项目承办单位：
    岳阳安得置业有限公司成立于1996年，注册资金1000万元，是以房地产开发与经营为主导产业的企业，具有国家房地产开发三级资质。
     
    2、建设内容、规模及资金来源
    建设内容：
    本项目为集商业、服务、住宅为一体的房地产开发和配套设施建设。
    建设规模：
    项目总用地面积3166.9平方米，占地地积1754平方米，总建筑面积32000平方米（含地下层2265平方米），其中商业建筑5100平方米，住宅22655平方米，空中会所1980平方米，地下层2265平方米，道路面积400平方米，绿化面积1000平方米。
     
    ㈡　可行性研究报告编制的依据
     
    １、关于编制岳阳市云峰花园开发项目可行性研究报告的委托书；
    ２、 国家发展计划委员会计办投资[2002]15号印发的《投资项目可行性研究指南》；
    ３、国家计委、建设部计投[1993]530号关于“印发建设项目经济评价方法与参数的通知”
    ４、岳阳市城市建设总体规划；
    ５、国家有关建筑工程设计规范和标准；
    ６、项目承办单位提供的相关基础资料。
     
    ㈢　工可研究范围与工作概况
     
    １、本项目可行性研究报告编制范围包括：岳阳市云峰花园的市场预测、建设的条件、建设规模与建设内容、建设方案、投资估算与资金筹措、效益分析等。
    ２、可行性研究工作概况
    根据委托，我公司组织相关工程技术人员对项目建设相关情况进行了调查，分析了有关资料，依据现行有关法律、法规和投资项目可行性研究报告的编制要求及项目地的地理、水文、气象、交通、水电等基本情况，对项目的建设条件、建设方案、建设规模及综合效益进行了研究与论证，在满足技术可行、经济合理的基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。
     
    ㈣　主要技术经济指标（见表1-1）
     
    表1-1             主要技术经济指标表

     
    (五)结论
    　　
    通过对建设场地的区位、项目建设必要性、建设条件、市场预测、项目建设规模、资金筹措方式等的深入调查研究结论如下：
     1、项目是在岳阳市繁华地段南湖大道开发建设的商业黄金铺面，有利于加快岳阳市南湖大道街区的规范和发展，有利于优化岳阳市商业、服务业的结构和布局，给岳阳房地产业带来了新的发展理念，项目的开发建设符合城市发展规划，对推进岳阳市城市建设具有极积的作用。
     2、项目建设的场地周围城市配套基础设施齐全，有利于提供经济可靠的水电、通讯、交通、消防安全等建设条件，营造方便、安全、舒适、高效的商务、购物环境。
     3、项目的前期工作比较扎实，支持项目顺利建设的法律文件和手续等基础资料齐全。
     4、资金筹措和来源基本上落实。自有资金基本到位。
     5、项目建设的各项经济、社会效益等指标，均满足国家发改委、建设部关于项目建设的可行研究技术参数的要求。
    根据以上各个方面研究的成果，经过综合评估，认定项目建设区位条件优越，具有商贸发展的竞争力，具有抗御市场风险的能力，资金筹措基本到位，市政府有关部门的高度重视和鼎力支持。因此项目的建设是可行的。
     
    二、项目开发背景与市场分析
     
    ㈠　经济与地理环境
     
    1、项目区概况
    岳阳市位于湖南省东北部，地处东经112°18′～114°9′北纬28°25′～29°51′之间。岳阳市现有行政区域包括四区（岳阳楼区、云溪区、君山区、屈原管理区）、四县（岳阳、华容、湘阴、平江）、二市（临湘、汩罗），东邻湖北省通城县和江西省铜鼓县、修水县，西抵沅江县、南县和湖北省石首市，北接湖北省监利县、洪湖市、赤壁市，南接长沙和浏阳市、望城县，土地面积15019.2平方公里，占全省土地面积的7.08%，2005年全市期末总人口为536.90万人。岳阳是一座历史悠久的文化古城，距今已有2500多年历史，是全国对外开放甲级旅游城市，人文景观十分丰富，有岳阳楼、屈子祠等名胜古迹193处。
    岳阳是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市，岳阳地处一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。京广铁路纵贯境内三县（市）二区；公路有京珠高速和106、107两条国道平行穿越；水路通江达海，有长江岸线163公里，城陵矶是长江八大良港之一。
    岳阳是新兴的工业城市，是中南地区最大的石化基地，全市已形成石化、电力、造纸、纺织、机械、建材、食品、饲料等几大支柱产业。岳阳有储量丰富的金、银、铜、锌、铀、独居石、白云石、高岭土、花岗岩等矿产资源。
    岳阳市气候温和，雨量充沛，土地肥沃，农副产品资源丰富。岳阳市城市综合服务功能比较齐全，连续多次评为国家及省级卫生城市。
    改革开放以来，岳阳市优越的区位环境和改革开放的有利政策加快了岳阳经济社会事业的快速发展，2005年全市GDP628.57亿元，比上年增长11.7%，规模和速度均创七年新高。人均GDP取得历史性突破，达到12408元。产业结构进一步优化，三次产业结构为19.4:46.4:34.2。2005年，全社会固定资产投资191.70亿元，比上年增长25.4%。
     
    ㈡　房地产开发市场状况
     
    １、全国房地产开发市场状况
    我国的房地产业从2000开始新一轮的发展，房地产业在连续5年保持年均增长近20％的基础上，动态指标房地产投资增长率从1999年开始发生很大的变化，一直保持在25%以上，是GDP增长的3倍左右。2005年，全国累计完成房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%，增幅比上年回落了8.3个百分点。全国完成商品住宅投资10768亿元,同比增长21.9%。全国商品住宅平均销售价格同比增长9.3%，增幅比上年回落5.9个百分点。
    在静态的指标上，先看价格，我国主要的有代表性的价格收入比较高，一般都大于8，远高于国际公认的高限6；再看空置率，较为官方的意见认为2003年末我国的空置率为12%或14%，而也有观点认为空置率不到10％，另有意见认为空置率早已超过了20％。观点不同的主要原因在于人们计算方法的不一和对空置率理解的差异。但无论哪种算法，都明显高于国际公认的5%左右的警戒线；还有在房地产投资贷款方面和按揭贷款方面， 2003年投资贷款占总投资的比重23.7%，但增长率却达48%。在按揭贷款方面，增长率也十分迅速。
    房地产存在泡沫已受到政府部门、专家学者和普通大众的关注，从2004年下半年开始，国家逐步收紧房地产开发、土地供应和房贷政策。最近国务院举行了专门针对房地产市场，由温总理主持的的工作会。会议提出八条措施对当前加强房地产市场进行引导和调控：一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
    但是政策的意图是要让房地产业健康稳定地发展，防止因房地产业的泡沫影响到经济的发展，房地产业仍然是支柱产业，仍将会保持持续快速发展：
    其一、从基本面上看，中国目前仅处于工业化中期，中国城镇人口比重目前只有40%，估计到2020年以后中国才有可能达到60％以上的城镇人口比重，而中国人的住房由于历史的欠帐，与欧美的情况不完全相同，在大部分城市可以说还刚刚开始进入商品房阶段，因此也可以说大部分的潜在需求并未得到满足，由此可以肯定中国的房地产还有至少15年以上的大发展。
    其二、由于中国经济发展的不平衡造成房地产业在地区之间差别巨大。一方面沿海发达地区、一线城市如北京、上海房地产投资规模迅速扩大、房地产销售价格大幅上升、房地产投机普遍存在。另一方面，经济发展相对落后的广大内陆地区和二、三线城市一直保持理性或者说是偏冷的状态。
    国家的宏观调控政策打击了房地产存在的泡沫，也为地处中部、经济发展相对落后的湖南房地产的发展带来机会。最近一两年一些大财团、大房地产商、房地产投资可纷纷进入武汉、长沙甚至岳阳，预示着湖南、长沙、岳阳和汨罗的房地产业即将走上一条快速发展的轨道。
     
    ２、湖南省房地产开发市场状况
     
    2005年，湖南省贯彻落实国家宏观调控政策措施，综合运用土地供应、金融、税收、行政措施等手段，开展房地产市场调控工作，逐步克服了投资增速过快、开发规模过大、住房需求过热等不利因素的影响，湖南省房地产市场实现了平稳较快发展。 
　　房地产开发投资持续增长，增速趋缓。2005年湖南省完成房地产开发投资447.6亿元，增长33.7%，增幅比上年回落11.9个百分点，仍高出全社会固定资产投资增幅5.5个百分点。投资规模居全国第13位，居中部地区第3位；投资增幅居全国第7位，居中部地区第2位。湖南省房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重17.6%，比上年提高0.7个百分点，占比接近全国17.8%的水平。永州市、娄底市、长沙市、益阳市、湘西自治州的房地产开发投资需求旺盛，增幅均超过40%。湘潭市、衡阳市、郴州市、张家界市的房地产开发投资需求不足，增幅均低于10%，其中，张家界市出现负增长。 
　　房地产开发用地的供应量持平，供地结构改善。2005年全省在土地供应总量紧缩的条件下，加大房地产用地供应力度，确保供应量与上年基本持平，缓解了供求矛盾。全省共出让房地产开发用地1768.9公顷，增长0.1%，占出让土地总量的29%，比上年提高3.1个百分点，出让房地产开发用地收入71.1亿元，增长29.1%，占出让土地总收入的44.9%，比上年提高15.2个百分点。全省继续挖掘存量土地的潜力，出让存量土地1036.4公顷，占房地产开发用地的58.6%，存量土地继续发挥主导作用。同时增加新增地的投放，出让新增地达到732.5公顷，增长93.6%，占房地产开发用地的41.4%，比上年提高20个百分点。大力调整土地供应结构，严格控制别墅用地，普通商品房用地的占比大幅度提高，出让别墅用地0.97公顷，占房地产开发用地的0.05%；出让普通商品房用地1381.46公顷，占78.1%，比上年提高25个百分点；经济适用住房用地40.59公顷，占2.3%，比上年提高1.4个百分点；其它住宅用地345.92公顷，占19.55%。全省房地产开发用地的均价为402元/平方米（26.8万元/亩），比上年上涨28.9%。 
　　开发贷款保持增势，购房贷款增速回调。2005年全省金融机构加强了房地产信贷管理，严格信贷审批条件，提高了贷款利息特别是购房贷款的利息，房地产贷款仍然持续增长，但增速减缓。截止2005年12月底，全省金融机构房地产贷款余额为484.9亿元，比年初增加77.3亿元，同比少增26.4亿元，增长21.5％，增幅回落11.8个百分点。房地产贷款余额占全省贷款余额的10.6%，比上年提高0.7个百分点。开发贷款增速在上半年出现回调，但在下半年重拾升势，贷款余额为172.3亿元，比年初增加25.7亿元，增长18%，增幅与上年持平。受升息影响，个人购房贷款需求减少，提前还款的客户增加，购房贷款