长沙诺亚山林B区地下室设计过程中的成本控制

(作者：文/林忠航)

地下室设计是小区设计中的重点之一。

首先地下停车位的比例，关系到社区的环境和档次问题，它是规划局评审方案的重点；

其次地下室在项目开发成本中占有相当大的比重，地下室的面积大小和设计优劣造成的成本差异经常是以千万来计算的；

再而设计师通常成本意识薄弱，对地下室的成本把控不到位。

因此开发中加强对地下室设计和成本把控是十分必要的。

以下以长沙诺亚山林B区地下室设计的演变过程来阐述如何在设计中进行成本控制。

    方案1—4个地下室车库

    方案1中地下室面积共68920m2。地下车位为1814个，地上车位为453个，共2267个车位。车位配比按90平方米以上的户型按每100平米0.7个车位计，90平方米以下的户型按每100平米0.5个车位计。

    此轮方案设计院仅从满足高端户型直接由地下室入户和地面停车位配置紧张的组团设置地下室两个角度出发进行设计的。这样造成地下室分散为4块，形状不规则，地下室外墙多的状况，增加了地下室造价。

    地面停车位服务单元分析图

    停车位配比变为90平方米以上的户型按一户一个车位，90平方米以下的户型按一户0.7个车位计，停车位总数比原来需增加600个车位左右。由于需要极大缩小地下室车库的面积和小区停车位配比原则发生变化，需要对地面停车进行定量分析。在尽量创造“人车分流”的环境下，对地面停车位分服务单元进行推敲。图中“需397”表示这个服务单元共需配置397个车位，“停335”表示这个服务单元目前地面停车位总共335个。在图中我们可以很明显的看出各服务单元地面停车位的供需状况。

    方案2—3个地下室车库

    通过上图中的地面停车位服务单元的分析，结合高端户型直接由地下室车库入户的原则形成了此轮方案。方案2地下室车库面积共为39221m2，地下室车库共1109个车位，地面共1718个车位，合计2827个车位。

由于此轮方案地下室车库面积仍然超过人防面积10000m2左右，因此仍需缩小车库面积，便有了如下的方案。

    方案3—南北两个地下室车库

    方案3中地下室车库面积共32012m2，地下车库共858个车位，地面共2001个车位，合计2859个车位。此轮方案由于规划方案的局部调整，总户数比原?来略有增加，因此总停车位有少量的增加。另外方面，通过项目公司与当地规划局主管领导的沟通，小区西北角沿开元路的五栋一梯六户的小户型的停车配比降为每户0.5个车位的标准。仅此调整，就比原?来每户0.7个车位的标准少配置车位102个。

    方案4—东西两个地下车库

    方案4即为报建成果中的方案，地下室车库面积共32012m2，刚好为人防面积和设备用房面积之和。地下室车库共2001个车位，地面共858个车位。从方案3改为方案4有如下几个因素：

    1.从地面停车位服务单元分析中，可以看出小区东北两个组团地面停车位总数已经?满足要求，真正缺车位的是东边中部和北部的两个组团；

    2.由于东边中部组团比北部组团的地面标高要低2米以上，为减少地下室车库土方开挖量，中部组团设地下车库比较合适；

    3.小区东面入口广场到中心山体区域是地势逐步抬升的过程，这个区域需要种植高大乔木和设置坡地或台地，因此不适合设置地下室车库；

    4.小区东面中心高端组团大部分都能实现直接从地下室入户；

    5.与将来分东西两块分期开发的策略相匹配。

    方案4的交通流线分析图

    整个小区绝大部分区域实现“人车分离”。小区中间组团没有地面停车，这样保证了其具有良好的步行景观环境。仅有边缘极少路段是人车混行，也只有少量的人流和车流的交叉点。

    方案5修规报建后的3个地下室方案

    修规报建时，由于规划局等政府相关部门和专家强烈要求增加地下室面积，因此方案5比方案4增加了一块东北部的地下室，使地下停车位和地面停车位比例达到6：4，同时通过沟通B区把架空层停车位也计入地下停车位。出于减少造价的目的，此东北部地下室（3#地下室）设计成半地下室。同时90平米以下的户型??沟通停车配比由原来的0.7变为0.5。

    方案5的3个地下室平面布置方案如下：

    1#地下室最初方案

    人防面积14944m2，地下室面积16117.3m2,停车位457辆，35.3m2/辆 

    1#地下室目前方案

    人防面积14944m2，地下室面积16900m2，停车位483辆，34.28m2/辆

    2#地下室最初方案

    人防面积15685.51m2，地下室面积16909.2m2，停车位432个，39.1m2/辆

    2#地下室目前方案

    人防面积16098.06m2，地下室面积15220.07m2，停车位473个，34.03m2/辆

    3#半地下室最初方案

    半地下室面积13833m2，停车位418辆，33.1m2/辆   

    3#半地下室目前方案

    半地下室面积9498m2，停车位325辆，29.2m2/辆

    方案5地下室的改进主要是：

    停车位尺寸从2500*5000变为2400*5000，柱网间距从8.1m改为7.8m，仅此一项估计可节约造价四五百万；

    五级人防的柱间距从8.1m改为5.5m；

    非人防和消防需要的口部取消，如1#地下室22、23号楼下地下室的口部等；

    住宅结构设计使地下室形成许多2300mm的净宽空间，不能达到停车位2400mm的最小面宽要求，不能停车，造成空间浪费。经过调整结构设计，使其达到2400mm的净宽；

    3#地下室在B区地下室停车位总量满足的情况下，尽量最小；

    地下室与住宅只有少部分重叠的，尽量脱开设计，保证距离3米以上。

    通过以上的改进，地下室的含钢量大大减少，停车效率有较大提高，由于3块地下室停车位数总量一定，因此半地下室的面积比原来减少了约4000平方米。

    长沙B区普通地下室造价按1800元/m2，半地下室按1200元/m2估算，则有如下对比技术表：

附录：鹏基-美丽的长沙诺亚山林

(作者：易志强)

    鹏基-诺亚山林项目是由深业鹏基地产斥巨资开发的大型生活住宅区。项目总占地面积约1600亩，位于未来长沙城市第六区——长东新区的核心位置，毗邻长沙县城主干道——开元东路南北两侧，东四线与东七线之间，临近规划中的水体面积近6000亩的松雅湖风光带。距离长沙市中心仅20分钟车程，距长沙县政府约2公里，距长沙火车站10公里，至黄花机场8公里，交通便利，地段优势显著。
    鹏基-诺亚山林由世界著名坡地建筑设计师事务所美国SWA公司完成概念规划设计，国内著名的深圳筑博工程技术有限公司完成详细规划与方案设计工作。项目本着高起点、高标准的设计理念，在充分理解与尊重自然的前提下进行设计，将"山"与"水"完美结合，使之成为星沙生态新城中具有高端品质与内涵、生活功能齐全的居住型大型社区。项目拥有完善的配套设施（文化、娱乐、商业、教育、健康）、精致的园林绿化、全面细致的物业管理服务，同时强调社区的安全性、健康性、便利性、舒适性与可识别性。鹏基?诺亚山林创造了一种创意型生活的新语言，它所提供的功能性生活社区取代了无序蔓延的郊区建设模式。
    鹏基-诺亚山林已竣工入伙的项目一期位于开元路以南，东五线以东。总占地面积11.41万平方米，建筑面积11.2万平方米，仅有0.97容积率的项目一期容纳了487户的住宅及120个商业单位。一期项目所倡导的是西班牙塞维利亚漫坡风情生活模式，同时依据小高层景观洋房、多层花园洋房、联排别墅等多种物业类型的区域分布将一期项目划分为：维也纳园、塞纳尔园、索菲亚艺术岛三大建筑组团。
    2008年3月份动工的鹏基-诺亚山林2.1期“太阳城”位于一期项目的西侧，于2008年8月底开始销售。鹏基-诺亚山林2.1期“太阳城”延续了项目一期的西班牙风格，同时在依据地块原?有特点的基础上，结合不同产品的建筑形态，使项目由低至高逐级依次向外延展提升，并通过强调规划上空间形态的严谨性，将诺亚山林2.1期“太阳城”打造成别具风格的向心型建筑群。
    诺亚山林2.1期“太阳城”，通过融入更多创新建筑符号元素的方式以充分表现产品的特质；透过纯白色的建筑主色调渲染出建筑物的纯粹与唯美；利用独特的组团景观规划，将十字景观轴上的西班牙内庭园风情发挥到极致，从而营造出一种纯粹、舒适、安逸的高品质生活氛围。在此基础上，“太阳城”还通过加快小区幼儿园的建设，及时补充与完善了鹏基-诺亚山林项目的教育、生活配套设施。诺亚山林2.1期“太阳城”的完美升级，使鹏基地产向消费者所承诺的——将鹏基?诺亚山林项目打造成具有综合高尚品质与内涵、生活功能齐全的居住型新城区已逐渐成型。
    诺亚山林2.1期“太阳城”占地面积约7.4万平方米，建筑面积约6.9万平方米，容积率为0.93。产品类型有联排别墅、院落独栋、洋房、电梯花园洋房，总计49栋（含商业）的建筑群内仅有460个席位，计划在09年7月30日之前入伙。