枣庄市房地产市场调研
    及
    项目可行性分析报告
     
     
     
     
     
     
     
     
    2007年5月
     
     
     
    目   录
     
    前言-----------------------------------------------------------3
    第一篇 枣庄市概况调查------------------------------------------4
    1.1枣庄市历史、文化--------------------------------------------5
    1.2城市概况----------------------------------------------------7
    1.3城市经济发展状况-------------------------------------------10
    1.4最新城市建设总体规划---------------------------------------13
    第二篇 市场宏观调查研究---------------------------------------16
    2.1枣庄市房地产状况分析---------------------------------------17
    2.2枣庄市2006-2010年住房建设规划-----------------------------34
    2.3枣庄市住宅市场供给及需求情况分析---------------------------37
    2.4枣庄市市中区二手房市场情况分析-----------------------------43
    2.5枣庄市市中区商品住宅市场趋势分析---------------------------44
    第三篇 市场微观调查研究---------------------------------------47
    3.1市场现有项目调查-------------------------------------------48
    3.2市场现有项目分析-------------------------------------------63
    第四篇 购房者调查分析-----------------------------------------66
    4.1调查概况---------------------------------------------------67
    4.2客户群特征分析---------------------------------------------68
    4.3客户群需求分析---------------------------------------------72
    4.4调查小结---------------------------------------------------86
    第五篇 地块构思与产品开发建议------------------------------87
    5.1文化中路十五号地块分析-------------------------------------88
    5.2光明东路枣庄学院地块分析----------------------------------105
    5.3文化东路市教育局地块分析----------------------------------107
    结论---------------------------------------------------------115
     
     
     
     
     
     
        前  言
     
     
    枣庄市位于山东省南部，总面积4563平方公里，辖5区和1市，全市共有39个民族，总人口约370万。这里是“铁道游击队”的故乡，同时也是“台儿庄大战”爱国将士浴血奋战之地。其中市中区是枣庄原市政府所在地，总面积375.27平方千米，下辖3镇2乡6街道，全区共有17个民族，人口总数约50万人。
    智威（中国）创造社非常有幸接受大丰集团委托的本次调研任务，我们在接到任务后立即组织了公司市场调研部精锐奔赴枣庄市中区，经过了7天的市场调查和访谈，我们对地块现场及周边情况进行了摸底调查，也走访了相关部门进一步了解了当地房地产市场现状和未来发展前景。我们将依据枣庄市中区的调研情况和以往的市场研究经验，力求客观、真实、准确地反映本次调研成果，为开发商的决策提供有力的依据。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一篇 枣庄市概况调查
     
    □枣庄市历史、文化
    □城市概况
    □城市经济发展状况
    □最新城市建设总体规划
     
    

     
    1.1枣庄市历史、文化
    1.1.1枣庄市历史沿革
    考古发现，枣庄早在7300年前的新石器时期，就有人类繁衍生息。夏朝时期，今枣庄地区南属鄫国，北和西部属滕国和薛国。商朝时期，今枣庄地区西北部为滕国、郳国和薛国，东北属鄫国，中部为蔇国，南部为偪阳。西周时期，今枣庄地区东部属鄫国，南部属偪阳，西属薛国，北属滕、郳二国。春秋时期，今枣庄地区东属鄫国、南属偪阳国，西部属薛国，北部属滕国和小邾国。战国时期，今枣庄地区东部为兰陵、南部为傅阳，西为齐之舒州，北部为齐之滕国。公元前254年，今枣庄地区全境属于楚国。秦朝，今枣庄地区东部为郯郡的兰陵县、鄫县，南部为傅阳县，西部为薛郡的薛县、戚县，北部为滕县。西汉时期，今枣庄地区北部属鲁国、南部为楚国。东汉时期，今枣庄地区属东海郡。三国时期，今枣庄地区全境属魏。两晋时期，今枣庄地区北部初属鲁郡，先后置蕃县、薛县、公邱县、戚县，南部属兰陵郡，先后置氶县、鄫县、阴平县、昌虑县、合乡县。南北朝时期，今枣庄地区北部属鲁郡，辖蕃、永兴、昌虑，南属兰陵郡，辖氶、鄫、傅阳。公元550年以后，今枣庄境内只有氶、蕃两县建置。隋朝，今枣庄境内北为蕃县，后改为滕县，南为兰陵县，后改为氶县。唐朝，今枣庄地区属河南道，北置滕县，南置兰陵县，后改为氶县。宋朝，今枣庄地区北部为滕县，南部为氶县。金朝，今枣庄地区北部为滕县，南部置峄州。元朝，今枣庄地区北部置滕县，南部置峄州。明朝，今枣庄地区属济宁府，后属兖州府，北部置滕县，南部置峄州，后降为峄县。清朝，今枣庄境内属兖州府，北部置滕县，南部置峄县。中华民国时期，沿袭清代区划。中华人民共和国建立后，今枣庄地区仍为滕、峄两县，属济宁专署领导。1960年，峄县改为县级枣庄市。1961年枣庄升格为山东省省辖市。1979年，滕县由济宁专区划归枣庄市。
    

     
    1.1.2枣庄市文化
    

枣庄市驻地，早在唐宁时就形成村落，因多枣树而得名。近百年来，枣庄发生过多次震惊中外的历史事件。1938年3月，中国军队与侵华日军在枣庄境内台儿庄会战，战役历时33天，共消灭日军1万多人，最后以日军溃败而告终。1940年铁道游击队成立，这支搞日武装活动在枣庄、临城的铁道线上，打洋行、扒铁道、炸火车、拔据点，打得日本侵略军闻风丧胆。
    在这块土地上，几千年来涌现出许多重要的历史人物。战国时，齐贵族田文，号孟尝群，受封于薛，门下有食客3000，先后出任齐相、秦相和魏相，是当时名扬四海的显赫人物。薛人毛遂，为赵国平原群门下，自荐出使楚国，说服楚王联合抗秦，“毛遂自荐”被历代传为佳话。汉初薛人叔孙通才智过人，被汉高祖刘邦拜为博士，后为太子太傅，为汉王朝的建立和巩固起了重要作用。西汉曾县人匡衡，自幼勤奋好学，曾流传“凿壁偷肖”的故事，在朝迁中官至太子太傅、丞相等职，被历代推为名人。明隆庆进士贾三近学识渊博，曾两次出任现南京光禄寺卿，据考证《金瓶梅》作者即为此人。另外，墨子、滕文公、疏广、疏受等都是享有千古盛名的历史人物。
    枣庄习俗繁多，民风淳朴。有集舞蹈、武术于一身的花棍舞、甩灯等，展现了鲁南人的豪放与粗犷；有身着北方服装、南方服饰嫁娶新娘和迎送亲的队伍，体现了枣庄地区南北文化的交流融汇。
    

     
    1.2城市概况
    1.2.1地理位置
    

枣庄市位于山东省南部，东与临沂市平邑县、费县和苍山县接壤，南与江苏省铜山县、邳州市为邻，西、北两面分别与济宁市微山县和邹城市毗连。东西宽约56千米，南北长约96千米，总面积4563平方公里，占全省总面积的2.97%。
     
    1.2.2行政区划
    枣庄市市共设14个街道办事处，42个镇，5个乡。2005年，全市辖市中、薛城、山亭、峄城、台儿庄5区和滕州市，64个乡镇街道（乡3个、镇44个、街道17个）。
     
    1.2.3人口民族
    枣庄市市总人口367.27万人，其中城镇人口113.32万人，乡村人口253.95万人。在总人口中，男性190.77万人，女性176.5万人。全市有39个民族，即汉、回、蒙古、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、朝鲜、满、侗、傈僳、佤、瑶、白、土家、哈尼、傣、哈萨克、高山、拉祜 、水、纳西、景颇、土、羌、达斡尔、仫佬、仡佬、毛南、阿昌、京、布朗、畲、俄罗斯、鄂伦春、基诺、普米族。
    

    1.2.4交通环境
    枣庄是南北交通咽喉之一。京沪铁路、104 国道纵横南北，枣薛铁路和一级公路横穿东西。境内有优质公路68条，总通车里程达千余公里。京杭大运河在境内航道达53公里，是中国北方内陆唯一四季能通航的地区，有泊位近百个，港口吞吐能力达300 万吨以上。枣庄距徐州机场70公里，有一级公路相通，东临日照港、岚山港、连云港，南依亚欧大陆桥，交通便利，地理位置优越，是经商、投资的理想地区。
     
    1.2.5气候条件
    枣庄地区属温带季风型大陆性气候，四季分明，气候宜人。年均降水量在800 毫米左右，年均气温在14℃以上，具有年温度高、热量丰富、雨量充沛等特点。枣庄土地肥沃，物产丰富，水源充足，风景如画，是山东省的富水区，几乎适宜亚热带、温带所有植物的生长。
     
    1.2.6自然资源
    枣庄市的自然资源十分丰富。一是矿产资源。已探明的地下矿藏20余种，主要有煤、铁、铜、铝土、石膏、石英石、衡土、陶土、粘土、蛭石、大理厂、花岗岩、石灰石、磷矿等。境内煤炭含量丰富，现已探明有三大煤田，含煤面积1017平方公里，储量45亿 吨。石膏地质储量12.8 亿吨，石灰石地质储量265亿吨，大理石地质储量2亿立方米，白云石地质储量3824万吨，铁矿探明储量约1.7 亿吨。二 是水资源。京杭大运河横穿市南部，境内长68 公里。境内其它中小型河流流域面积在100 平方公里以上的有10条，有大中型水库5座。水资源总量为14.72 亿立方米，人均占有419立方米，高于山东省人均占有量水平。三是生物资源。植物资源有农作物小麦、玉米、谷子、高梁、水稻、大豆等32 种，瓜类植物有西瓜、南瓜、冬瓜等50 余种，林木果树类植物有100余种，水生经济植物50 余种，观赏植物260 余种，其它载培利用植物及野生经济植物有300 余种。在动物资源中鱼类有70余种，鸟类有90余种。
    

    1.2.7人民生活和社会保障
    2006年末城镇居民人均可支配收入11020元，增长11.5%；人均消费性支出6304元，增长8.1%；年末城镇居民每百户家庭