13
              新昌城东片区住宅项目调研报告                                       
     
     
     
     
     
     
    新昌城东片区住宅项目
     
    调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    浙江昆仑置业集团有限公司
    贰零壹肆年柒月
     
     

一、项目概述

（一）项目位置

    浙江绍兴新昌昆仑府项目位于绍兴市新昌县七星新区塔山。
    七星新区是绍兴市新昌县致力打造的新昌经济、文化的城市新中心，本项目距新昌七星新区核心位置3公里，距新昌县老城区约5公里，可充分享受新昌县城内的教育、医疗、休闲购物等配套。
    项目地块位于新昌塔山山顶，东侧为塔山水库、五星级雷迪森酒店，南侧侧俯瞰新昌县城全景；项目地块无论景观资源、还是与城区的关系，作为低密度住宅物业，都具有一定的稀缺性。
    
    项目地块位置图
     

（二）出让条件

    1、技术经济指标
    项目宗地规划为居住用地，分为A/B地块，合计出让面积120,191平方米，容积率1.00-1.05，地上建筑面积86, 562平方米；宗地地块套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重无要求。
    
     
    2、出让价格及付款期限
    项目宗地出让成交价为6,622万元（楼面地价807元/sqm）;土地总价款在《出让合同》签订后一个月内一次性付清。
    2011年3月18日已付清全部土地价款。
     
     
     
     
     

第一章  项目概述

一、项目位置及现状

（一）项目位置

    昆仑府项目位于绍兴市新昌县七星新区塔山山顶，距离新昌县七星新区约3公里，距新昌县老城区约5公里。
    项目宗地东至塔山水库，南至绿城玫瑰园、山体地限，西北至山体地限。
    
     

（二）项目现状

    项目地块原为塔山山地，呈不规则形状，地块整体高差较大，南高北低；现场地形复杂，场地未平整，土方工程量大。
    项目地块内自然植被资源丰富，可俯瞰新昌县城区，视野开阔。
    
    项目地块现状图

（三）周边环境

    项目宗地位于新昌县七星新区塔山山顶，东侧毗邻蟠龙湖，与五星级雷迪森度假酒店隔湖相望，东南侧与绿城玫瑰园相连，南望可眺新昌著名景点明塔及新昌县城概貌。
    
    雷迪森酒店/绿城玫瑰园
    
    明塔景观/新昌县城

（四）周边配套

    项目宗地区域内除雷迪森酒店外，缺少其他配套设施；但宗地距离新昌县七星新区、老城区均在5公里范围内，教育医疗休闲购物等配套设施齐全。
     
    目前项目周边3公里范围内有新昌县体育馆、图书馆、新昌县中医院、南瑞实验学校、七星小学、七星农贸市场，万丰广场、沃州广场、海洋城、金汇购物广场等七星新区内的相关配套设施。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第二章  投资环境分析

一、城市总体概况

    新昌县为中国浙江省绍兴市下辖县市，新昌民营经济较为发达，为全国最具实力的百强县市之一。
    新昌县位于浙江东部，东与宁波奉化、宁海交界，南与台州天台相连，西南与金华东阳、磐安相接，西北与嵊州交界，与嵊州市同属新嵊盆地。
    （一）城市规模
    新昌县下辖羽林、南明、七星三个街道，沙溪、儒岙、大市聚等8个镇、5个乡，全市土地总面积1,213平方公里，其中城市建成区面积约19平方公里。
    （二）城市人口
    2012年末新昌县户籍总人口43.90万人，全县人口密度为每平方公里361人，全县人口自然增长率0.17‰，新昌是绍兴地区人口密度最低的县市，同时人口增长情况也较低。

二、区域经济发展概况

    （一）区域经济发展水平
    1、主要国民经济指标
    据初步核算，2012年新昌县实现生产总值(GDP)282.94亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%；新昌县整体经济持续增长，但增速逐步放缓。
    按户籍人口计算人均生产总值达到64,541元，比上年增长13.7%，按平均汇率计算折合10,224美元，首次突破万美元大关。
    
    2、财政收入
    2012年全县完成财政总收入38.54亿元，增长13.5%；其中地方财政收入20.00亿元，增长17.7%。
     
     
     
     
     
     
    （二）经济结构
    1、产业结构
    2012年第一产业增加值19.71亿元，增长3.2%；第二产业增加值148.59亿元，增长10.5%；第三产业增加值114.63亿元，增长10.5%。
    第一、二、三产业增加值占地区生产总值(GDP)的比重由上年的7.1∶53.9∶39.1调整为7.0∶52.5∶40.5，第三产业发展迅速。
    2、固定资产投资
    2012年完成全社会固定资产投资96.26亿元，同比增长22.9%，其中，房地产开发完成投资22.30亿元，增长18.6%。
    
    （三）居民收入与消费
        2012年，城镇居民人均可支配收入34,410元，同比增长11.7%；人均消费性支出19,321元，同比增长19.7%。人民生活水平和消费能力持续快速提升，将对房地产行业形成强有力的市场支持。
    
    全年实现社会消费品零售总额96.38亿元，同比增长15.30%，其中城镇零售总额87.27亿元，增长15.3%。随着新昌县综合实力的日益增强，居民收入不断增长，消费水平快速提升，消费质量明显提高，以汽车、住宅、通讯为主的消费热点已形成，消费结构升级明显加快。购买住房改善居住条件，成为居民生活重要目标。