观澜项目部2009年管理计划书 REV：A
观澜项目部
2009年管理计划书
招商观园
招商澜园
机荷高速
梅观高速
坂雪岗
梅林检查站
龙华
布吉检查站
平湖
REV：A
观澜项目部
二〇〇九年一月
目 录
1． 项目概况及市场定位
2． 年度工作里程碑目标
3． 各项目成本目标
4． 项目部管理架构及工作职责描述
5． 各项目工作责任分配
6． 项目部管理规定
7． 工作流程和常用表格
8． 各项目生产经营三级计划
一、项目概况及市场定位
一、项目概况
招商观园（A909-0097宗地）位于深圳市宝安区观澜街道环观南路北侧，与观澜高新技术园区隔路相望。地块东面为城建地产于2005年8月拍得的地块，地块北面现状为一山头，规划为住宅用地，地块西面目前为厂房及宿舍。
招商澜园（A906-0312号宗地）位于大和路西侧，沿和路以东，机荷高速以北。两宗地均毗邻梅观高速、机荷高速。临近观澜新世纪广场和中航格澜郡等社区，周边有文峰学校、观澜第二中学、观澜体育中心、观澜人民医院等生活配套设施。
1、招商观园
沿北侧道路布置社区广场1000平米，总体限高24米，西南角建筑限高60米。套型建筑面积90平方米以下的住宅总建筑面积应不小于该基地规划住宅总建筑面积的95%.
2、招商澜园
套型建筑面积90平方米以下的住宅总建筑面积应不小于该基地规划住宅总建筑面积的95%。公共廉租房的套型面积需在45-50平米（户型须为二室一厅或一室一厅）。
土地使用者须在2010年10月31日前竣工，逾期六个月内，处地价5%的罚款；逾期六个月至一年，处地价10%罚款，逾期一年至二年的，处地价15%罚款，逾期两年以上的，无偿收回。
二、项目定位
1、招商观园
项目容积率为1.5，住宅部分要求90平米以下的占95％，若严格按新政要求，最多只能在小高层每栋楼顶建一个大户型或复式。
本地块自然环境条件好，有山、水，利用自然地形进行空间塑造，尽量保留地块内的自然植被，利用天然泉眼打造自然水系，产生因地制宜的建筑组群，并且进行产品创新，户型设计应能够 左右或上下打通，最终能满足不同产品类型的组合，同时满足新政的要求。主要的建筑形态有联排别墅、叠加复式、多层洋房、小高层及临街商业，实现多种物业的完美组合，同时最大程度的挖掘土地的价值。商业面积规划为4000平米，主要为一层商铺。
规划产品如下：
联排建筑面积为10215平方米，占住宅建筑面积的5%。
叠加复式建筑面积为38185平米，占住宅建筑面积的18.7%。
洋房建筑面积为34176平米，占住宅建筑面积的16.7%。
高层、小高层建筑面积为121725平方米，占住宅建筑面积的59.6%。
除联排别墅外，叠加复式、洋房、70%的高层与小高层物业均采取“双联通”技术，以解决户型面积的限制。
2、招商澜园
项目容积率为2.4，住宅部分要求90平米以下的占95％，若严格按新政要求，最多只能在小高层每栋楼顶建一个大户型或复式。
本地块自然环境条件好，地块南部有一山头，可阻断机荷高速的噪音干扰，西面为观澜河，可沿河布置高档住宅。交通极为方便，我们建议进行产品创新，户型设计应能够 左右或上下打通，最终能满足不同产品类型的组合，同时满足新政的要求。主要的建筑形态有小高层、高层及临街商业。商业面积规划为6000平米，主要为二层商铺。幼儿园3900米， 要求独立占地4300平米。
具体规划如下：
18-26层的高层：128256平方米
8-18层的小高层：50262平方米
高层（廉租房）：31503平方米（全部为45-50平米的小户型）
按照95%的住宅面积套型面积在90平米以下的要求，其中10800平米为纯大户型，其它住宅可售部分的70%采取“双联通”技术，以解决户型面积的限制。
二、2009 年度工作里程碑目标
内 容
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| 时 间
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项目启动时间
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| 2006年10月31日
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项目开发期
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| 2006年10月31日至2009年12月6日，共1133天
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项目目前所处阶段
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| 主体施工 阶段
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生产经营计划考核节点
| 项目策划
| 《项目全程策划书》编制完成
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| 2009年2月28日
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| 《项目物管方案》编制完成
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| 2009年2月28日
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| 工程
| 主体结构封顶（除4栋外）
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| 2009年1月20日
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| 主体结构封顶（4栋）
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| 2009年2月15日
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| 外架拆除完成
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| 2009年8月18日
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| 竣工验收备案完成
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| 2009年12月6日
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| 入伙
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| 2009年12月27日
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| 营销
| 《项目营销全程策划书》编制完成
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| 2009年2月28日
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| 销售指标（含澜园一、二、三、四期）
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| 上半年
| 下半年
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| ①按套数（套）
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| 700
| 560
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| ②按面积（m2）
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| 56800
| 43200
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| 财务
| 回款
| 上半年回流现金（亿元）
| 2.98
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| 全年回流现金（亿元）
| 6.85
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| 基建年度投资计划（万元）
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| 30328
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一、招商澜园（一、二期）
二、招商观园
本项目2009年生产经营计划暂未下达。项目暂停。后续工作待公司决定。
三、项目成本目标
1、招商澜园成本目标及执行预算
序号
| 费用项目
| 原始指标
| 总价 （万元）
| 单位建筑面积分摊额 （元/M2）
| 单位销售面积分摊额 （元/M2）
| 计算说明
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一
| 土地费用
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| 49469.90
| 1691.32
| 2681.12
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1
| 取得土地费用
| 亩
| 48008.00
| 1641.34
| 2601.89
|
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1.1
| 土地出让金
| 土地评估价
| 48008.00
| 1641.34
| 2601.89
| 观谰A906-0312土地合同，合同编号：07006-td-002，合同金额：480,080,000.00 元
|
1.2
| 土地交易手续费及招标代办服务费
| 土地评估价
|
| 0.00
| 0.00
|
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1.3
| 合作方补偿费款项
|
|
| 0.00
| 0.00
|
|
2
| 土地开发费
|
|
| 0.00
| 0.00
|
|
3
| 拆迁补偿费
| 建筑面积
|
| 0.00
| 0.00
|
|
3.1
| 拆迁工程费
|
|
| 0.00
| 0.00
|
|
3.2
| 拆迁补偿费
|
|
| 0.00
| 0.00
|
|
4
| 契税
| 土地成交价
| 1440.24
| 49.24
| 78.06
| 已交观澜A906-0312地块契税
|
5
| 其它
| 土地成交价
| 21.66
| 0.74
| 1.17
| 澜园土地使用费，考虑07、08两年，按1元/平米*年
|
二
| 勘察、设计等前期费用
|
| 2967.15
| 101.44
| 160.81
|
|
1
| 调研评估费
|
| 30.99
| 1.06
| 1.68
|
|
1.1
| 环境评估费
|
| 24.99
| 0.85
| 1.35
| 委托深圳市环境科学研究所；合同编号：07006-ZX-001；合同金额：16.99万；水土保持8万，已委托南昌有色冶金设计研究院；
|
1.2
| 交通评估费
|
|
| 0.00
| 0.00
|
|
1.3
| 可行研究费
|
| 6.00
| 0.21
| 0.33
| 澜园地块前期市场调研费用，委托深圳中原物业顾问有限公司，合同编号：07006-fht-000；合同金额：60000元
|
1.4
| 设计定位、销售调研费
|
|
| 0.00
| 0.00
|
|
1.5
| 其它
|
|
| 0.00
| 0.00
|
|
2
| 勘察费
|
| 54.08
| 1.85
| 2.93
|
|
2.1
| 测绘
| 占地面积
|
| 0.00
| 0.00
|
|
2.2
| 文物古迹勘探
| 占地面积
|
| 0.00
| 0.00
|
|
2.3
| 初勘
| 占地面积
| 3.98
| 0.14
| 0.22
| 委托深圳市岩土工程公司；合同编号：07006-KC-001；合同金额：2.585万
|
2.4
| 详勘
| 占地面积
| 41.30
| 1.41
| 2.24
| 委托深圳市岩土工程公司；合同编号：07006-KC-002；合同金额：37.549万，考虑结算可能增加，暂按41.3万计入
|
2.5
| 施工放线
| 占地面积
| 3.80
| 0.13
| 0.21
| 按760元/点*50点,含放线和验线
|
2.6
| 竣工测量
| 建筑面积
|
| 0.00
| 0.00
|
|
2.7
| 沉降观测
| 建筑面积
| 5.00
| 0.17
| 0.27
| 每点500元，暂按100点考虑
|
3
| 设计费用
|
| 1852.09
| 63.32
| 100.38
| 0.01041
|
3.2
| 建筑设计
|
| 1170.00
| 40.00
| 63.41
|
|
3.2.2
| 方案设计(方案竞标、规划方案报建)
| 建筑面积
| 15.00
| 0.51
| 0.81
| 方案征集，15万一家
|
3.2.3
| 初步设计
|
|
| 0.00
| 0.00
|
|
3.2.4
| 施工图设计
| 建筑面积
| 1155.00
| 39.49
| 62.60
| 深圳市城脉建筑设计有限公司设计，合同号：07006-SJ-001；合同单价：38元/m2；参考设计费估算，暂按1155万计入
|
3.3
| 总平环境设计
| 建筑面积
| 145.00
| 4.96
| 7.86
|
|
3.3.4
| 环境施工图设计
| 环境面积
| 140.00
| 4.79
| 7.59
| 已委托ALN
|
3.3.5
| 结构和机电配合设计
| 环境面积
|
| 0.00
| 0.00
| 已含在建筑设计中
|
3.3.6
| 雕塑、小品等设计
| 环境面积
| 5.00
| 0.17
| 0.27
| 采用设计费估算
|
3.4
| 室内设计
| 设计面积
| 350.00
| 11.97
| 18.97
| 采用设计费估算
|
3.4.1
| 大堂
| 设计面积
| 36.45
| 1.25
| 1.98
| 大堂设计面积810m2，450元/m2
|
3.4.2
| 电梯厅
| 设计面积
| 108.00 |