北京****庄园项目后评估报告
     
    北京【*********】项目
    后评估报告
     
     
     
     
     
     
     
    ***地产集团有限公司后评估工作小组
    二○○七年十一月 
    北京【**********】项目后评估报告
     
    前言：
    *************项目是北京公司运作的第一个别墅项目，项目自2002年下半年完成土地转让，2004年9月拆迁完毕正式收地，至2007年4月销售超过95％，达到后评估时点（数据截至时间为：2007年4月30日）。
    基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后的开发项目尤其别墅类项目提供一定的借鉴。
    ***********项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
     
     
    目     录
     
    核心内容提要              2
    【项目概况及评估综述】              3
    【项目投资管理评估】              4
    【项目规划设计工作评估】              6
    【项目营销工作评估】              10
    【项目进度、工程管理评估】              13
    【项目成本管理评估】              18
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    核心内容提要
    【投资管理评估】
    ?              准确把握发展趋势，在发展大势中寻找投资机遇。我国正处于快速城市化的阶段，在城市形态上则主要体现为城市规模的不断扩大和城市空间结构的演变及进化。在土地吸纳过程中，研究、把握宏观经济与城市发展演变的方向，在重点及热点区域的起步阶段乃至规划阶段提前布局，可以起到顺水推舟，事半功倍的效果。
    ?              *********项目协议采用补偿费包干制且根据进度支付对于土地成本的控制具有良好的现实效果，而在具体操作中则可能遇到地价上涨拆迁困难，进度延误的问题。这类问题需要在协议制定过程中充分考虑，且在协议执行过程中定期检讨，及时发现、解决问题，尽快推动协议各项条款的执行，以减少、规避此类问题带来的不良影响。
    【财务管理评估】
    ?              该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。
    【规划设计工作评估】
    ?              本项目为距CBD最近、区域内最大规模的纯别墅项目，规划设计工作过程中，概念设计与市场定位相吻合，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以很好的贯彻和体现。
    ?              本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在较大规模、纯别墅住宅产品的概念策划、规划布局、单体研究、卖场包装、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为低密度产品的规划设计工作积累了宝贵经验。
    【营销工作评估】
    ?              准确进行目标客户定位和产品定位；在前期采取“两次认购，一次开盘”的方式，并且不同产品同时推出营造项目热销氛围，后期分批推售，不断拔高销售价格；面对宏观调控的政策，能及时快速地调整销售策略。
    【发展进度、工程管理评估】
    ?              实际施工时间从2005年3月至2005年12月，仅9个月的时间，面对别墅项目户型多样，外立面复杂的特点和难点，在保证质量的前提下按期竣工备案和入伙，进度控制比较成功。
    ?              工程管理中采用了样板区现行的做法，针对楼座多、作业面广的特点，通过样板区的施工，为大面积施工后的工程管理和质量控制提供经验。
    【成本管理评估】
    ?              项目实施阶段与可研阶段相比，项目定位发生改变，技术经济指标发生了较大变化，导致土地成本，建安成本增加较大。但是按可售面积分摊的单位成本，涨幅低于成本总量的涨幅。按建筑面积分摊单位成本，总发展成本与可研预期相差不大。
     
    【项目概况及评估综述】
    1、              项目概况
    ?              【**********】项目位于北京市朝阳区王四营乡，往东约3公里是东五环南段，往南3公里处是京沈高速路，往西约6公里是东四环南段，往北约2公里是广渠门路东段，往西北约10公里，可到CBD国贸中心；项目南距亦庄经济技术开发区约10公里，是距离CBD直线距离最近的Townhouse区域。
    ?              紧靠项目南侧为占地1,800亩的18洞CBD国际高尔夫球场（已投入使用），东南约1公里是占地1,500亩的古塔公园，西南方向为华侨城开发的北京欢乐谷主题公园，自然环境及人文环境较为优越。但同时周边市政配套设施还不是很完善，东侧华能北京热电厂景观污染和西侧京秦铁路噪声污染对项目也带来了一定的不利影响。
    2、              项目经济技术指标
    ?              项目占地25.08万平方米（其中包括代征用地5.25万平方米），实际最终建设用地面积为19.83万平方米,总建筑面积20.35万平方米。容积率0.83，建筑密度27.78％，绿化率30.2％。
    ?              总建筑面积20.35万平方米，其中：地上面积15.09万平方米，车库面积1.3万平方米，地下面积3.96万平方米。实际可销售面积14.81万平方米。各单体层数为地上3-4层，地下1层。
    3、              项目开发周期
    ?              项目自2002年下半年完成土地转让，2004年9月拆迁完毕正式收地，实际土方工程于2005年1月开始，至2005年3月开始正负零以下结构施工，于2005年7月结构封顶。2005年12月完成竣工备案，2006年5月项目入伙，项目开发周期约4年。
    4、              项目综合评估
    ?              项目的定位由普通多层调整为Townhouse，物业档次提高，加上经济技术指标较可研有所变化，建筑面积增加，增加了可售面积，提高了项目的销售价格和总收入。
    ?              项目的发展进度满足了2005年底竣工结利的要求，发展进度加快，促进了项目的销售和资金回笼，使得项目资金占用期缩短，资金收益率提高。但前期工作周期和建安工作周期被大大压缩，由此对项目的进度控制、质量控制和成本控制带来了一系列的综合影响，在确保进度的情况下，在成本上面有一定的牺牲。
    ?              项目推向市场的进度较为理想，经受住了宏观调控和区域内竞争对手产品集中供应的影响，在销售过程中既保证了销售速度，又在很大的程度上提高了售价，获得了较高的收益。市场对项目的接纳以及售价的不断攀升也在一定程度上反映了项目初期市场定位的准确性。
    ?              项目的发展成本、收入以及净利润比较可研报告预测数均有较大增加，收入及利润的增加幅度高于发展成本的增长，成本利润率也比可研预测数有所提高。项目最终实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。
    ?              别墅项目丰富了北京公司的产品类型，并为北京公司运作别墅类型的项目积累了经验。
    ?              项目的经验与教训群体别墅类工程大样板区先行，一方面为营销的对外展示创造了条件，另一方面为选择建材、控制质量、避免返工等提供了经验。
    ?              本项目的超常规发展取得了成功，但发展周期过于紧张，由此对项目的质量控制、成本控制带来了一系列的负面影响，造成了项目操作难度大、成本增加、工程质量控制难度加大。
    ?              “定额费率＋竣工按实结算”的招标模式满足了无图条件下项目发展进度的迫切需要，但是在成本控制方面加大了难度，造成了成本增加，今后应避免采用此分判模式。 
    【项目投资管理评估】
    1、              项目发展周期内北京房地产市场发展回顾
    ?              2002～2006年，为项目主要发展期，在此期间内，北京市房地产市场经历了宏观调控引发的调整及观望阶段，但总体上呈现稳定发展，市场需求增长，价格上升。
    ?              2005年上半年连续出台了“国八条”和“新国八条”，宏观调控政策出台严重打击了消费者的置业信心，导致市场中出现了严重的观望氛围，预售成交量有所萎缩。
    ?              2006年北京市房地产呈现快速稳定的增长，房地产投资额、销售面积、销售价格均较2005年有所增长。
    ?              北京市政府和国务院先后对中高端公寓和别墅产品进行了严格的限制措施。2006年宏观调控政策的进一步加大，并在长期内限制低密度项目的开发。
    2、              土地合同执行情况评估
    ?              转让背景、方式及转让条件
    2              【*********】项目，原名“北京王四营乡*****（一期）部分项目（地块三、地块四）”，2002年4月30日由北京市发改委立项批复由北京**房地产开发有限公司开发建设，属于绿化隔离带建设项目。
    2              北京**由原土地方北京市朝阳区王四营乡**村所属北京**房地产开发中心与香港**国际集团有限公司合作成立，其中北京**房地产开发中心持有0％股权，香港**持有100％股权。
    2              2002年9月7日我公司与香港**原股东**等签署《关于**国际集团有限公司95％股权及全部股东贷款权益的买卖协议》，a.收购原股东香港**95％股权。b.由我公司以项目公司名义向原土地方北京**房地产开发中心支付项目用地“三通一平”补偿费；c.该项目按照25％分摊王四营乡*****（一期）项目所涉及的大市政配套费。
    ?              合同签订与最终结算
    2              2002年2月1日香港**国际集团有限公司与北京**房地产开发中心、北京市朝阳区王四营乡人民政府签署《合作开发王四营乡*****（一期）部分项目合同》、2002年3月31日签署《补充合同》，我公司收购香港**股份后，继承上述合同。
    2              2002年9月7日我公司与香港**原股东**等签署《关于**国际集团有限公司95％股权及全部股东贷款权益的买卖协议》。
    ?              协议执行情况评估
    2              合同执行进度总体情况较为顺利：a.按照协议约定办妥公司工商登记变更手续；b. 2004年9月取得项目“三通一平”建设用地，实现开工建设；c.在项目竣工验收前完成红线外市政配套的接驳，顺利实现竣工入伙。
    3、              可研及市场定位调整
    ?              项目在开发初期，由于市场情况的变化、绿化隔离带政策以及合作方违约的多种因素影响，如按照原来的“花园洋房”的规划的面积全部建设，由于绿化隔离带政策“商品房面积：回迁房面积”要低于“0.5：1”的限制，需要建设约5万平米的农民回迁房。而农民回迁房不得以市场价格销售无利可图，如不建设农民回迁房则项目的销售面积指标达不到原可行性研究报告分析的面积指标，而原规划的“花园洋房”在销售时间上无法满足项目发展的要求，在销售价格以及后期价格的提升方面空间较小，整个项目的利润空间很小，无法满足原可研报告的利润指标，其他各种经济技术指标也与原可行性研究报告出现较大的差异。
    ?              同时考虑到原“花园洋房”的市场定位可能在销售时间上无法满足项目发展的要求，销售速度较慢，销售