1.项目概况

1.1项目概况

    ××××项目位于××××工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，地理位置较为优越。地块东至星湖街、南至规划路、西至河道、北至通往金鸡湖的自然河道。地块占地面积约7.23万平方米，容积率0.8。项目由中间的市政道路分成南北两个地块，地块面积分别为4.65万平方米和2.58万平方米。
    本地块所属的金姬墩紧邻园区湖东CBD，其自身配套标准极高，整个金姬墩就像伸入金鸡湖的一个××，其上主要以低密度高档公务员小区为主，且配有市政公园和公共会所，而本项目用地是唯一商业出让用地，具有较强的稀缺性。
    2004年11月24日，公司通过拍卖以25000万元的总价竞得本地块，折合楼面地价4319元/平方米（按照容积率面积计算）。

    金姬墩规划图

1.2项目背景

    ××××于2004年4月通过拍卖获取在××××第一房地产开发项目——湖滨一号，5月××××正式组建成立。
    2004年5月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，××××市场受影响较大，市场迅速低迷。××××在湖滨一号项目上的盈利压力极大，且为争取湖滨一号项目规划条件突破，致使该项目发展进度相对较慢。
    为实现迅速在××××市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年11月又通过拍卖竞得××××项目，这也创造了新成立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。

1.3项目发展周期

    本项目基本与湖滨一号同期发展，为公司分摊了管理费用和营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。另一方面，本项目稍早于湖滨一号开工，且因为基本为纯联体别墅项目，发展速度较快，是××××在××××市场第一个亮相的楼盘。为公司在配套报建、施工管理等方面都较好地积累了经验、锻炼了队伍，同时在××××市场建立了良好的品牌形象，为公司后期发展奠定了良好的基础。
    从拿地到具备开工条件5个月，从基础开工到竣工备案8个月。项目发展主要进度节点如下：
    取得土地使用权时间：         04年4月12日
    规划方案评审及规划招标时间： 04年12月15日
    扩初设计出图时间：           05年3月15日
    施工图出图时间：             05年6月1日
    建设工程规划许可证取得时间： 05年6月24日
    建筑工程施工许可证取得时间： 05年6月24日
    基础开工时间：               05年4月8日
    主体开工时间：               05年 6月8日
    首次开盘时间：               05年8月27日
    竣工验收备案时间：           05年12月30日
    入伙时间：                   06年4月15日

2.项目投资管理评估

2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析

项目于2004年11月获地，2005年8月一期预售，2005年底项目一期竣工验收，2006年4月项目二期入伙，整体项目开发完成。在项目开发期间××××经济发展迅速，××××房地产市场在2005年产生短期波动，2006年初市场开始恢复性增长。

2.1.1宏观环境

    项目开发期间××××吸引了大量人口的进入，宏观经济保持持续快速发展势头，经济结构不断优化调整，经济发展质量提高，为项目的开发提供了良好的宏观环境。
    发展期内，××××城市竞争力不断增强，就业环境和人居环境得以较大程度的改善，吸引了大量优质人口的进入，为经济发展和城市建设提供了充足的人力资源。根据统计结果，2003～2006年××××全市户籍人口增加了16.75万人，其中市区增加了9.05万人。具体见下图。


    苏州市及市区户籍人口
    从经济总量变化来看，××××全市GDP在2004年～2006年三年间增长了40%，第三产业发展迅速，所占比重按照每年1.5个百分点左右的速度提升，经济发展质量不断提高。具体见下图。

    2001-2010年××××全市GDP及增速（2006后为预测值）
    项目发展期间，人民收入基本与GDP同步增长。三年时间年××××市区居民人均可支配收入增加了4081元，人均消费支出增加了4717元。具体见下图。城市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持11%左右的速度增长，与经济发展的协调性增强。