旭辉集团北京事业部—项目建议书                         项目投资 编号： 2007建书字002号
     
     
    北京房山区阎村镇D地块
    居住、商业项目用地
    项 目 建 议 书
     
     
     
     
     
     
     
     
    旭辉集团北京事业部
    2008年7月28日
     
     
     
     
     
     
    北京房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地
     
    项 目 建 议 书
     
     
     
     
     
     
     
    旭辉集团北京事业部
    2008年7月28日
     
     
     
     
     
     
     
    ★      北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地项目关键词

     
     
     
    
建议结论：
    目前郊区住宅的的销售受油价和市场环境的影响，不是特别的理想，本地需求能力有限，因此，销售情况不是特别的理想，销售速度明显放慢。因此定价不宜过高。房山区周边近几年受市场的影响，把土地的平均价格为2000元/平方米，但上述价格早已透支了房山的楼价，明显过高。我们建议该项目的楼面价不宜超过1700元/平方米，即总报价不宜超过24300万元
     
    

    目     录
     
    第一部分    项目情况简介
    一、项目概况
    二、项目经济技术指标
    三、项目功能分布
    四、项目进展情况
     
    第二部分    项目市场分析和项目定位
    1、      北京市房地产市场分析
    2、      区域市场分析
    3、      市场调研数据
    4、      市场调研分析
    5、      项目定位
     
     
    

    第一部分    项目情况简介
     
    一、项目概况
    1.项目名称：北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目
    2.项目位置：房山区阎村镇南梨园村
    四至范围：东至紫码路，西至五号路，南至紫园南路，北至规划道路
     
    
     
    ↑北
    项目在北京市相对位置
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    ↑北
    项目在房山区的相对区位
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
     
     
    项目鸟瞰图
    

    3. 项目实景
     
    
     
    项目的北边界
     
     
     
     
    
     
     
    项目的东边界
    

    
     
    五号路
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    4.项目周边交通
    
     
    京周路
     
     
     
     
     
     
     
     
    
         
                             项目北侧的绿城百合
     
                       

    二、项目经济技术指标
    1、规划用地面积：总用地面积166118.411平方米，建设用地112637.92平方米，其中：居住建设用地面积：71255.632平方米，商业建设用地面积：36171.962平方米，道路广场建设用地面积：5210.326平方米
    2、总建筑面积：建筑规划规模：≤143055.41平方米；
    其中：
    居住建筑面积：≤106883.418平方米；
    商业建筑面积：36171.962平方米。
     
    3、容积率：居住：≤1.5，商业：≤1.0
    建筑密度：居住：≤35%，商业：≤40%
    建筑高度：居住≤36米，商业≤24米。停车场≤6米
    绿地率：居住≤35%，商业≤30%，停车场≤25%
     
     
    三、项目功能分布
    功能分区为住宅、商业以及配套公建
    四、周边环境
    交通：京石高速阎村出口向西1500米，有917路公交车，并有规划中的城铁S5线离项目约1公里，
    配套设施有：
    邮局：房山区邮电局、新镇支局、阎村邮电所
     银行：工商银行、建设银行、中国银行、农村信用社
     医院：良乡医院、房山中医院、妇幼保健院、大紫草坞卫生院、星城医院，
    学校目前只有阎村小学和中学以及绿城百合所建的幼儿园。
     
    5、      市政配套
    1.现状供水情况：在该地块东南侧，主管径为DN400，该处向地块内预留给水管线接口。
    2. 现状中水情况：在该地块东南侧，主管径为DN300，该处向地块内预留中水管线接口。
    3. 现状污水情况：在该地块东南侧，DN300管径为1米，该处向地块内预留污水管线接口。
    4. 现状雨水情况：在该地块东南侧，主管径为1.4米，该处向地块内预留雨水管线接口。
    5. 现状电信情况：在该地块东南侧，已预埋电信多孔转。
    6. 现状供电情况：该地区主要由良乡110KV变电站供电（有供电方案），临时用电由天恒房地产公司的“乐活家园”项目安装的3台800KVA箱提供电源。
     
    7. 现状燃气情况：先燃气管线位于南侧紫园南路及西侧五号代征地范围内
     
    6、      市政优惠措施
    该地块永久供电的阎村中心区110KV变电站建设费用3000万元已经计入土地补偿费，不再承担变电站的非谈建设费。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分     项目市场分析和项目定位
     
    一、北京市房地产市场分析
    　今年以来，我市投资继续保持稳定增长。1-5月，我市共完成全社会固定资产投资1208.6亿元，比上年同期增长19.4%；其中，中央单位完成投资198.7亿元，增长11.1%，地方单位完成投资1009.9亿元，增长21.2%。 
     
    图  2007年以来我市全社会固定资产投资运行情况