太湖苑§渔港项目前期市场报告


    
    无锡策源·市场研究部
    2007年5月31日 
    
    无锡“太湖苑·渔港项目”
    前期市场研究报告
    
一、项目概况
    1、总体规划(一期)
    
    北
    一批：电梯公寓、独栋、双拼、联排
     
    项目一期规划
    二批：电梯
    公寓、独栋
    高
    尔
    夫
    公
    园
    


    
     
     
     
     
     
     
     
    表格A：

     
    主要物业规划：电梯公寓、别墅、幼儿园、会所、高尔夫公园
     
    观点：

• 项目存在一定的规模优势；

• 低容积率的规划给项目高端社区产生一定的概念；

• 产品物业形态的丰富性，使得该案脱离一般的房地产理念；

• 综合物业形态的理解、经营、整合与利用将是本项目核心要素。

     
    
2、项目现状
    ?      东西方向距离较长，南北较短，地形成不规则“如意”形状；
    ?      南侧为湖、北侧光华国际学校。
    




    南侧示意图
    北侧示意图
    
     
     
     
     
     
     
    3、周边配套
    商业：太湖饭店【五星级】、锦园宾馆【六星级涉外】、太湖疗养院；
    学校：无锡光华国际学校【紧邻】；
    景点：梅园、梅梁湖景区、“十八湾”景观塑造工程【形成】；
    交通外部：环太湖公路、十八湾
    交通内部：独月路、听涛路、望湖路、永固路
     
    示意图
    


    学
    校
    太湖
    饭店
    疗
    养
    院
    本   案
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
外部【马山－市区；项目－蠡湖、太湖新城】交通的重要枢纽；
    内部与外部交流联系的主要纽带。
     
    表格B：

     
    分析： 

• 短期内满足住宅居住需要的生活配套设施较为缺乏；

• 交通道路网的形成与景观资源的优势对别墅物业开发具备优势；

• 周边产业发展目前还不足以提供丰富的公寓客源支撑；

• 拥有非一线的山水资源（梅梁湖风景区）、浓郁的人文底蕴，具有很高的发展前景。

    
     
    ?      大盘概念;
    ?      沿湖社区型物业特征；
    ?      低密度别墅、公寓混合社区。
    
二、区域分析
    

1、规划范围：东至京杭大运河，南至梁塘河，西至胡埭、藕塘交界处，北至钱桥、山北交界处；
     
    3、规划数据：面积约70平方公里，规划总人口约45万人；
     
    


    4、功能布局：布局结构为一个旅游配套区、两个商业中心区、三个工业组团、四个公园和六个一级社区。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    旅游配套区：蠡湖观光旅游配套区；
    六个居住区：渔港板块（本案）、河埒口板块、蠡湖板块、体育中心板块、水秀旧
    居住板块、蠡湖开发区板块
    两个商业中心：河埒商业中心、中桥商业中心
    四个公园：森林公园、梅园、蠡湖公园、湿地公园
    
     
    居住、商贸、旅游服务、体育活动为主的城市综合功能区；
    蠡溪新城为主城区的城市次中心。
    
附：渔港规划示意图
    
    未来市场的热点板块
    规划中的社区居住中心
    


    渔港
    箕  山


    
     
     
    
     
    城市扩张成长型板块特征！
     
    
无锡房地产市场发展主要特征
     
    1、战国风云图
    
    。。。。。。
    03－04年
    05－06年
    06－07年
    07－08年
    04－05年
    顺驰天鹅湖
    万科魅力之城
    复地公园城
    顺驰理想城市
    苏源天一城
    绿地世纪城
    阳光蠡湖1号
    华润国际社区
    无锡金科
    贸业·朗诗
    惠山新城
    蠡湖新城
    太湖新城
    太湖广场
    崇安新城
    城市中心
     
    副中心
    
    图示：
    


    本案
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    

     
     
    思路小结：
    ?      城市格局快速扩张，新城概念明显加强；
    ?      未来市场主要大盘的博弈时代已经产生；
    ?      品牌影响与产品创新将是市场主要生存手段。
     
    2、板块分析
    2-1.板块印象

     
    思路：板块的认知－个案的认知
    ?      湖居理念的培养；
    ?      产品创新及规划氛围培育引导。
     
    
2-1.个案印象

    
    规模优势
    “城”的概念
    品牌优势；
    定位优势。
    规模优势；
    领导优势。
    产品优势；
    价格优势。
    品牌优势；
    规模优势。
    
     
     
     
    思路小结：“创新”市场生存
    ?      规模优势的建立；
    ?      地产品牌领导的市场手段；
    ?      市场差异化定位的表现；
    ?      产品创新、价格竞争的规律。
     
    2-1.价值印象（现有均价）
    
    低       端
    中   低  端
    中  端
    中  高
      高
    惠山新城 均价3000~4000元/㎡
    崇安新城 均价4000~6000元/㎡
    太湖新城 均价5000~7000元/㎡
    蠡湖新城 均价6000~8000元/㎡
    太湖广场 均价7000~11000元/㎡
    直接竞争：公寓别墅
    资源、产品、价格
    板块成熟度同质化
    间接竞争（公寓）： 
    价格、产品竞争差异化
    侧面竞争(公寓)：
    高端客户的分流
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    
     
    思路：中高端红海市场局面
    ?