庞各庄项目定位策划报告
庞各庄项目定位策划报告
2006年12月
第 2 页 共 85 页
目 录 第一部分 总体宏观市场环境分析 1、 北京市总体城市规划及解读 2、 2006年房地产市场环境分析 3、 2006年上半年北京土地市场综述 4、 2006年北京市房地产市场总体运行状况总结 5、 2006年房地产市场预测 第二部分 市场相关区域分析 1、 市场相关区域的界定（大兴黄村区域、房山地区、长辛店区域） 2、 各区域地区概况 3、 区域房地产市场特点 4、 区域内房地产运行状况分析 5、 区域内典型个案项目分析 第三部分 核心区域内典型项目调研分析 1、 核心区域的界定 2、 典型项目调研分析 ? 龙熙顺景 ? 富力丹麦小镇 ? 独墅逸致（庭院） ? 隆盛园 3、 核心区域内典型项目分析总结 第四部分 项目发展战略研究 一、 项目自身条件分析及SWOT分析 二、 总体市场战略研究 第五部分 项目市场定位建议 1、 项目市场定位原则及产品定位 2、 关于对于项目定位可行性分析的再思考 3、 项目客群定位 4、 项目价格及形象定位 第一部分 北京市总体规划和城市发展 1、 北京城市总体规划及解读 （一）北京市城市总体规划 北京规划“两轴——两带——多中心”的城市空间新格局，所谓“两轴”即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴，是北京的精髓；“两带”即北起怀柔、密云，重点为顺义、通州、亦庄的“东部发展带”，以及包括延庆、昌平、良乡、黄村等在内的“西部生态带”；“多中心”则指在市区范围内建设CBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区，并在区域范围内的“两带”上建设若干个新城。 
（二）规划解读：新构想 1、 11个新城疏解中心区压力 1993年国务院批准的《北京城市总体规划(1991—2010年)》提出，北京城市规划区按照市区(即中心城市)、卫星城(含县城)、中心镇、一般建制镇四级城镇体系布局。 新北京规划提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局。新城是新的城市空间结构中的重要节点，根据新规划，发展新城11个，以疏解中心城区的压力。这些新城分别是：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。未来将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。3个新城应成为北京中心城人口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区，形成规模效益和聚集效益。 2、建8个城市职能中心 在目前北京重点建设的三个功能区的基础上，新规划提出了在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等8个城市职能中心。 3、中心城区人口控制在850万 新规划提出，2020年，中心城人口控制在850万人以内，城镇建设用地规模控制在778平方公里，人均建设用地控制在92平方米。中心城应从外延扩展转向调整优化，严格控制中心城地区城市建设规模。中心城规划分为三个层次，即以旧城为核心的中心地区、围绕中心地区的10个边缘集团以及绿化隔离地区。 4、旧城保护疏导不适宜的职能和产业 新规划提出，旧城是指明清时期北京护城河及遗址以内(包括护城河和遗址)的区域。未来要疏导不适合在旧城发展的城市职能和产业，鼓励发展适合旧城传统空间特色的文化事业和旅游业。停止大拆大建，探索适合旧城保护的危房改造模式。在保护旧城街道肌理的前提下，完善旧城区域交通系统。制定符合旧城风貌的市政建设模式。 5、城市绿化城市绿地率达到48% 在城市绿地系统规划中，到2020年全市林木覆盖率达到55%，森林覆盖率达到38%，城市绿地率达到44%到48%，人均绿地面积40到45平方米，人均公共绿地面积15到18平方米。 市域绿地系统由中心城、平原地区、山区三个层次构成。市域绿地空间结构以山区绿化为基础，以风景名胜、自然保护区和森林公园绿化为重点，以“五河十路”绿化带和楔形绿地为骨架，以河流、道路为脉络，形成青山相依、绿带相系、城乡一体的绿地系统。 6、城市环境划定限制建设区 坚持生态保育、生态恢复与生态建设并重原则，将北京建设成山川秀美、空气清新、环境优美、生态良好、人与自然和谐、可持续发展的生态城市。 2010年以前，为生态城市起步阶段，2010—2020年为生态城市成型阶段。规划明确划定禁止建设地区、限制建设地区和适应建设地区，指导城镇开发，确保生态环境。 7、市政系统的发展 供电——2020年全市用电量约为1100亿—1200亿千瓦时，将依托京津唐电网及华北电网，保障供应； 供气——中心城及新城基本实现燃气管道化，保障液化石油气用量60万—70万吨／年的需求； 供热——进一步加大清洁能源替代煤供热力度，改善大气环境质量，2020年清洁能源采暖供热量达60%以上； 城市信息——加快首都信息社会建设，全面建设“数字北京”，社会信息化各项指标达到与国际大都市相适应的水平。 8、新规划特点体现“弹性规则” “弹性规则”也是这次规划编制的一大特色。比如，在关于人口规模的规划中，2020年北京市总人口规划控制在1800万人左右，但是考虑到影响城市人口集聚的多方面不确定性，本次规划的城市基础设施等相关目标暂时按2000万人预留。 9、 新城市规划重塑北京地产格局 新北京规划是一种科学的、合理的、具有全局观念和发展思维的战略性规划，它将奠定北京成为现代化大都市战略竞争力的基础。新北京规划对北京地产格局的影响全面而深刻、长远而弥新。 10、边缘集团迅速热身 边缘集团是政府一直大力发展的区域，实践证明也是缓解城市压力的正确方式。原有的城市建设基础和认识基础，边缘集团合理的位置，再加上政府新规划的推波助澜，东坝、亦庄等边缘集团将迅速承担起卫星城的功能。 在多中心规划中，北京将引导城区教育、文化、卫生和商业向卫星城发展，增强吸纳社会投资的能力，并选择几个区位、产业基础和居住环境较好的卫星城，通过公开招标确定高水平规划，将其规划建设成适合50万人居住就业的现代化新型城市，成为分流城区产业、人口和吸引农民进城的重要载体。通州、大兴、顺义等地区是现阶段最适合郊区化生活的地方。 二、 2006年房地产市场环境分析 （一）奥运经济利好影响，北京房地产业增速发展 申奥并取得成功，使北京成为世界关注的热点，奥运给予北京房地产最大的机遇是它改变了北京整个城市规划，带来巨大的基础设施投资，从而推动了各区域的房地产建设。随着市政设施、城市干道、高速交通干道的投入使用，北京郊区住宅已日益兴旺。与此同时，奥运基础设施的改造带来了大量的拆迁，为房地产的远期发展提供了持续、强劲的需求。同时，“两轴、两带、多中心”的战略规划，使人们的居住理念正在逐渐改变。 到2008年，北京的GDP将达到人均4万元，以此推算，2008年应是北京房地产高速增长的开始。根据对历届奥运会城市会后情况的调查，房价有涨有跌。其中，与北京最可比的是韩国汉城奥运会，中国目前的状况和韩国非常相似，正处在从发展中国家向新兴工业化国家的转化过程，同时，中国和韩国对奥运会关注有加，不仅仅把奥运会看成运动事件，还将其看作是一个政治事件和经济事件。1988年韩国奥运会后，汉城的经济包括房地产一直都在上涨。参照韩国的情况，北京经济和北京房地产在2008年奥运会后，很有可能仍会保持高速增长。 （二）2006年上半年北京房地产市场供需及价格走势 1.概述 上半年房地产开发投资和住宅投资增长速度较快，1—5月，全市完成房地产开发投资480.9亿元，比上年同期增长18.1%。其中，住宅投资完成251.0亿元，增长33%，增幅比上年同期提高36.2个百分点，写字楼投资57.9亿元，下降10.6%。 抛开06年新政出台后对北京房地产市场的短暂影响不谈，06年上半年北京房地产市场从整体上说是朝着稳定平缓的方向发展的。06年1季度，北京商品住宅的预售均价为6885元/平方米，同比增长了14.8%，结合“国六条”的政策引导，5月29日，九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，市场成交量在政策细则问世之初微有下调，与5月份相比，6月份全市期房销量小幅减少，比5月份的16548套减少了1132套；售出面积比5月份的1989984平方米减少了44575平方米，环比增幅分别为-6.8%和-2.2%，宏观调控的影响已经初步显现。由于“国十五条”是在5月26日才公布，因而政策的作用在6月份还没有完全显现出来，按照通常的房地产开发建设周期来看，从设计、施工到上市，至少需要多半年的时间，所以，政策作用较为明显的时期应是今年年底到明年上半年。 2.上半年同比成交面积微降 06年上半年商品房预售成交面积总
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