《无锡金科南长区罗氏中亚
    地块项目定位策划书》
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

     
     
     
     
     
                                              编制人：涂相春
    2009年12月18日
     
     
    目    录
    
    第一部分：项目地块及周边环境简介……………………………………………… 3
    一、项目土地性质调查………………………………………………………………………3
    二、项目用地周边环境调查…………………………………………………………………4
    第二部分：市场调查分析及趋势判断………………………………………………………7
    一、项目所在地房地产市场概况……………………………………………………………7
    二、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异说明……………………………………9
    三、项目所在地房地产市场条件………………………………………………………… 20
    四、项目所在地房地产市场概况………………………………………………………… 45
    五、项目所在地商业市场概况…………………………………………………………… 51
    第三部分：土地属性分析………………………………………………………………… 52
    一、规划条件……………………………………………………………………………… 52
    二、用地现状……………………………………………………………………………… 52
    三、土地价值分析………………………………………………………………………… 52
    第四部分：项目定位建议………………………………………………………………… 59
    一、项目形象定位………………………………………………………………………… 59
    二、客户定位……………………………………………………………………………… 64
    三、产品定位……………………………………………………………………………… 70
    四、启动区产品物业及户型配比选择建议……………………………………………… 95
    第五部分：项目概念设计方案……………………………………………………………102
    第六部分：项目开发节点…………………………………………………………………102
    第七部分：项目经济指标测算……………………………………………………………102
    
     
     
     
     
     
    
    第一部分：项目地块及周边环境简介

1、      项目土地性质调查 

    1、      地理位置
    项目位于无锡市南长区中南路与金城路交叉口东北侧。四至为：东至运河西路，南至金城路，西至中南路，北侧为规划道路。
    
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    2、      项目土地现状
    项目用地性质为居住、商业（商业建筑面积不低于总建筑面积的10%），占地207401平米，容积率2.2，总建筑面积456282.2平米。项目分为六个地块，A地块可建设面积约33435平米；B地块可建设面积约13089平米；C地块可建设面积约55462平米；D地块可建设面积约37759平米；E地块可建设面积约47158平米； F地块可建设面积约20498平米。
     
    
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    1
       
    江苏天圣达集团有限公司金城桥仓库        江苏省纺织研究所有限公司
    
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    3
       
    帝斯曼柠檬酸（无锡）有限公司            别克汽车4S店
    
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    5
       
    五洲饭店                                帝斯曼柠檬酸（无锡）有限公司
    
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    6
               
            高压塔                          无锡市纺织产品品种研究所有限公司
 
    项目非净地出让，有地面附着物，多数为厂房，目前地块内部沿中南路南侧拆迁已经启动。地块内部有两条内部路，一条为隐秀路，规划的市区道路，未来从隐秀路靠近运河的东侧架桥至运河东边；另一条道路社区内部路，级别及路尺度并未确定。

2、      项目用地周边环境调查

    1、      地块四周道路及环境
    地块东侧为运河西路，双向四车道，车流量相对较少；
    
    地块南侧为金城路，双向四车道，属于城市的快车道、噪音大、人流停留性差；
         
    地块西侧为中南路，双向四车道，人流导入性相对最好。与项目隔中南路相望，是90年代的老小区，通过与南长区规划局访谈得知，小区近期并未拆迁计划。该小区沿街面为商铺，业态为油条店、小吃店等，业态定位于以前的厂房职工客群，相对低档。中南路对面还有一所新联小学，目前已经拆迁，未来将还迁于地块内部，规划为36班小学；
         
    中南路西侧的老小区                      未来将要还迁于地块围合内部的小学
     
    地块北侧为规划路，具体情况未定。