房地产周期波动成因分析
       一、房地产周期波动研究概况s0100
    20世纪60年代，美国StephenA.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。
    从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：以全国为对象研究房地产周期[1]；以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期[2]；以宏观经济周期为背景研究房地产周期[3]。
    从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期[4][5]。
    采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期，如空置率[6]、通货膨胀率[7]、房地产价值[8]、价格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型[10]、租金增长率和租金分布模型[11]；三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略[12]。
    在我国，对经济周期波动的研究主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面。其内容主要为国外有关经济周期研究成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点[13]以及利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点[14]等。
    本文结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。
    二、房地产周期波动与房地产投资
    以武汉市为例，选择房地产业国内生产总值、房地产开发投资总额、住宅投资、房屋施工面积、房屋竣工面积、土地开发面积、商品房销售面积、城市居民可支配收入和居民居住消费价格指数等9个指标，用其扩散指数来描述房地产周期波动。比较分析扩散指数与房地产投资波动的关系，可知这两者之间具有明显的相关性（相关系数为0.94），如图1所示。
    附图
    图1房地产投资与周期波动
    由于长期的计划经济体制的影响，我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素，自然是引起经济周期波动的主要因素。房地产经济是国民经济的一部分，因而过度投资同样是房地产经济波动的重要原因，且具有三个特点。
    一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。首先，投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确。如在1992—1993年房地产投资过热时，绝大多数投资者为国有企业。由于企业的产权不明晰，职责不明确，对投资者没有形成有效的利益约束机制。其次，投资冲动来自于投资者对市场认识的模糊性。计划经济具有资源约束和短缺经济特点，即只要有投入就会有需求，这一特点在经济转轨时期仍然影响很多投资者。再次，银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向，为热情饱满的投资者和善于钻营的投机者提供了条件，从而形成一种多元化的房地产投资冲动。如1992年，我国专业银行净拆出资金增加了593.2亿元，这些拆出的资金1/4被用来炒地皮[15]。再如东南亚金融危机与该地区长期的房地产过热有着密切的关系，一般地，金融机构放贷给房地产业的款项以不超过总放贷额的10%为宜，而泰国、马来西亚和印尼的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%和20%[16]，随着市场逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象。
    二是房地产投资在时间上的集中性、物业类别及其定位上的同质性。房地产投资集中发生在某个时段，是由于过多地强调房地产投资的计划性而忽视投资者的微观决策机制所致。物业类别的同质不仅表现为房地产使用功能类别相同，而且物业类别的质量和配套环境也在同一水平上，没有考虑多层次的房屋需求，同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。
    三是房地产有效需求严重不足。过度的房地产投资，如果没有形成足够的有效需求，势必使房地产经济由扩张转为收缩。房地产有效需求不足是多方面原因引起的，首先，住房制度改革有一个循序渐进的过程。从上个世纪80年代中期的提租发补贴，到今天的货币化分房，住房需求者在心理上有一个适应的过程。其次，房价收入比不合理。据世界银行测算，一个地区的房价与收入比在3-6倍之间时，房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房[17]。而我国一些城市的房价比高达10-20倍以上，广大居民无能力购买住房。其三，社会福利保障制度不完善，城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下，不得不存钱以备后用。因此，银行7次调低利率，但居民的储蓄仍然有增无减。其四，房地产产品结构不合理，住房质量和环境质量有待于提高。
    三、房地产周期波动与政策
    1.政策因素对房地产周期波动的影响
    经济波动是经济系统对外部冲击的响应曲线。政策周期是从经济活动以外去寻找经济波动的成因。然而，政策因素的变动也受到经济周期波动的影响，如财政政策、货币政策等，因此，内生因素与外生因素常常交织一起，其界限难以区分。
    政治通过相应的政策去实现。政策周期源于西方的政治周期学说，即经济的结果是政府政绩的重要标志，由此，执政党在其周期性的大选中，为了获得连任采取重大的政治决策，从而引起经济的周期波动。
    政治周期不仅在多党制国家存在，而且在实行计划经济体制的一党执政的国家也存在。政治周期学派认为，前苏联和东欧国家的经济周期波动的主要原因是由政治变动造成的[18]。虽然，我国的政治目标同西方国家相比有着根本的区别，但由于政策因素引起经济周期波动的情况依然存在。由于我国政府对经济活动干预和控制能力强，因而政策因素对经济波动影响甚至更大。
    根据我国房地产经济发展的有关资料，表1[19]分析了中国房地产政策周期。
    表1中国房地产政策周期(1979-2002)
    年份发展目标政策内容波动特征
    1979-1983修改十年规划指标，允许私人建房，城市居民经济复苏
    调整、改革、整顿可以自购自建；开始住房制
    度改革。调整产业结构，下
    放管理权。
    1984发展房地产业发布城建综合开发暂行办法，房地产开发投资和
    推行商品化试点。销售出现第一个高峰。
    1985-1987防止盲目发展商加强商品房住宅计划管理，房地产发展增长
    品住宅限制公有住房补贴出售。速度放缓。
    1988扩大房地产业发展；修改《宪法》，允许土地批租；房地产投资额与
    进行住房制度改革在全国城镇分期分批推行住房销售量比上年有
    制度改革；开放房地产市常大幅度增长，增长
    幅度为72%和34%。
    1989加强房地产市场管理发布《关于加强房地产市场房地产投资和商品房
    管理的通知》，规范市场行为销售增长幅度为6%和
    ，整顿市场秩序；压缩固定资11%，比上年有明显减
    产投资规模，紧缩银根。少。
    1990加强治理整顿；推治理整顿，大规模清理在建房地产开发投资自1986
    进土地使用制度改革项目；颁布深化企业经营机年以来首次出现负增长
    制改革的通知；紧缩银根。发(-7%)，表明房地产业受
    布《土地管理法实施条例》。到国家调控政策影响较
    大。
    1991规范房地产业发展；治理整顿；房地产市场建设全房地产开发投资和销售
    深化住房制度改革面起步；房改开始在全国范围量分别比上年增长33%
    内全面推行。和18%，增长幅度较为明
    显，表明房地产业发展
    新的一轮增长已经开始。
    1992加快房地产业发展引进外资；宣布“治理整顿”房地产成为新的投资热
    结束；开放房地产价格；扩大点，1992年房地产投资
    市场调控范围；下放权力；发731亿元，比上年增长117%
    放开发消费贷款。；房地产开发企业1.4万家
    ，是1991年的3倍。商品房
    价格平均为1034元，比上
    年增长29%。
    1993理顺房地产业，促进开始进行宏观调整；控制投资由于上年房地产发展速
    房地产业健康发展规模，调整投资结构，规范市度过快的带动，房地产
    场行为，调节房地产经营收益发投资增长165%，商品
    。发布《关于加强房地产市场房销售比上年增长102%
    宏观管理，促进房地产业健康，均达到历史最高水平。
    持续发展的意见》和《关于开可以说，1993年是房地
    展房地产开发经营机构全面检产发展速度最快的一年。
    查的通知》。
    1994加强宏观调控，深发布