深圳市龙岗天安数码新城有限公司                                       君悦龙庭的调研报告

君悦龙庭的调研报告

一、区域环境概况

君悦龙庭位于深圳龙岗中心城西区龙平西路南侧、平安路西侧，占地6.67万平方米，建筑面积约17万平方米，属于大运新城的住宅板块，周边有有水蓝湾、招商依山郡、徽王府、东方沁园等小区。本项目是龙光地产继在深圳宝安区开发天悦龙庭项目后，开发的又一大型住宅产品。据资料显示，龙光于2005年12月20日以5.06亿元的高价通过拍卖方式拿下了该地块，楼面价高企至2988元/平方米，刷新了当年龙岗中心城的地价记录。但是回过头来看的话，楼市从05年开始升温直到07年底才慢慢的降了下来，龙光当年也是准确地把握了时机。同时，该项目在距离拿地不过短短3个月的时间，一路从项目规划编制、确定案名、施工图报建到取得施工许可，前后运作速度之快也创下了深圳地产界快速开发的奇迹，同时也巧妙的躲过了2006年6月1号实施的90/70政策，这不能不说是幸运。

二、项目概况

三、交通及配套

附交通位置图

交通状况：

周边交通道路：深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路

公共交通：353、329龙岗党校下,龙平西路与黄阁路交汇处东200米

周边配套：

中小学: 龙岗高级中学、平安里学校、实验学校、教苑中学、龙岗中专

幼儿园:小区配套幼儿园

综合商场:天虹商场、万佳百货
医院:龙岗人民医院、慢性病医院
其他:龙城公园

四、户型分析

该项目一期推出9、10两栋，板式结构，都为6米层高的纯复式单位，实用率高，户户均带入户花园、观景大露台、室内阳台、凸窗、花池等。赠送面积较多，93平方米的户型加上赠送面积有130多平方米，而132平方米的户型加赠送面积能达到160多平方米。入户大堂很阔气，9米的层高。样板房设置在了9栋的三楼，一梯四户单位，电梯采用了三菱品牌，感觉轿厢有点小，又是四户用，考虑到是小高层，所以还凑合，不过这和开发商所宣传的豪宅理念就有点不匹配了。该项目的过道放在了大楼的北面，不同于大部分楼盘的全封闭式过道。

A户型和B户型除了面积上面的差异外，基本上差不多，都南北通透，入口在北面，因为式纯复式单位，所以将动静区分离，下层为动区，主要是入户花园、餐厅、厨房、客厅、卫生间，上层为主卧室。上层在售楼员的指引下，如何将上空变成三到四房。不过这个得等到楼房竣工验收之后才可以改，并且是业主自行改动，开发商不负责加盖。户型图如下：

A户型

B户型

样板房的装修也接近于东南亚风情的整体风格，从木质墙面的走道到各种立体石材的装饰，但总体感觉有点繁杂，不实用，入门玄关处也没有摆置一些实用的柜子，可以用来容纳鞋子、雨伞等常备常用的物品柜，感觉不是很贴心。其中A户型的上层刚上楼梯左手边就是书房，设置也不太合理。厨房在楼下，感觉有点小。客厅还算比较大气，6米的开间，4.2米的进深。

五、销售情况

该项目现在正在接受优惠卡登记申请阶段，据现场售楼员说开盘可能要到4月初甚至中旬，现场凭客户个人身份证就可以办理优惠卡，可以在开盘当日享受九七折的折上折优惠，因此大部分客户都进行了申请。

六、客户分析

该项目的定位为自住型客户，据现场跑盘来看，客户主要多为市区的客户，门口所停车辆也比较多，龙岗周边的一些二次置业者也有部分看房。置业人群的年龄都处于三四十岁，事业生活稳定型的人群。

七、项目优劣势

优势：

1、售楼现场别具一格，从园区入口处多处景观水池和喷泉的设置，处处让人感觉到东南亚巴厘岛式风情，一步一景，属于比较有特色的小区。入口处前方的营销中心特别抢眼，其建筑为别具特色的全玻璃透明体，几棵古榕树掩映门口，种满贵重中东海枣的跌水池则环绕于旁。进入营销中心内部后，更是别有洞天，首先是玻璃房顶部是巨大而晶莹的水晶灯，据龙光有关负责人介绍，为了配合玻璃建筑营造整体通透高贵的视觉，此灯花费几十万定制，无论在灯光还是日光的照射下，光线五彩流转，璀璨动人，在深圳市场还未曾有相同的；其次，步入洽谈区后，其间以石材、植被与流水装点藤制家私，颇具东南亚自然风情；抬头望去，顶部玻璃之上还有水流潺潺，清流涤尘，给人一种置身世外桃源的意境。此外，洽谈区还备有咖啡、饮料、糕点等小食品供人品尝。

2、户型赠送面积较多，无论是从售楼员给的建议，还是我的个人考虑，其赠送面积确实很诱惑，A户型的赠送最高可达60平方米，B户型也可达70平方米，南北通透的户型也是其优势所在。同时，因为该项目不受90/70政策的束缚，主要以93-145平方米的大户型为主，加上赠送面积，户型的附加值很高，比较稀缺。

3、区位未来发展看好，该项目位于深圳2011年世界大学生运动会会场——龙岗大运新城的大运中心区域，也紧邻会展中心和天安龙岗数码新城，周边像招商、天健等大品牌社区林立，以后将成为龙岗中心城高端聚居住宅区，等2010年的地铁3号线、规划中的12号线等地铁进驻龙岗区，对龙岗区整体房地产市场的利好影响下，该区域也是备受关注的投资重点区域。

劣势：

1、现阶段周边配套不是很全面，君悦龙庭所在的区位在龙岗中心城的西区，现阶段虽然周边也有一些小区已经入伙，但总体感觉居住氛围不是很浓厚，等周边正在建设的水蓝湾、以及小区的后续配套跟上来之后，可能还需要一段时间，现阶段项目周边路段比较偏僻，周边人气较淡。

八、总结

总体感觉，龙光确实花费了一番心思来做此项目，从对政策面的把握到运用的材料种类之多，都可以看出其开发商的实力不低，但是总体感觉很繁杂，包括进入园区的地面也是花费了不少心思，中间间隔的小段采用凹凸不平的地砖，颇有些费心思，但是，从住户的角度出发的话，就有些多此一举了，特别是我作为女士穿着高跟鞋走在上面，很是不爽，巴不得直接跳过去得了。因此，开发商在设计规划的每一步都要从客户的角度来考虑问题，比如作为我个人，我就要考虑等我入住进来之后，物业公司是不是还会继续开放这些园林的喷泉水景，而不会仅仅成为摆设。

                                        调研时间：2008-3-23

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