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GBT 18508-2014 城镇土地估价规程PDF文本

P13GB中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014代替GB/T18508-2001城镇土地估价规程Regulations for valuation on urban land、J.NE2014-07-24发布2014-12-01实施中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局中国国家标准化管理委员会发布興素村网Z.ZC.ET
GB/T18508-2014目次前言……引宫…1范围……12规范性引用文件…13术语和定义…4总则…5价格影响因素…56主要估价方法………57基准地价评估……178宗地地价评估程序…4…369不同用途土地价格评估3710不同权利状态下土地价格评估…42附录A(规范性附录)收娄还原法原理及其公式…………46附录B(规范性附录)/基准地价评估王作用表…少…少48附录C(规范性附录了J套地份成果图示.。79附录D(规范性附录)现场勘查用表…83附录E(规范性附录)土地估价报告及技术报告（评估工作底稿）规范格式……86筑素前网Z..ET
GB/T18508-2014前言本标准按照GB/T1.1一2009给出的规则起草。本标准代替GB/T18508一2001《城镇土地估价规程》。与GB/T18508一2001相比，主要修改内容如下：—修改了与现行法律、法规不衔接的相关表述，将对集体土地所有权的永久性取得改称为“征收”增加了“术语和定义”一章。将“估价原则”纳入第4章：将“价格影响因素”单独列为第5章：将基准地价系数修正法、路线价法的应用移人“主要估价方法”章节。主要估价方法：在期日修正中，增加了地价指数的使用要求；收益还原法中，修改了房地出租情况下，费用中应考虑的部分因素，求取房屋现值时，修改了与《中华人民共和国物权法》相关要求不衔接的表述，为体现对房屋所有权的保护，当剩余土地使用权年期短于房屋经济寿命时，要求“合理估算房屋残值”：剩余法中，按现有不动产中土地价格评估和待开发土地价格评估两种类型分别规定；成本遁近法中，修改了土地取得费、开发费、土地增值和价格修正中的表述；增加了“公示地价系数修正法”，并将基准地价系数修正法、标定地价系数修正法及标定地价系数修正法纳入其中，修改了基准地价系数修正法的适用范围，增加了路线价与基准地价同时存在时的适用原则。基准地价评估修改子关无基准轮价要新的县体琴来。，宗地地价评估程序：修改了评估程序中的部分表述。不同用途土地价格评估：增加了公共管理与公共服务和交通运输用地的价格评估要点，除了关于综合用地评估的内容。不同权利状态下土地价格评估：修改了评估中不同权利类型的归类表述方法，附录：增加了现场勒查用表的参考格式。本标准由国土资源部提出。本标准由全国国土资源标准化技术委员会(SAC/TC93)归.本标准起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院。本标准主要起草人员：胡存智、周春、密水林、鹿心社，吴海洋、关文荣、钱海滨、岳晓武、高向军、赵松、刘彦、冯长卷、洪亚敏、朱道林、杨国诚、束克欣、张瑜、白龙吉、周维舒、吕萍、邹羽光、林增杰、阁旭东、曹乾松、田彦军。本标准所代替标准的历次版本发布情况为：—GB/T18508-2001.筑素前网Z.ZC.ET
GB/T18508-2014城镇土地估价规程1范围本标准规定了我国城镇土地估价的术语和定义、总则、价格影响因素、主要估价方法、基准地价评估、宗地地价评估程序、不同用途土地价格评估、不同权利状态下土地价格评估。本标准适用于城镇、独立工矿区范围内的设用地“某准地价”和“宗地地价”评估。农村设用地地价评估可参照本标准执行。2规范性引用文件下列文件对于本文师的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅鞋日熟的版本适用于本文件。凡是不注日期的用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用干本文件GB/T18507城镇士地分等定级规圈GB/T240102007士地利用现状分类TD/T0012012地结调查规理TD/T0092007城布地价动态监测技术规范?术语和NE下列术语和通义适用于本文3.1地价land pric在市场条件形成韵土地权利价格，包括在公开市场条件下形成的客观会理价幕和在特定市场条件下形成的市场关跳各方。接受的价格。无特殊说明下，指开市场条件下形成的，一定年期设用地使用权的权利价格，其空间内涵包括地表及地上、地下的一定花国，也可倦爆权属划分，单独界定为地下空间仲用权或空中使用权价格。3.2公示地价published price of land以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认，公布实施的地价。包括基准地价，标定地价、课税地价等。3.3基准地价basic price of land在土地利用总体规划确定的城镇可设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。3.4标定地价standardized price of land政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。理甄Z.ZC.ET
GB/T18508-20143.5课段地价taxable price of land为课税需要，以基准地价、标定地价为基础测算，并由政府确定的，作为计税依据的土地价格。3.6土地估价land price valuation土地估价师根据估价目的和待估土地状况，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分析影响地价因素的基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的价格进行估算和判定的行为。3.7市场比较法market comparison approach根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市扬上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。3.8均质地域homogenous region土地用途及利用条件基本一致的土地区域。3.9同一供需圈same circle of supply and demand与待估宗地能形成替代关系，市场的供给与需求状况基本相同，地域条件一致或相似，并对待估宗地价格产生显著影响的区域。3.10相邻地g区mn与待估宗地用途空间紧邻的均质地域。3.11类似地区similar areas与待估宗地所处地域相类似的、属同一供需圈的其他均质地域。3.12地价指数land price index特定区域内，某一用途、某一时期的地价水平相对于某一基准日期地价水平的变动指数。3.13收益还原法income capitalization approach将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。3.14综合还原率overall capitalization rate将土地及其地上筑物共同产生的未来纯收益还原为某一期日的不动产价格的比率。3.15土地还原率land capitalization rate将土地产生的未来纯收益还原为某一期日的土地价格的比率。3.16筑物还原率building capitalization rate将筑物产生的未来纯收益还原为某一期日的筑物价格的比率。3.17剩余法residual approach在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利2理到素前阀Z.ZC.ET
GB/T18508-2014息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。3.18成本逼近法cost approach以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。3.19土地取得费用land acquisition costs为取得土地权利而支付的各项区城性客观费用。3.20征收补偿费用land compensation征收土地和地上筑物、构筑物及其他附着物所发生的区域性、客观补偿性费用之和，3.21土地开发费用land development costs为使土地达到一定的开发设条件而投人的各项区域性客观费用。主要涉及宗地内外的土地开发投入费用。3.22土地增值land value increment待估宗地因用途改变或进行土地开发，达到设用地的某种利用条件而发生的价值增加。3.23公示地价系数修正法coefficient correction approach of published land price利用城镇套准地价（路绶价），标定地价等政府公示地价及其地价修正体系成果，技照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。3.24标准深度standard depth随着土地与道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度。3.25里地线standard depth line标准深度的连线。3.26标准宗地standard lot在均质区域内确定的，其深度、宽度、形状、用途，开发利用状况等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定，能够起示范及比较标准作用的宗地。4总则4.1概述土地估价工作旨在为加快形成统一开放、竞争有序的现代市场体系，发展要素市场，完善反映市场供求关系、资源稀缺程度的价格形成机制，保证土地权益在经济上的实现，促进正常交易，为全面、科学、合理地利用土地提供依据。理甄Z.ZC.ET
GB/T18508-20144.2技术体系与技术途径4.2.1技术体系土地估价技术分为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。宗地地价评估以宗地个体为对象，选择适宜的估价方法，评估判定待估宗地的客观市场价值：区域地价评估以特定区域为对象，利用宗地评估方法和统计学方法，在对大量宗地地价样点统计分析处理的基础上，评估判定待估区域土地的平均市场价值。土地估价主要技术方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本通近法，公示地价系数修正法、级差收益测算确定法等。4.2.2基准地价评估的技术途径技术途径如下：a)以土地定级（根据影南地价的土地条件和因素划分均质地域为基础利用市场交易价格等资料评估基准地价b)以土地定毁为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地4.2.3宗地地价评估术途利用调查的相资料，采用市场比较法收益还原法剩余法、成本通近法和公示地价系数修正法等方法评估宗地色价4.3估价技素原NE4.3.1替代则土地估价喜以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为债据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。4.3.2最有效利用原则土地估价应以待能宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以上地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策壑规划愿制、市场要求和最佳利用程度等为依据4.3.3预期收益原则土地估价应以待估宗地在正常利用第修下的未来客观有效的预期收益为依据。4.3.4供需原则土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。4.3.5贡献原则不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。4.4估价成果4.4.1基准地价估价成果估价成果如下：4理甄Z.ZC.ET
GB/T18508-2014)基准地价评估报告：主要包括基准地价评估成果报告、技术报告及资料整理分析报告b)基准地价图：主要包括各用途基准地价成果图、样点地价图；?)基准地价表：各级别各用途基准地价成果表、基准地价修正体系表（含修正系数表和修正因素指标说明表)。4.4.2宗地地价估价成果估价成果如下：a)宗地估价报告；b)宗地估价技术报告（评估工作底稿），5价格影响因素5.1价格影响因素分类城镇土地价格的影因素包括：一般因索：6)区因素因5.2指影有城康地价总体水平的自然、社会，盈济和行政等因素，主要包括地理位、自籍条件、人、行政区划、镇质城镇会经才汁查房制度惑士地利划及计划、国民和社会经济家展划等。5.3区域因素指影响成镇部区域之阿地价水平的因素，：要包括繁华程度成集旅程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公相设卷及基础设施水平区缺环境条件境划及士地开发利用限制和自”条件等。5.4个别因素指宗地自身的地价影响圆灣，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形长度、宽度、面积、规划及土地开发利用限制和宗临街条律篇6主要估价方法6.1市场比较法6.1.1基本公式以市场比较法评估土地价格公式如式(1)所示：P=PXAXBXCXDXE…(1)式中：P待估宗地价格：Ps比较实例价格；A待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；心待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数：理甄Z.ZC.ET
GB/T18508一2014C一待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数：D待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因索条件指数；E待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数。6.1.2程序程序如下：a)收集宗地交易实例；b)确定比较实例；c)立价格可比基础；d)进行交易情况修正：e)进行估价期日修正；)进行区域因素修正；g)进行个别因素修正；h)进行使用年期等其他因素修正；i)测算比准价格。6.1.3收集宗地交易实例资料收集范围包括地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及明确的价格内涵等。6.1.4清定共较风?故风的版正比较实例数量应达到3个以上（含3个），且估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年。比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性：比较实例应为用途与待估宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例。6.1.5立价格可比基础应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等方面对各比较案例的价格进行统一，6.1.6交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。交易行为中的特殊因素主要包括下列9种：a)有利害关系人之间的交易：b)急于出售或者购买情况下的交易：c)受债权债务关系影响的交易；d)交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易：e)交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易：D相邻地块的合并交易：g)特殊方式的交易；h)交易税费非正常负担的交易；)其他非正常的交易。综合考虑各特殊因素对地价的影响程度，确定宗地交易情况指数，交易情况修正公式见式(2)：Pe=P。XEr/EE理甄Z.ZC.ET
GB/T18508-2014式中：P。一交易情况修正后比较实例价格：P。一交易情况修正前比较实例价格；E。—待估宗地交易情况指数；E:一比较实例宗地交易情况指数6.1.7估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格，通常用地价指数进行修正，修正公式见式(3)：Pg=P。×Q/Q。…4…(3)式中：Pε一估价期日修正后比较实例价格，P。一估价期日修正前比较实例价格：Q一待估宗地估价期日地价指数；Q。—比较实例交易日地价指数。地价指数的编制应符合TD/T1009一2007的有关要求，6.1.8区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域条件下的价格调整为待估宗地外部区域条件下的价格。区域因煮修正的主要因子包括商服繁华程度、产业集聚程度、交通条件，公用设施及基础设施水平、区域环境条体、规划条件王地使用限爵等。不同用途的士绝，影响其价格的区域因子不同，区域因索修正的具体因子应根据待估宗地的用途确定。综合考虑区域因素中的各因子对地价的影响程度确定区域因素条件指数，修正公式见式(4)：PE=P。XDr/DE式中：P。一区域因素修正后比较实例价格：P。一区城因素修正前比较实例价格；：D,—待估宗地区域因常条件指数：Dg一比较实例宗地区域因素条件指数。6.1.9个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为待估宗地个体状况下的价格。个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状，临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况，容积率、其他规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据待估宗地的用途确定。综合考虑个别因素中的各因子对地价的影响程度确定个别因素条件指数，修正公式见式（⑤）：Px=P。XSr/Se…(5)式中：Pε一个别因素修正后比较实例价格P。个别因素修正前比较实例价格；Sp-待估宗地个别因素条件指数：S:一比较实例宗地个别因素条件指数。当容积率对地价影响较大时，应单独修正。筑素前网Z.Z沁.ET
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