2008-08-26淮南国庆路项目价格预判          
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    淮南国庆路项目
    价格预判
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2008年8月
     
     
     
     
     
     
     
     
    1、      地块swot分析
    S—优势分析
    位置：隶属淮南市国庆中路，交通通达性好，目前已有多路公交车途径如此；
    商圈：依托大润发超市和即将开业的百货大楼等大规模商业的带动下，区域商圈一度兴起，市场认知度及美誉度都已得到一定的飙升；
    W—劣势分析
    区域环境：毗邻淮南市汽车站，区域环境较为嘈杂，短期内对整体商业品质的提升存在一定的难度、地块周边已不少建筑物，拆迁难度大；
    
    周边环境嘈杂
     
    O—机会分析
    商圈兴起：随着区域大型商业的兴起，区域商业量激增，从而带动片区商圈的快速崛起，无论从其人流量还是商业具备一定的商业支撑点；
    T—威胁解析
    环境：区域周边仍旧存在脏、乱、差等不良局面，市场美誉度在一定时期内有待提升，且短期内地块处于毛地状态，拆迁、补偿等难度较大；
    商业激增：目前该片区商业激增，造成同质化商业存在，对本案后期物业形态的制定产生一定制约性；
     
    二、      区域周边商业可类比租金或价格
    云景华城
    上下四层、框架结构
    一层（沿街商铺）销售价格主力分布在32000元∕㎡『沿国庆中路』；
    主体面积：63—303㎡；
    一层主力业态：金融保险、电子通讯、手机数码、等高档品牌连锁；
    沿人民北路均价：12000元∕㎡，逐级沿北单价递减；
    二、三、四层每层销售均价都为：7000元∕㎡、主力面积：120㎡；
    二、三、四层主力业态：高档会所、时尚餐饮、茶艺、健身等；
    金地.龙湖路1号「尚街」
    上下四层框架结构
    目前商业暂未对外销售，预计销售均价在38000元∕㎡『一楼、沿龙湖中路商铺；二、三、四预计均价分别为：10000、8000、6000元∕㎡』；
    主力面积暂未明析，预计十月份对外销售；
    双子星座                                                                                                                                 
    上下五层商业裙楼
    备注：整体被“安徽商之都”招租，商业总建面：22000㎡；                                     
    家乐福时代广场『只租不售』                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
    13万方城市综合体，一共五层『地下负一层、地上四层』；
    负一层：建筑面积：16151㎡；商业面积：97911㎡；套内面积：6486㎡；租金为80元∕月∕㎡；
    一层：基本为超市区、餐饮区及封闭式商铺；商铺租金为：300元∕月∕㎡；
    二层、三层：基本为超市区、餐饮区及封闭式商铺；商铺租金为：80—150元∕月∕㎡；
    四层：美容休闲、游艺区；商铺租金为：60元∕月∕㎡；
    区域市场商业量激增，商圈快速崛起，是区域市场后期商业的主力市场支撑点
     
    三、商业均价确定
    由于本案尚未明确项目定位，我司给予项目定位三种假设方案，每种方案的定位影响销售价格及去化速度，并最终加权平均每种方案价格，得出最终均价。
    假设本案可分为三种主力经营业态
    1、大型商场
    整体对外出售，引进大规模商场，一楼总体销售均价为：20000元∕㎡；二、三、四、五销售价格分别为：10000元∕㎡、5500元∕㎡、5000元∕㎡和4000元∕㎡； 整体销售均价：8900元∕㎡。
    2、休闲娱乐综合体
    部分整体出售，一层总体销售均价为19000元∕㎡，二层销售均价为：9000元∕㎡；三楼销售均价为：5000元∕㎡；四楼、五楼销售均价分别为：4000和3500元∕㎡；整体销售均价：8100元∕㎡。
    3、专业市场『如：大型家居市场等』
    一层总体销售均价为：21000元∕㎡；二层销售均价为：11000元∕㎡；三楼销售均价为：6000元∕㎡；四楼、五楼销售均价分别为：5000和4000元∕㎡；整体销售均价：9400元∕㎡。
     
    最终均价：（8900+8100+9400）∕3 = 8800元∕㎡
     
    四、住宅价格解析
    

区域周边价格类比
    1.云景华城
    总建筑面积：27万方
    主力户型：100㎡
    销售均价：3250元∕㎡
    总价范围：32—36万
    去化卖点：1.依托地段优势，区域周边商业、教育『大润发超市、淮师附小』配套齐全，市场可接受度高，一段时期内受到市场的追捧；2.主力总价控制在35万左右，市场可接受度广泛；
    销售抗性：后期户型面积集中在130㎡以上，去化速度受到一定的限制，亦是后期销售抗性的主要根源之一；
    

2.盛世名门
    总建筑面积：10万方   
    主力户型：79—142㎡
    销售均价：3100元∕㎡
    总价范围：25万—38万
    去化卖点：1.目前底层已签约华联大卖场已是该项目后期去化的核心营销卖点；2.依托区域成熟社区的带动『香格里拉、金色家园、国庆花园等』，生活配套设施已近完备；
    销售抗性：后期户型面积偏大，目前已基本锁定在120㎡以上，同区域大量可售房源激增，客户分流严重；
    综上所述，本案所处地理位置介于云景华城和盛世名门之间，且物业形态也颇为相似，其单价应以两在售个案为重要的参考依据，我司建议本案就目前销售均价预估为3000元∕㎡，如将户型有效压缩，控制总价，单价可提升50-100元/㎡。
                                    
     
    结论：
    商业均价：8800元∕㎡
    住宅均价：3000-3100元∕㎡
     
     
     
     
    结语
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    三固·三方(上海)不动产机构
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    三固·三方（上海）不动产机构
    市场策划部
    2008-8-25