丹徒新区“普罗旺斯小城”项目深化方案
     
    跋
    深。深度拓展思路；化。化解各项障碍
    荒岛博采众家之长，行深化之道
    寻觅开发良机，举重若轻
    裁定配套细微，如数家珍
    谋求营销韬略，成竹在胸
    方案大定；献于一览
     
     
     
     
     
    总目录
    一  项目开发及用地分析
    二  项目规划及细部建议
    三  项目开发策略及计划
    四  项目营销策略
     
     
    

    一项目开发及用地分析
    目录
    （一）  项目开发分析
    （二）  地块区域分析
    （三）  地块价值研究
     
    1、      项目开发及用地分析
    （1）      项目开发概况
    1．      项目开发背景
    ?      镇江丹徒新区的整体房产开发属起步到大发展之间的阶段
    ?      以农工商集团为背景、明丰品牌的实力为基础，首次进入镇江市场是机遇同时也是挑战
    ?      项目70万㎡的体量，目前在丹徒新区属最大的开发地块之一
    2．      项目开发目的
    ?      进入镇江房地产市场大发展阶段的市场操作，赢取企业效益、社会效益的双丰收
    ?      成功在镇江走好第一步，为企业在外省开发积累丰富经验，同时创造企业品牌知名度，作为将来全国战略的基石
     
     
     
    （2）      地块区域分析
    1．      镇江在长三角的位置
    镇江是江苏省省辖市，北滨长江，与扬州市隔江相望，东南与常州相接，西邻省会南京
    镇江位于南京都市圈和苏常锡都市圈的结合部，有双辐射的区域优势，并位于沪宁城镇聚合轴和新宜城镇聚合轴的交汇点。
    城市拥有沪宁高速公路、沪宁铁路站和京沪高速铁路站，有镇江、句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、防仙的一级公路，强化中心城市的辐射力和集聚力。
    （配长三角位置示意图）
    

    2．      丹徒新区在镇江的位置
    丹徒新区是丹徒区的政治、经济、文化中心，位于镇江南郊，距市中心9公里。新区依靠镇江主城区，按照接轨主城区，服务于主城区，融入主城区的目标定位，是镇江城市发展的重要组成部分，是镇江主城区的南大门，北靠312国道和江苏省沿江公路，城区郊区相连，东接沪宁高速公路镇江支线和京沪高速铁路线，南临沪宁高速公路主干线，西依润扬大桥（海溧高速）连接线和十里长山，控制面积60平方公里。（配镇江全境位置示意图）
    3．      本地块在丹徒新区的位置
    本地块西侧正在建设一条直通市区的城南外环线，届时镇江市政府南移至南徐公路，对本区域的影响是非常直接的，这不仅仅是到达市区的距离更接近，或是成为了市区人流、车流进入丹徒新区的门户，更重要的是本地块的价值将重新定义。
    
     
     
    

    （3）      地块价值研究
    1．      地块特征分析
    位置特征：
    地处谷阳大道、城南外环线，离丹徒区行政中心有一段距离。
    地块特征：
    ?      共有3块面积不一的地块组合而成
    ?      1号地块东西长，2、3号地块南北长
    ?      整个地块中有2条道路穿越而过
    道路特征：
    地块北面是新区的主要道路“谷阳大道”，西侧是建设中的城南外环线，竣工后北起谷阳大道，通过檀山路接南徐公路可直通市区。
    环境特征：
    东南面是天然水库“谷阳湖”和规划中的高尔夫球场，西北面为规划中的别墅用地和十里长山。
    
     
    

    2．      地块价值判断
    地块价值现状
    
    地块价值示意图
    通过周边环境结合地块的优劣势分析，得出共3个不同等级土地的结论，各等级如图所示：
    1等用地：远离城南外环线、谷阳大道，闹中取静。视野景观系数较高（更接近谷阳湖和规划中的高尔夫球场）
    2等用地：位于地块中间狭长地带，无噪音污染，但视野景观系数较低
    3等用地：西邻城南外环线，北靠谷阳大道，噪音和灰尘污染严重。
    改造后地块价值
    但就目前现状进行有针对性的规划设计，尤其是对价值较低的位置进行综合改造后可大大提升价值，下面就是本地块通过景观轴线的设计后重新得出的土地价值分布情况
     
    
    改造后的地块价值示意图
    ?      使原本景观轴线旁的2等用地变为1等用地
    ?      沿城南外环线的绿化带与景观轴线的夹合作用，使 3等用地变为2等用地，提高了土地价值
     
    

    3．      商业位置价值判断
    评判标准：道路交通的流向和规划宽度
    从交通流向来看，项目地处新区主干道（谷阳路）与城市快速干线（城南外环线）交叉口，交通及为便利，应该不缺车流与人流，但从规划道路的宽度分析，城南外环线道路太宽，不便形成商业街的气氛，而规划为四快两慢的谷阳大道较容易形成商业街。
    购物中心的位置应设置在垂直道路的交叉口，而考虑到今后城南外环线方向的市区车流减速停车需要有一定的缓冲路段，所以购物中心的最佳位置应设置在目前电信大楼的规划用地处，建议开发商尽量与有关职能部门进行协商，将其置换
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二  项目规划及细部建议
    目录
    （一）概念支持
    （二）设计主题
    （三）产品类型及配比建议
    （四）项目规划构思
    （五）建筑风格建议
    （六）环境景观建议
    （七）道路停车设置建议
    （八）环保节能设计建议
    （九）房型、面积配比建议
     
     
     
     
    

    （1）      概念支持
    1．      案名：普罗旺斯小城
    2．      概念描述：
    普罗旺斯位于法国南部，以“自然山水风光”为最大特色，是从地中海沿岸延伸到内陆的丘陵地区，中间有大河“Rhone”流过，拥有很多历史城镇。自古就以靓丽的阳光和蔚蓝的天空，令世人惊艳。是画家保尔·塞尚的故乡。
    在城市污染日益严重的今天，郊区的清新空气、鸟语花香的生活氛围已成为都市人回归自然的一种天然向往。 “普罗旺斯”小城的法国自然山水生态就以其独特的魅力吸引着现代人。
    最为美好的生活状态总要以当地生活习俗、文化人文环境相结合，所以把“普罗旺斯小城的概念引入，并与镇江最为贴切的融合后，展示给人们的形象应该是：一幅“山环水绕、又具法国田园风景的城市山林生活”的画卷
     
    （2）      设计主题
    结合项目应体现出的概念后，关键要设计出具有市场差异化的产品，所以我们工作室的设计主题主要包括以下3点
    1．      艺术
    建筑与生活，环境与空间的结合，强调了空间X、Y、Z、T              轴的“四维空间”的艺术概念
    2．      环保
    自然能源和空间的合理利用，提高资源的利用率
    3．      可持续
    整个设计无论是从经济学角度还是从统筹规划学方面都强调了整体可持续性
     
    （3）      产品类型及配比建议
    1．      大盘操作描述
    规模小区体量大，较之小楼盘更能突出产品的均好性，对产品的塑造与创新可留有较大的余地，并且在几十万土地上，太过单一的产品形式会给客户带来单调、死板的感觉，在客户面上也大大缩小，并对楼盘的整体形象会造成损害，所以大盘在规划上较小盘的产品应该更丰富、更全面
    2．      市场类比
    丹徒新区主要楼盘的产品类型

     
    丹徒新区的产品类型以多层为主，另外阳光丽景、新城茗苑、彩虹城含有少量小高层、联体别墅的形态。虽然新区房产属刚起步阶段、周边商业配套少、道路交通目前还不方便、客源定位较低，但并不能束缚目前市场上占小比例的各类产品形态的出现。
    3．      市场分析
    （1）      市场问卷
    市场问卷在对较有消费能力的定向人群调查中，对别墅的需求特别是联体别墅感兴趣的较多，较通常的产品规划比例5%～8%多。
    （2）      价格支撑

     
    平均每季度有100元/平方米的攀升。从目前开盘楼盘的销售情况分析