通宇大厦可行性研究报告
    目录
第一章项目开发背景2
第二章项目规划现状2
第三章项目周边环境及竞争状况分析2
第四章产品设计建议2
第五章营销方案2
第六章开发进度2
第七章财务分析及评价2
第八章结论和建议2
    第一章项目开发背景
    1.1行业发展背景
    国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。
据国家统计局最新资料显示，全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。
目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。
据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。我国人均GDP为830美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。
从购买力分析，城镇居民人均可支配收入达到6860元，比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。
从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。
目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。
另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。
    1.2西安市房地产现状
我市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发的只有100多家。
据悉，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元，增长4.93％。其中企业存款余额为733.83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.79亿元。
据了解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。
在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。
西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计2000余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。
1.3西安市房地产的总体发展趋势预测
党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2020年人均住房面积达到20-25㎡。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500万㎡-12500万㎡，平均每年有450万㎡-650万㎡的住房需求，市场潜力巨大。
据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：
⊙市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。
⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。
⊙宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。
⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。
⊙概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。
⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。
⊙开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。
⊙房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。
⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。
⊙消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。
⊙多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。
    房地产开发企业数量省市两级共200家市注册企业600余家700余家
房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营
商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2
个人购房所占比例不足10%93%95%
    以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境的研判，特别是写字楼物业的开发形势不容乐观，对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。
    第二章项目规划概况
2.1基本情况
项目名称：西宝花园-通宇大厦
建设基址：西安市碑林区振兴路中段
土地性质：居住用地。（本策划案按商品房开发用地为策划依据）
占地面积：6371.4㎡（9.56亩）
总建筑面积：36264㎡（方案1）39864㎡(方案2)
住宅面积：7200㎡（方案1）10800（方案2）
综合楼面积：21776㎡（不含地下室）层高：22层
写字间面积：12096㎡层高：3-14层共12层
酒店套房面积：8064㎡层高：15-22层共8层
附楼面积：960㎡层高：4层
写字间酒店配套功能面积：2175㎡
公建面积：1608㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)
地下停车场面积：4320㎡（地下停车场的设计依据在第四章详述）
总户数：406（方案1）430（方案2）
容积率：5.97（方案1）6.53（方案2）
绿地率：30%
    2.2规划建筑物：框剪结构
方案1
序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注
1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能
2住宅720012不含地下部分
3地下停车场43201地下一层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能
5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计36264
方案2
序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注
1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能
2住宅1080018不含地下部分
3地下停车场43201地下一层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能
5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计39864
    第三章项目周边环境及竞争状况分析
本届主要对本项目的微观环境做调研分析。
3.1项目地块价值分析
3.1.1概况
本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块（西高新）。面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。
3.1.2商务用房价值与竞争状况
从中观环境看，目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔CBD和西高新CBD的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。
周边写字楼调查表
项目名称地址层数总面积（㎡）售价（元/㎡）租价（元/㎡）售租率备注
海联大厦振兴路北口西9500055005050%地下车位租金300元/月
精英大厦振兴路中段830005590%
泛美大厦南稍门什字294000050003595%租价不含各种服务费
伟业佳大厦南关正街213650055005590%车位租金100元/月
调研分析：此区域写字楼入住率良好，需求旺盛；售价普遍在5000-5500元/㎡，租价（均价）为50-55元/㎡×月。
西安市部分三星级酒店调查表
酒店名称标准间折扣价（元/㎡×天）套房数地址
陇海大酒店220308解放路
建苑大厦260177五味什字
钟鼓楼大酒店268130社会路
延炼大厦268192南二环
东方大酒店298286小寨西路
城市酒店208138南大街
鸿业大酒店198258含光北路
民航大厦230劳动南路
金海大厦210莲湖路
文商酒店218骡马市
解放饭店160363火车站
万达圣和酒店150友谊东路
民生大酒店258143南大街
房地大厦188东五路
钟楼饭店340321钟楼
从上表可见，大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间，客房数差距较大，主要是建筑规模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此建议本项目酒店客房数控制在250-280之间，基准价格为200元/㎡×天。本方案经济核算的住房率基数为50%。
本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。
另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。
因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。
    3.1.3住宅价值与竞争状况
此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和普通多层住宅为主，两者之间有一个明显的价格空档（高档楼盘价格在4500元/㎡以上，名为住宅，实为商住；低端普通住宅为2500-2600元/㎡）。这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。
从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。
    第四章产品设计建议
4.1综合楼
    4.1.1写字间
目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。
综合楼外观风格建议：
稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。
楼层：3-18层
面积：12096㎡
户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66
户型配比：
面积（㎡）比例（按户数%）备注
100-11020%1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。
150-16030%
200-22040%
300-32010%
    
4.1.2酒店：按三星级标准设计
楼层：15-22层，共8层
客房总面积：8064㎡
户数：270
户型：
户型（㎡）功能套数楼层备注
22-262单人床标准间241套15-21层1、均为使用面积；