旅游项目楼盘研判-告庄西双景
    目录:
    一、项目总概括
    二、物业形态
    三、产品形态
    四、景观园林
    五、营销策略
    六、营销活动
    七、广告物料
    八、招商分析
    九、销售总结
    十、产品示意
     
    一、项目总概括
    1、项目开发背景
     从西双版纳现在的旅游度假方式来看，还停留在简单观光阶段，其旅游度假设施普遍标准较低，内容单一，缺少民族特色，很难提供高质量的度假环境和方式，澜沧江的滨江资源也没有充分发挥出来，对境外游客和内地高端消费游客群缺乏吸引力。就目前的城市旅游现状而言，西双版纳距离曼谷、新加坡等世界级休闲城市仍有较大差距，西双版纳旅游的全面升级，亟需一批类似于巴厘岛、芭堤雅、普吉岛等具有国际水准的世界级休闲度假地。西双版纳·告庄西双景，正是在这样的时代背景下应运而生。项目的终极开发建设目标，就是将其打造成为西双版纳城市和产业升级的重要引擎。
    景洪，从目前的区域发展大趋势来看，从城市区位属性理解已成为中国面向东南亚及东盟各国的桥头堡与对外形象窗口，是一江连六国绚烂风光旅游线的第一站，因此从城市区域战略角度上，西双版纳——景洪，已成为了一座开放的城市，国际化的城市，其国际化特性主要表现有以下几点：
    1、自然资源的国际性的稀缺——动物王国、植物王国、北半球仅存的热带雨淋
    2、文化区域的国际性融合和谐——小传佛教为主，多国多民族文化的单一性、融合性。
    3、经济一体化的国际性——中国——东盟自由贸易区的口岸城市，中国参与大湄公河次区域经济合作的先导城市
    4、大金三角旅游一体化——一江连六国，昆曼大通道的通车
        告庄西双景作为这样一座新兴国际化城市的“城中之城”，其项目的产品规划特点已经与西双版纳景洪的国际化特性相结规，其表现有以下几点：
    1、告庄西双景——最原生态，最自然
    2、告庄西双景——最民族最和谐
    3、告庄西双景——最国际、最时尚、最现代化
    2、项目打造理念
    告庄西双景，傣语，意为“九塔十二寨”，旨在再现古时景洪盛景。项目融合了西双版纳及湄公河地区周边国家的文化精华，通过“最民族、最原生态、最自然、最和谐”的开发理念，体现最国际、最时尚、最现代的综合功能，承载古今贯通、兼容并蓄的西双版纳城市性格。
    本项目致力于打造承载城市重要功能的四大中心，即“大金三角国际旅游集散中心、热带雨林休闲中心、湄公河大傣文化体验中心、湄公河国际水上游乐中心。以“九塔十二寨”的空间形式，传递出“自由、独立、和平、开放”的人文精神，在致力于呈现“大傣文明”文化理想的指引下，塑造集文化体验、休闲度假、综合集散、商业购物等功能于一体的城市名片。
    告庄西双景不仅是一个景区，而是旅游社区、文化产业园区及田园都市新区的三区融合，未来将打造成媲美丽江、清迈的休闲圣殿及理想之城，是推进西双版纳早日成为“金三角枢纽·湄公河明珠”的重要引擎之一，是进入大金三角区域的出发点及落脚地，更是云南省对接“大湄公河次区域”旅游战略及文化战略合作的重要门户及示范区。
    告庄西双景将成为国际一流的热带雨林休闲中心、湄公河流域大傣文化体验中心、大金三角国际旅游集散中心以及湄公河国际水上游乐中心。它将不仅是数百万西双版纳观光游客吃住行游购娱的必到之处，更将成为越来越多的国内外中高端休闲人群休闲度假的首选之地。
    3、项目定位
    战略定位上，通过“一江两门九塔十二寨”的总体规划，实现文化、休闲、度假、体验、娱乐、旅游、商贸、居住等综合功能。项目依托西双版纳特有的生态资源、民族资源、国际资源“以升级传统傣家民族文化为基础、以融合湄公河地区周边国家文化精华为内核”的大型复合型旅游文化商业地产项目。通过“一江九塔十二寨”的恢弘规划，将傣泰经典文化与现代潮流元素完美融合，缔造前所未有的大金三角傣泰文明之心，打造文化体验之都、休闲度假之都、旅游商贸之都、国际商务之都、傣泰生活之都、时尚繁华之都。体现最国际、最时尚、最现代的综合功能，承载古今贯通、兼容并蓄，致力代言西双版纳的城市名片。
     
    4、项目简介
    告庄西双景位于景洪沧江新区核心，占地1200亩，建筑面积: 90万平米 ，绿化率: 40.2% ，容积率: 1.18 。土地年限: 住宅70年；商业40年。总投资20亿元， 告庄西双景，完美融合傣族文化与东南亚各国风情，以国际休闲旅游文化大盘的形象问世，体量庞大，业态丰富，综合了文化、旅游、休闲、度假、居住、体验、娱乐等。分三期开发，有20万方的旅游独家综合体，18万方娱乐综合体，以及15万方城市综合体，其中包括两大超五星级酒店和傣式风格客栈，更有有大型的Shopignmall，和湄公河流域工艺品卖场，餐厅，国际班车客运、签证中心。除此之外国内国际的旅客从版纳出境也需要到项目来办理手续。
    其中一期全面发售“一区六寨”，一区：公建配套区；六寨：景保寨、景德寨、景罕寨、景勐寨、景兰寨、景亮寨。其中，公建配套区定位为国际旅游运营中心，将是西双版纳唯一的国际旅游运营中心；景保寨——东南亚主题体验区；景德寨——西双版纳傣族风情体验区；景罕寨——东南亚手工艺边贸区；景勐寨——东南亚多主题美食区；景兰寨——热带景观娱乐区；景亮寨——滨江时尚休闲区。现二期璀璨登场，首推“湄公河人家”（景法寨、景真寨、超五星级单体酒店），此区域主在打造“歌舞、购物、美食美酒、狂欢、度假”一站式消费体验，繁华堪比“威尼斯人”。业态囊括了纯水岸叠墅商业酒吧群、情景式街铺、傣式风情客栈、精装江景公寓，汇集三千繁华；超五星级单体酒店是西南地区面积最大的单体酒店，近900间的江景客房，风情体验，淋漓呈现。
    告庄西双景位于景洪沧江新区核心腹地，占地1200亩，总投资25亿元。以“一江两门九塔十二寨”的恢弘规划，重现古时景洪盛景，打造一个繁华昌盛的“景洪城中之城” ，呈现文化体验之都、休闲度假之都、旅游商贸之都、国际商务之都、傣泰生活之都、时尚繁华之都，缔造前所未有的大金三角傣泰文明之心。 
    
    
    
    
    5、项目打造目标
     数百间的低密度休闲傣楼，将逐步培育成各种级别的酒吧、客栈等多休闲业态聚集区。未来这里将会生活着大量的欧美背包客，更是无数休闲人群及观光游客的精神家园、理想之城。
    湄公河国际旅游集散中心为集旅游客运、旅游集散、旅游服务为一体的综合性旅游服务平台。
    湄公河多国联络中心成为湄公河流域各国与中国的联络中心、企业总部基地，以及独具风情的企业会所、庄园及国际村。
    湄公河大剧院，西双版纳唯一室内外互动的山水实景演绎中心，最具西双版纳风情的文化名片。
    湄公河嘉年华是集旅游购物、文化体验、度假居住于一体的旅游综合体验区，湄公河及东南亚区域唯一的手工技艺博物馆，文化产业示范基地，手工艺制作现场演示、特色手工艺品销售。
    湄公河滨江休闲公园由项目沿澜沧江区域岸线、人行步道（湄公河大道）、绿化小品等共同构成。是西双版纳规模最大，形象品质最高的开放型城市公园。
    6、项目之于西双版纳意义
    将成为西双版纳“文化复兴”的核心载体
    告庄西双景项目，旨在重现昔日景洪“九塔十二寨”盛景，以“自由、独立、和平、开放”的规划理念，以空间为载体、以文化为灵魂、以融合为特点、以沟通为桥梁，建设具有独特表征意向的城市新名片。
    将成为西双版纳升级为“休闲城市”的核心抓手
    休闲，来源于活动载体，更来源于精神价值的认同，本项目不仅设置了诸多具备时尚休闲功能的具体设施，更加强调对片区休闲氛围的塑造，更致力于营造全方位的休闲生活方式，让国内外休闲人群落地生根，长时间停留，为西双版纳带来新的血液，促进城市的全方位消费水准及城市平台的发展。
    将成为西双版纳构建“金三角枢纽”的重要平台
    “湄公河国际旅游集散中心”，具体包括提升西双版纳旅游基础服务设施的四大平台：旅游客运平台、旅游交易平台、旅游信息平台、旅游推广平台。具体包括旅游专线客运服务、多国签证办理（出入境手续服务）、景区（点）票务代理、酒店客房代订、汽车租赁维护、旅游产品展示、导游培训等。
    7、规划理念：
    本项目依托西双版纳的历史文化底蕴及精神，结合西双版纳贝叶文化精粹，通过建筑、文化、艺术、商业、生活结合旅游思维再现允景洪古老的文明。在项目产业规划中，告庄西双景以国际多元化的理念规划“主题酒吧、特色餐饮、精品购物、傣式客栈、精装公寓、度假住宅、5A写字楼……”，重金打造西双版纳规模最大、配套最全的国际旅游集散中心、国际旅游签证中心、国际班车客运中心，为每年近700万国内外游客，提供一站式消费、商旅保障。在项目的规划上，我们打造西双版纳唯一的“六大国际中心、五大景观带、东南亚特色综合业态”等，在充分体现项目独特唯一性和差异化的同时，形成吃住行玩娱购的一站式体验消费的商业模式。
    九塔十二寨，五大国际中心——旅游性质的HOPSCA——最具经济效应与社会效应的地产开发模式。
    H——holiday国际的旅游休闲度假胜地
    国际标准五星级酒店、热带雨林休闲体验、湄公河水上游乐中心……我们拥有的是顶级的旅游接待设施、别具特色的旅游观光体验；
    O——original Leisure原生态休闲体验——世界的财富、遗产
    热带雨林休闲体验、望天树、傣族家访、专业跆拳管……这里都是原汁原味的东南亚元素，都是原始自然资源的保存及名族文化的传承；
    P——peace park和谐  公园
    神圣的小传佛教文化、皇宫文化、民俗手工艺、农耕文化、歌舞文化、龙舟文化，到区域独有的雨林文化、动物文化……多种元素的融合，多个主题园区展馆的相互融合，体现的是一种东南亚文化的和谐之美
    S——shopping city旅游购物之城
    东南亚美食乐购天堂、知青主题餐厅、多彩湄公河商业中心，东南亚的旅游特产在此一网打尽
    C——convention民族性商贸博览
    会展中心、傣医馆、手工艺边贸街…………
    A——apartment国际公寓、休闲客栈
    在功能布局中，项目从吃住行玩娱购角度出发，精彩呈现“文化品位、风情体验、美景观光、欢乐购物、狂欢娱乐、悠然度假”六条功能主线。令游客置身其中，流连忘返，进而全面实现了商业经营的均好性。
    8、项目开发介绍
    一期：一区一塔两道六寨（公建区、景洪大金塔、万象大道、孔雀大道、景保寨、景德寨、景罕寨、景勐寨、景兰寨、景亮寨）；重金打造六寨：景保寨、景德寨、景罕寨、景勐寨、景兰寨、景亮寨。建成配有国际旅游签证中心、东南亚各国领事馆办事处、各大航空机构办事处、国际班车客运中心等国际旅游枢纽的基础设施平台。更有泰拳馆、古道茶街、东南亚手工艺品贸易街、正宗傣家风味美食、风情客栈、时尚酒吧、时尚街铺……多种业态齐聚，商业层次丰富。现已有景兰国际旅行社、泰国泰拳协会、泰国昆康多皇宫歌舞餐饮集团、傣泰五星级度假酒店等等众多实力商家入驻。
    现二期璀璨登场，首推“湄公河人家”（景法寨、景真寨、超五星级单体酒店），此区域主在打造“歌舞、购物、美食美酒、狂欢、度假”一站式消费体验，繁华堪比“威尼斯人”。业态囊括了纯水岸叠墅商业酒吧群、情景式街铺、傣