昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书
    第一部分 项目概况及用地分析
     
    一、地理位置
    本项目地块位于上海、苏州、杭州三角地区的中心，坐落在昆山市淀山湖东北岸边，与上海旭宝高尔夫俱乐部毗邻（注：上海旭宝高尔夫俱乐部是亚洲十大高尔夫球场之一，消费客群层次较高）。
    东面：彭远泾港，河道呈南北流向，河面宽约20米左右，水质较好，可直通淀山湖，机械船15分钟便可到达。河面上有围养的鱼塘，河道东面有少量的农民自建房。彭远泾港河道是本项目东面的界线（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。
    南面：建设中的中旭路，东西走向，路面宽7米，中旭路南面是旭宝高尔夫俱乐部。中旭路距旭宝高尔夫俱乐部围墙约16米左右。本项目南接中旭路（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。
    西面：潮山港，河道南北流向，河面宽约20米，水质较好，河道两侧是农田和少量的农房，潮山港河道是本项目的西边界线（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。
    北面：永利路，东西走向，西起复行路，东至永利路，道路快车道宽约16米，双向四车道，路面较好，行驶车辆较少，慢车道路幅宽6米。道路两侧有大面积的农田和鱼塘，永利路是本项目地块的北面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。
    宗地地理位置图
    
    本案所在地
    
     
    宗地周边情况
    
    本案所在地
    
    旭宝高尔夫球场场
    
    淀山湖镇
    
    信义别墅区
    
    中旭别墅区
    
     
    二、项目地块概况
    项目规划总占地面积约为66万平米。项目整个地块呈不规则四边形，东面、西面有少量的农房，地块现状为大面积的农田和鱼塘。
    本项目地块东西河道均可直通淀山湖。且东边河道稍窄，但航行时间较短；西边河道较宽，但航行时间稍长。该地块水资源很丰富，内部有纵横交错的河道，地下水的水层较浅、土质不好。由永利路至旭宝高尔夫俱乐部的旭宝路南北横穿该地块， 该路面宽15米。 地块中间有一贯穿东西向的河流，被旭宝路分开，由一座桥相连，整体水系呈“H”状分布。该地块被自然的划分为四块。
     
    1、      交通分析  
    本项目坐落在昆山淀山湖东北岸边，隶属淀山湖镇，本项目距离上海人民广场41.5公里，距离虹桥机场28公里，距离青浦工业园区11公里，距离昆山28公里，距离苏州48公里，距离淀山湖3公里，周边的工业区较多，道路交通系统设施完善，交通便捷。
    交通道路网：

    2、      周边配套设施情况
    地块周边的居民稀少，周边生活机能和商业的配套设施不完善，目前区内的生活机能主要集中在淀山湖镇中心，具体情况如下：

    3、      周边项目概况
    该地块周围正在开发的中旭、信义项目均为别墅项目。这两个项目都是中高档别墅，套型面积偏大，且中旭项目的绿化已基本做好。
    4、      气候气象
    昆山地属亚热带湿润季风气候区，一月均温2.5摄氏度，七月均温28摄氏度，无寒冬酷暑，全年气候宜人。
    5、      淀山湖地区人文文化介绍
    淀山湖位于上海市青浦县和江苏昆山县境内，是上海地区最大的淡水湖，被称为上海"后花园"，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。
    淀山湖湖水清澈，泊湾盘曲，岸线多变，形成了独特的淀山湖风光。淀山湖南岸的仿古大观园，水上运动场，上海国际乡村俱乐部等景点和建筑互连成片。 
　　淀山湖湖畔北侧昆山境内，目前仅建有旭宝高尔夫俱乐部，其他综合配套不尽完善，与淀山湖上海境内的人文环境及配套有较大差距。
    

    第二部分   项目定位及客源定位
    项目定位：“运动、休闲、健康、养生，演绎度假文化的生态别墅社区”
    客源描述:  以30～45岁具有一定素养、文化品位较高的城市中产阶级中上层为主要的潜在客户群体。（详见附件2）
     
     
     
     
     
     
     
     
    

    第三部分  项目设计要点及要求 
     
    一、总体规划建议
    （1）      规划设计原则
    1、       贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为一个集休闲、运动健身、健康养生和生态居住为一体的带有度假特征的别墅社区，创造一个低容积率、低密度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质住宅群体。
    2、      设计主题围绕度假文化，在建筑设计风格上体现地中海风情。
    3、      在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性，以便于项目的分期开发和分期销售。
    4、       项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到两者的相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融合；
    5、      针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有度假特征的别墅社区特点与风格；
    6、      设计理念必须与项目开发的思路相协调。
     
    （二）规划设计要点：
    1、      规划面积：约66万平米
    2、      用地性质：居住用地
    3、      容积率： 0.23～0.28
    4、      建筑高度：别墅2层为主 ≤10米(可局部3层)；
    酒店式公寓≤6层（≤20米）
    5、   绿地率：≥50%
    6、   建筑退让：
    退用地边界：东侧≥10米，南侧≥20米，西侧≥10米，
                北侧≥20米，沿旭宝路两侧≥20米；
    退河道控制线：西侧≥10米，东侧≥10米；
    退让的面积不能做建筑，但是可以做景观及室外活动用地。
    7、  配套设施:生活会所、运动会所（主）;相关生活配套设施；警卫室等相关管理、服务设施
     
    （3）      规划设计建议
    ◆      功能分区：
    分为别墅区、酒店式公寓、主会所（运动会所）、生活会所、公共商业、户外活动区、示范区（样板区）、售楼处等
    ◆      构图方式：
    可以采用组团式构图，整个小区分为若干个独立的组团，各个组团之间一方面要相互独立，另一方面要相互呼应，组团间可以绿化景观、水系或者道路系统区隔。每个组团统一在项目总体规划特色的同时要有各自的核心景观，即在满足均好性的同时具备差异性，形成不同居住组团各自的特色景观。
    ◆      社区配套：
    社区配套分为主会所、生活会所、酒店式公寓和公共商业四个部分，根据其定位、功能以及目标消费客群的差异性，结合其服务半径，合理布置不同配套的不同位置。（各部分详见其后）
    ◆      道路系统：
    1、      交通道路应合理分流，减少对居住的影响;住区道路系统要分级明显，架构清楚。
    2、      在保证通达性的同时要考虑经济性，考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。
    3、      交通中以人为本，不能让车流干扰居住环境，有条件可人车分流。交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住户的干扰。尽量在机动车道两侧或一侧考虑步道，保证行人安全，并且考虑无障碍系统设计，真正做到以人为本。
    4、      道路设计要以保证住户的安宁和私密性为原则进行布置，从而达到通达性、安全性、方便性、经济性、一体性和多层次性的要求。
    5、      组团内道路设计可参考RMJM公司方案中交通道路系统设计。
    ◆      社区入口：
    分为主入口、别墅住区入口、会所商业入口和服务性入口。
    主入口：       该入口为整个项目入口，紧密结合整体规划，并充分考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充分体现其形象性、标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。
    别墅住区入口： 别墅区住区的入口，设计中要考虑到交通组织设计，并且要尽量便于今后的物业管理。
    会所/商业入口：该入口针对会所、商业区的人流和车流，将其与别墅区分开，避免干扰别墅区业主的日常生活。
    服务性入口：   该入口是仅为管理服务人员及服务车辆专设，如垃圾车、工具车，物业管理服务人员可以直接出入，平时不对住区业主开发。该入口应该比较隐蔽、便捷，以便于内部管理。
    ◆ 车位配比：
    别墅区考虑一定的访客车位。
    酒店式公寓车位不低于0.5车位／户，并考虑一定的访客车位，尽量设置地上停车位。
    会所及商业配套部分设置地上停车位。
     
    （四）分期建议（详见附件3、4项目分期说明及分期示意图）
     
    2、      独栋别墅产品建议
    （1）      产品风格建议：
    1、      抛弃纯现代建筑风格，吸收地中海周边传统别墅的典雅风格特征，同时能充分体现项目的度假型特征和时代精神，满足现代生活方式。
    2、      采用坡屋顶，立面建议部分以石料、花岗石砖、面砖或仿天然花岗岩砖贴面等与涂料搭配，使立面体现出强烈的质感，以提高产品整体的品质感。
    3、      每个建筑单体尽量考虑与景观的融合，使两者共同体现本规划设计的特色。
    4、       
    （2）        产品类型及配比：
    1、根据市场分