青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书
青岛即墨香根温泉项目
规划设计任务书
目 录
1 .项目概况 2
2 规划设计的基本原则 4
3 规划设计要求 7
4 设计成果要求 26
5 设计时间计划 27
200801 P.25
1 .项目概况
1.1 项目区位
本项目位于青岛即墨温泉镇,属于青岛“五区五带 ”规划中的东部度假旅游区,区域内有独特的温泉资源,并已形成相对成熟的低密度物业氛围。本项目地块距离青岛流亭国际机场30分钟车程,由滨海大道到达青岛市区仅需45分钟车程,交通较为便利。 01—项目区位图1.2 项目用地范围及规划指标
1.2.1 项目总规划用地145341平米, 218亩,地块西北高、东南低,呈坡地,落差较明显。
1.2.2 规划指标: 容积率:0.8-1.0,绿化率≥45%
建筑限高:24米 1.3 红线图(另行提供)
1.4 项目四至
? 东至泉海路 ? 北至大田路 ? 南至绿地及水面 ? 西至绿地1.5 道路交通
? 东侧紧邻泉海路,双向4车道。 ? 北侧紧邻大田路,双向4车道。1.6 周边环境
项目周围开发大量别墅项目,已经形成相对成熟的低密度物业氛围,有基本完善的度假配套设施,如高尔夫球场、滑雪场及温泉疗养院,地块南侧有大面积绿地及水面,自然资源较好。2
规划设计的基本原则
2.1 项目定位
2.1.1 项目形象定位
? 中央别墅区·情景花园小镇; 2.1.1.2:项目价值点诠释 ? 以欧洲花园小镇形成差异化形象 ? 追求产品创新 2.1.2 产品定位
1、小独栋别墅;
价值贡献:项目价值标杆产品,兑现项目价值; 产品点:充分体现居住感受的升级,突出独栋别墅感,做足低密度感受。2、花园洋房;
价值贡献:提高容积率,与低密度产品更好融合; 产品点:做足产品品质,体现洋房特质居住感受。2.2 总体规划
2.2.1 规划原则
2.2.1.1 整体布局原则:体现“小镇生活”的社区规划,突出小区的低密度意向。
? 以小镇中心集中示范小镇生活意向; ? 所有产品及景观设计均须体现小镇风情感; ? 为保证整体低密度意想,别墅产品的占地面积须达到50%以上; ? 遵循资源倾斜原则:在资源条件好,地形变化丰富,私密性及噪音小的位置布置别墅产品;2.2.1.2 住宅设计的朝向要求:尽量采用正南向布局,结合坡地地形设计建筑空间形式。
2.2.1.3 项目内部景观以降低建筑密度感,体现小镇风情为原则,外部景观考虑对项目边界建立及提升项目形象的作用。
2.2.1.4 人防、消防、日照间距等要求按照国家和青岛市有关法规进行,人防考虑于地下停车结合。
2.2.2 经济技术指标
产品类型:小独栋别墅,花园洋房,配套公建 经济技术指标建议: 项 目
| 规划指标
|
| 建筑面积比例
|
用地面积(㎡)
| 145341
|
|
|
容积率
| 0.87
| 地上面积/用地
|
|
规划建筑面积
| 149488
|
| 100%
|
地上面积
| 126258
|
|
|
地下面积
| 23230
|
|
|
住宅面积
| 146488
|
| 98%
|
1.小独栋别墅
| 62964
|
| 42.1%
|
地上
| 47984
|
| 32.1%
|
地下
| 14980
| 平均70平米/户
| 10.0%
|
2.花园洋房
| 83524
|
| 55.9%
|
地上
| 76774
|
| 51.4%
|
地下
| 6750
| 平均40平米/单元
| 4.5%
|
商业面积
| 3000
|
| 2.0%
|
地上
| 1500
|
| 1.0%
|
地下
| 1500
|
| 1.0%
|
3 规划设计要求
3.1 总体要求
3.1.1 用地性质:住宅用地
3.1.2 总用地面积:
地块占地145341平米
3.1.3 容积率:0.8-0.9
3.2 规划建议:
3.2.1 小镇中心建议以广场为中心,以会所及钟塔为建筑统领,与花园洋房共同围合成为建筑尺度适宜的聚集场所;
3.2.2 小镇中间建议布局在泉海路与大田路的交汇处,结合小区步行入口设置;
3.2.3 在泉海路和大田路各设置一个车行入口;
3.2.4 花园洋房建议靠近项目东侧和北侧临路部分,便于对外建立项目丰富意想,并起到阻挡噪音,建立别墅私密性作用;
3.3 项目物业功能分区建议
06—项目物业功能分区示意图3.4 住宅产品建议:
3.4.1 本项目总体产品配比建议
注:总体户型面积、比例,可以根据销售情况,在后期进行一定的调整。
产品类型
| 占地面积
| 占地面积比
| 容积率
| 建筑面积
|
| 户型面积
| 套数
| 套数比
|
小独栋
| 79973
| 55%
| 0.6
| 47984
|
| 200
| 33
| 3%
|
|
|
|
|
|
| 220-240
| 180
| 17%
|
花园洋房
| 63979
| 44%
| 1.2
| 76774
| 48365
| 120-130
| 87
| 8.5%
|
|
|
|
|
|
| 110
| 87
| 8.5%
|
|
|
|
|
|
| 100
| 87
| 8.5%
|
|
|
|
|
|
| 90
| 87
| 8.5%
|
|
|
|
|
|
| 130
| 87
| 8.5%
|
|
|
|
|
| 28409
| 80-90
| 252
| 24.5%
|
|
|
|
|
|
| 50-60
| 127
| 13%
|
商业
| 1454
| 1%
| 1.5
| 2181(地上)
|
| -
| -
|
|
合计
| 145406
| 100%
| 0.87
| 126939
|
| ——
| 1027
| 100%
|
3.4.2 小独栋
布置于社区内侧,景观资源较好,远离道路噪声污染小;
户型面积建议在200平米左右和220-240平米;
建筑排布适当选择错连或联院形式,体现独栋感;
地下室平均70平米/户;
每户设私家庭院;
地上2层,地下1层,地下室考虑自然采光;
户型设计注意空间变化,体现别墅的空间意象,如高厅、吹拔、露台设计等;
在综合成本和地形的条件下,尽量设置地下停车场,实现立体交通,人车分流;
地下停车组织参考“龙湖滟澜山项目”:
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