2007年南京新街口商业项目报告

一、新街口商业市场现状 

    南京的新街口商圈，在全国10大“中国著名商业街”中排名第三，紧随北京王府井、上海南京路之后。其面积约1.2平方公里，由中山东路、中山南路、洪武路、淮海路四路相围而形成了。新街口商圈聚集了众多商家，其中营业面积上万平方米的大型商贸流通企业近二十家，商业面积达70万平方米，日均客流量30－40万人次，双休日超过60万人次。在黄金周期间，新街口的日均客流量甚至达到100多万人次。

 1.1 存量市场  

综合性百货商场租售及经营状况

    目前，新街口商圈的商业中心主要以综合建筑体及纯商业体两种形式存在，商业面积都在20000平方米以上，均采用统一经营管理方式，但在收取租金的方式上有比较大的差异。一种是采用单纯的销售扣点方式（扣点比例在20%-33%之间），一种是采用进场费和扣点相结合的方式运做，总体经营状况良好。
    表1-1  新街口主要百货商场情况列表

    未来新街口还会有一批重量级的百货商场进驻，例如美美百货打算进驻金轮广场，而国际高端百货巨头香港恒隆则选中了位于正洪街广场的新华社地块，金鹰准备在原交家电地块打造其第三期，还有德基商场的二期等等，由此我们可以看到，未来百货商场的竞争是十分激烈的。

集中型商铺租售及经营状况

    新街口商圈的集中型商铺主要分布在时尚莱迪购物中心、长发银座、万达广场一层以及华新商厦等。经营业态以服装及饰品为主，租金水平普遍很高，处于南京市商铺租金的顶峰。
    集中型商铺目前的经营状况好坏不一。经营最好的是“时尚莱迪购物中心”。由于其位置正处新街口核心区域，加上准确的客户定位及物业管理公司优秀的管理和理念（关门时间推迟到10：00，规定业主不可以随便休息停业），深得白领人士和学生的欢迎。“时尚莱迪”的商铺空置率极低，租金和转让费都出现了较大上涨。
    华新作为新街口集中型商铺的鼻祖，其经营状况每况愈下，目前空置率已超过三成。而温妮服饰已经被华联商厦收回，自行经营。
    地铁商铺作为南京新兴的集中型商铺，以其优越的地理位置和较高的人流量使得租金始终维持在一个比较高的水平，目前经营状况良好。其中餐饮业经营状况最好，这主要是由于新街口地区的餐饮功能还不完善，地铁商铺的中小型餐饮正好填补了这一空白。但是我们发现地铁商铺也存在一些问题，例如由于前期规划时没有设立上下水和排烟通道，使得就餐环境比较差。
    表1-2  新街口主要集中型商铺情况列表

临街商铺租售及经营状况

    新街口商圈的临街商铺主要集中在汉中路、王府大街和石鼓路路段，面积区间以20-40平方米为主，业态主要是以服饰、花卉、美容和休闲娱乐为主，租金水平普遍为4.50-5.00元/平方米·天，其中以王府大街的租金水平最高。而由于所处位置和经营业态不同，不同地段的经营状况差别也比较大。
    表1-3   新街口临街商铺情况列表

1.2 在售市场  

1.2.1  06年商业市场市场概述

    06年南京市共销售商业用房54.64万平方米，较05年增加了9.28%，均价为6655元/平方米。其中江南八区成交量达到19.09万平方米，占到总量的35%，均价达到17981 元/平方米。

1.2.2  06年分区域商业市场销售分析

    图1-1   06年南京市各区域商业成交情况             （单位：万平方米  元/平方米）
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    江宁、六合的成交量最大共计33.66万平方米，占到全市的61.60%，成交价格六合最低2429元/平方米。从上图中可以看出06年成交价格最低和最高的两区均价相差将近1.5万元/平方米，价格相差7-8倍。各区中以白下区成交价格最高，也正是这个原因导致白下区可售的商业面积虽在7万平方米以上，但其商业销售量却是全市最低的。
    另外，南京市产权式商铺目前也出现了一些问题，一、受资金压力，在建工程无法按期竣工；二、经营管理者与购房者的租赁协议无法实施；三、承诺的收益难以兑现或缩水严重。这些问题使得投资者在心理上对购买商铺产生了一定的阴影，特别是单价较高的白下、玄武等区域。虽然这些区域的商业氛围比较浓厚，供应量也比较充足，但是较高的价格就意味着较高的风险，因此一些中小投资者会因此转而投资目前售价较低的新城区。

1.2.3  07年1季度分区域商业市场销售分析

    

图1-2   07年1季度分区域商业市场销售分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    07年一季度南京市共成交商业用房近10万平方米，其中江宁区成交量最大，占到总成交量的46.06%；而白下区一季度仅销售870平方米，可售面积高达7万平方米，均价1.16万元/平方米，成交量仅为南京市成交总量的0.87%。
     

 1.3  类比个案分析

    表1-4  新街口个案情况

二、新街口商业市场未来

2.1 新街口商圈规划

    根据新编制的《南京新街口商贸商务区2004～2010年发展研究规划》，到2010年新街口将被打造成一个规模较大、环境优美、功能完善、具有一流设施和管理水平的国内外知名的现代化都市商贸商务区。到2010年，整个大新街口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为8万人，营业收入1200亿元，其中零售业为300亿元，占全市商贸业零售总量的三分之一左右。
    根据《南京老城控制性详细规划（2006年深化版）》要求，新街口将在现有基础上进一步扩展空间，东扩西延，向东直达大行宫，向西至莫愁路，地上、地下结合，形成一个有机的复合城市空间。
    在新街口商圈西延方面，目前金鹰国际扩建工作即将开始，他们已将位于汉中路一侧的交家店商场全盘拿下准备改造升级。东扩方面，将征迁苏宁电器东侧用地，向太平路延伸。
    新街口在扩容的同时还加强特色街区的建设，规划提出完善提升现有特色商业街，包括太平南路黄金珠宝一条街，莫愁路机电特色商业街，王府大街美食一条街，洪武路金融商务一条街，引导培育一批适应现代需求的特色商业街（区），包括仓巷文化商业步行街，朝天宫西街古玩民俗文化街区，南浦厅手工坊一条街，长白街美食一条街，瑞金路娱乐休闲一条街，石鼓路酒吧美食街等。在文化旅游休闲功能上，营造文化特色以朝天宫、仓巷和甘熙故居所蕴涵的历史人文资源为主要依托，形成以仓巷为中心的西部地区明清文化休闲区，将堂子街东王府衙规划为太平天国壁画艺术馆，朝天宫恢复建设谢公祠，在罗廊巷规划区青少年活动中心等。

2.2 区域土地情况

    表2-1  南京市白下区土地存量情况

    核心商业圈
    次级商业圈

2.3  项目整体分析