2012年莆田市商业市场调研报告
目录
第一部分 莆田市宏观市场环境分析
1.1前言：莆田市城市地理概况
1.2人口状况
1.3主要经济指标（GDP、产业结构、居民收入水平等）
1.4 莆田市城市发展规划
第二部分 莆田市商圈结构及业态分析
2.1 城市商圈划分
2.2 主要商圈分析
2.3 重点商业项目个案分析
第三部分 市场总结
3.1 莆田市商业总结
第一部分 莆田市宏观市场环境分析
1.1莆田市城市地理概况
莆田，福建省地级市。因盛产荔枝，故又称“荔城”。历史上称“兴安”、“兴化”，又称“莆阳”，“莆仙”，为海峡西岸经济区中心城市之一。地处闽东南（即海西）沿海中部，长三角和珠三角的中段，北依省会城市福州，南临闽南厦漳泉，地理区位优势明显。
全市陆域面积4200平方公里，海域辖兴化湾、平海湾、湄洲湾三大港湾，面积11000平方公里。
莆田市行政规划为一县、四区、两个管委会，分别是仙游县、荔城区、城厢区、涵江区、秀屿区、湄洲岛国家旅游度假区管委会、湄洲湾北岸经济开发区管委会。
全市交通便利，区域内有福厦高速、324国道、福厦铁路莆田站
莆田市是妈祖文化发祥地,自古为闽中的政治文化中心,1921年,孙中山先生把湄洲湾列为我国东部六大港口之一,写进<建国方略>,1983年经国务院批准,成为省辖市.
1.2莆田市人口状况
2009年末全市常住人口286万人（数据来源莆田市统计信息网）
1.3莆田市2010年主要经济指标（数据来源莆田市统计信息网）
GDP：2010年全市实现生产总值816.98亿元，增长15.2%。
产业结构：产业结构继续调整。第一产业、第三产业有所调减，第二产业比重上升。三次产业比例由上年的11.1:54.2:34.7调整为10.8:56.6:32.6。
城镇居民人均可支配收入：19068元，增长10.2%。
城镇居民人均消费性支出：12621元，增长9.2%；
农民人均纯收入：7663元，增长10.7%。
全市批发和零售业商品销售额：565.88亿元，比上年增长16.9%。
恩格尔系数：农村居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为46.6%，比上年提高0.3个百分点；城镇居民家庭恩格尔系数为42.4%，比上年提高1.0个百分点。
居民消费价格总水平：比上年上涨3.2%。
1.4莆田市城市发展规划
莆田市是海峡西岸重要港口城市，世界妈祖文化中心，实施“以港兴市、工业强市”的发展战略，按照“区域协调、产业先行、功能完善、特色提升、空间整合、城乡一体”的发展策略，逐步把莆田建设成为海峡两岸人民交流合作的前沿平台，东南沿海区域性交通枢纽，海峡两岸先进制造业和能源基地、现代物流中心、文化旅游度假胜地，滨海宜居城市。
构建“两轴两带多区”的城镇空间布局结构，努力实现港城互动、城乡互动。加快推进木兰溪南岸片区开发，做大做强莆田主城区，完善中心城区的服务功能，提升主城服务带动能力。
合理拓展城市发展空间。到2030年，城市城区人口200万人左右，建设用地面积控制在220平方公里以内。
第二部分 莆田市商圈结构及业态分析
2.1城市商圈划分
莆田商圈主要分为文献路步行街和梅园路商业街：
以文献路步行街为核心的文献商圈是莆田商业的核心；
梅园路商业街则是为满足沿线居民消费和文献商圈溢出消费者需要而形成；
各种主要业态的分布区域，如荔园大道的餐饮娱乐业，如文献东路的手机市场。
2.2主要商圈分析
1、文献路商圈（莆田步行街）
1.1商圈简介：
●文献路位于莆田市传统的市中心位置，是莆田市最为繁华和集中的商业区；
●文献路以文献路步行街为中心，商业向东西方向辐射和扩散；
●文献步行路则是一条较为综合的商业一条街；
●文献西主要以服饰店、饰品店、餐饮等为主；
●文献东主营通讯电子类产品。
文献路步行街
| 文献路以西
| 文献路以东
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综合业态
| 以服饰店、饰品店为主
| 主营通讯电子类产品
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环境佳/人气足
| 环境较为零乱,但人气稍逊于步行街
| 购物环境较差,人气不足
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其中文献路步行街东起北大路口，西至新街口，全长609米，主街面宽28米左右，2001年10.29日动工修建，2002年1.30日完工，由文献主路和十字街、顶务街、大路街、县巷等支路组成。
1.2文献路步行街
1.3业态及品牌店统计
步行街沿街商铺统计信息
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业种
| 品类
| 代表品牌
| 铺位数
| 占比
| 面积
| 占比
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零售专卖
| 男装
| 金利来、七匹狼
| 16
| 80.8%
| 26100
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85.7%
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| 女装
| 青木三色、维尔曼
| 12
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| 男女鞋
| 达芙妮、奥康
| 18
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| 体育
| 耐克、361度
| 16
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| 休闲服饰
| 以纯、森马
| 13
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| 箱包皮具
| 意尔康
| 5
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| 女内
| 古今
| 6
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| 眼镜店
| 宝岛眼镜
| 1
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| 珠宝首饰
| 华昌金行、阿三金行
| 4
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| 精品店
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| 6
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| 通讯卖场
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| 12
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| 百货
| 国货精品、浪潮、三福
| 5
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小计1
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| 114
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餐饮食品
| 西式快餐
| 佳客来、KFC、德克士、思口福、曼德夫
| 14
| 10.0%
| 2250
| 7.4%
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休闲娱乐
| KTV
| ——
| —
| 2.8%
| 1400
| 4.6%
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| 美容美发
| ——
| —
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| 婚纱摄影
| 米兰春天、薇薇新娘
| 4
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其他
| 银行
| 农行、建行
| 3
| 6.4%
| 700
| 2.3%
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| 食杂
| ——
| 5
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| 其它
| 菜市场
| 1
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合计
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| 141
| 100%
| 30450
| 100%
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备注:
由以上统计可以看出
·文献路步行街商铺以品牌店为主，这里几乎集中了莆田市所有的服饰和鞋类品牌，因此文献路步行街是名副其实的品牌购物一条街，奠定了其在莆田商业的霸主地位。
·文献路步行街经营范围主要为服饰和鞋类商品为主，显示了商业街区的服饰，尤其是女装对消费群的巨大凝聚力和号召力。
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1.4商圈小结：
分析
| 优势
| 劣势
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状况
| ·历史悠久,市民认可度高；
·购物环境相对较好，空间大，仍有提升空间；
·规模大，配套齐，客流量大而全。
| ·缺乏统一经营管理和营销推广，发展受限
·业态规划不尽合理，娱乐设施不足；
·市政规划将步行街迁移至时代广场，直接影响后续经营。
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2、 梅园路商圈
2.1梅园路基本状况
梅园路莆田市第二商圈，是城市总体规划确定的莆田市区东西向生活性干道，既是城市交通主干道之一，又是一条以底商为主的商业街。
商业街走向
| 东起于324国道——福厦公路，西止于市区南北向主干道荔城路
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相交道路
| 依次与市区主次干道——北大路、胜利路、学园路、区府路相交。
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街道状况
| 与护城河、北河、下磨溪相交
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商业街规格
| 全长约1.8公里，路幅宽32米
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2.2梅园路
2.3 业态统计
类别
| 品牌
| 对应的品牌店数量
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餐饮业
| 蓝与白快餐、豪客来西餐厅、安德鲁森糕点、好食在食庄、新华海鲜酒楼；
| 约10
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零售卖场
| 万家惠购物广场、三信电子城（含万家惠超市）、华东城市广场（永辉/苏宁）、时代广场、奇奇电器
| 7家，超市及家电卖场为主，典型的次级商圈业态配备形态
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服装/饰品
| 末未女装、梦洁家纺、达芙妮女鞋、阿迪达斯专卖、七匹狼、创一饰品、叮当猫童装等
| 少量品牌店和大量普通店
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其他
| 中介、柯达打字复印、方正科技美时橱柜、欧派橱柜、路易达电动车、康济药房、农行、建行、芳芳窗帘布艺等等；
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若干
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点评：为莆田市第二商圈，总体业态分布较杂，主力服饰品类主要以少淑装、淑女装为主，与文献路相比，时尚性更强，目标客群为城区居民，而非类似步行街上辐射城乡所有客群的大众化全客层定位。属于无规划自然形成的商业形态，大量专业卖场及购物广场，是文献路商业功能的补缺者。
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2.4商圈小结：
分析
| 优势
| 劣势
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状况
| ·旧城改造商业街,硬件环境好；
·道路宽敞，交通/停车便利;
·与步行街相比，已初步形成“中高端”差异定位的区位优势。
| ·自然形成，业态分布比较杂乱；
·业态规划不尽合理，娱乐设施不足；
·大量点状卖场，过于零散，不集中。
·街道过宽，可通车，人流无法停滞及驻留，仅能满足目的性购物。
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2.3主要商业项目个案分析
1、 主要商业网点分布图
2、 主要商业项目个案
项目名称
| 正荣时代广场
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地址
| 莆田市区中心，东起军分区，西至胜利北路，南起莆田四中和麟峰小学，北至九五医院
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总建筑面积（㎡）
| 21.93万，商业6.45万
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整体定位
| 中档
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商业类型
| 购物中心
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目标消费群
| 莆田市
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| 项目分为五个分区来建设，其中Ⅲ区和Ⅴ区规 |
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