威尼斯水城商业街
     
     
     
     
    招商策划方案
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    鑫业房地产顾问有限公司
    河南·郑州·威尼斯水城商业街项目组
    二00七年五月二十四日
     
     
    目  录
    第一部分  项目基本情况               
    一、本项目地段概述               
    c              地理位置：               
    c              商业氛围：               
    c              项目规模：               
    第二部分 ：项目分析               
    一、威尼斯水城周边居住消费人口状况               
    二、威尼斯水城周边商业环境状况               
    三、威尼斯水城商业街项目SWOT分析              
    第三部分 ：水城步行街商业定位               
    一、水城步行街经营定位：              
    第四部分：水城商业步行街业态组合               
    第五部分 招商策略               
    一、招商平面分割图(见附图)               
    二、威尼斯水城商业租金调查及水城步行街租金确定               
    c              威尼斯水城水城步行街租金调查：               
    c              威尼斯水城中心城部分商业街商铺租金调查               
    c              水城步行街租金及租赁期：               
    c              租金策略               
    c              租赁期内实际租金收益：               
    三、招商目标客户               
    第六部分 招商整合推广策略               
    一、水城步行街推广主题               
    二、招商推广策略               
    三、招商推广时间进度安排               
    第七部分：水城商业物业管理（略）
    
    第一部分  水城步行街基本情况

一、本项目地段概述

?      1、地理位置：

    威尼斯水城步行街项目位于西临冉屯东路，东靠桐柏北路，北倚五龙口南路。 系河南省城开集团公司集多年开发经验倾力打造的大型住宅小区水景项目，占地700亩，建筑面积约100万平方米，2005年荣获“中国住交会中国名盘”殊荣，以其成熟的外部环境、完美的内部规划、出色的建筑设计、国际标准的物业管理……，成为引领中原时尚的样板社区。 

?      2、商业氛围：

    威尼斯水城,处于价值飙升中的西北板块，贯穿郑州东西的“经济新干线”农业路与横跨西区南北的“黄金大道”桐柏路共同构筑了完善的交通网络，坐拥都市繁华，项目3公里范围内临近郑州西区商业中心：公交总站、商业大厦、家世界等主力商业近在咫尺；项目内部配套包括：泛会所、高素质幼儿园、净菜超市……引领都市新贵品质生活。步行街项目周边区域内交通道路状况良好，路面平整宽阔，周边商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等，交通方面已开通线路有216路、218路、68路、96路、55路、24路、71路、45路、76路。

?      3、水城步行街的商业规模：

    商业建筑面积：8995.34平方米；属住宅底层商业，其中：外街为两层，一楼层高 3.5 米，2 层为3.8 米，开间  3.8 米；内街为一层，层高为4.1 米，开间  3.6 米。商铺未进行全面招商，目前商铺尚未进行出租。
    商铺面积统计表：

     
    第二部分 ：项目分析
    1、中原区城市社会经济发展状况
    中原区主要经济指标如下：
　　经济发展：生产总值年均增长 14.5%左右，到2010年地区生产总值达到43亿元。地方财政收入达到9.2亿元，年均增长16.5%；规模以上工业企业增加值达到14亿元，年均增长22%；全社会固定资产投资5年累计完成125亿元，年均增长20%；社会消费品零售总额达到84.5亿元，年均增长14%；出口总额达到2.7亿美元，年均增长20%；5年累计实际利用外资1.7亿美元，年均增长21%。 
    结构调整：三次产业比重调整为2：50.5：47.5；非公有制经济增加值比重达到90%以上。 
    人民生活：城镇居民人均可支配收入达到15294元，年均增长9%；农民人均纯收入达到7901元，年均增长8%；城镇登记失业率控制在4.5%以内。 
　　城市发展：全区总人口达到70万人，建成区面积达到68平方公里，建成区人口达到65万人。
    2、项目周边居住人口、消费状况
    本项是对周边居民的户数、人口总数，居民的消费能力、消费现状等进行综合比较分析。基本范围划定（北达五龙口村，南到陇海铁路，西至环城西路，东连郑北机务段）
    周边范围内人口及居民现状：大的居住点有24处，总户数约23000户居民，常住人口约70000余人。具体情况如下：
     

     
    小结：中原区城镇居民人均可支配收入达1.54万，较郑州市平均可支配收入1.88万低0.34万元，从该数据可以看出该区域在郑州市属中低收入人群，但人口总量较大，中原区人口总量约为65万，占郑州市常驻总人口216万的30.09%。从上表调查情况可以看出，水城周边1.5公里商圈常住居民常住人口达70000人左右，随着该区域城市建设的发展，以及各个新建生活区入住人口的不断增加，在未来3—5年内水城周边楼盘将进一步增加密度，加之不断增强的居民人均收入，对住宅区域商业配套设施的消费需求将进一步增强，一个区域商圈也将逐步形成 。 
     
    3、项目周边商业配套设施情况
    1、      生活、教育、邮政、金融配套设施情况表
    银行 （共计6家）

     
    通讯、客票：（共计5家）

     
    著名餐饮：（共计6家）

     
    超市：（共计8家）

     
    农贸市场 （共计2家）

     
    药房  （共计3家）

     
    其他  (共计14家)

     
     
    4、周边社区商业项目情况