湖南长沙西湖文化园项目
     
    可
    行
    性
    研
    究
    报
    告
     
     
     
    浙江金昌房地产集团有限公司
    二OO七年八月

    湖 南 长 沙·西 湖 文 化 园 项 目
    可 行 性 研 究 报 告 目 录
     
    序言………………………………………………………………………
    第一章  项目投资与开发实施单位简介………………………………
    一、项目投资单位……………………………………………………
    二、项目开发实施单位………………………………………………
    第二章  可行性研究报告的编制依据…………………………………
    一、项目相关批准文件……………………………………………
    二、可行性研究报告编制参考资料………………………………
    第三章  项目介绍………………………………………………………
    一、总项目概况……………………………………………………
    二、房地产开发项目概况…………………………………………
    第四章  项目建设背景与重要意义……………………………………
    一、项目建设背景……………………………………………………
    二、项目建设的重要意义…………………………………………
    第五章  项目市场调研………………………………………………
     一、长沙地产市场分析…………………………………………
    二、长沙房产市场分析…………………………………………
    三、本项目的市场定位………………………………………………
     
     
    第六章  规划设计……………………………………………………
    一、总项目规划设计简述…………………………………………
    二、房地产开发项目规划设计………………………………………
    第七章  环境保护与节能………………………………………………
        一、环境保护……………………………………………………
    二、节约能源……………………………………………………
    第八章  项目投资计划与资金回收计划…………………………
    一、总项目投资计划与资金的筹措………………………………
    二、房地产开发项目投资计划……………………………………
    三、房地产开发项目资金回收计划…………………………………
    第九章  项目可行性研究分析…………………………………………
    一、从市场供需关系进行分析……………………………………
    二、从项目投入与产出关系进行分析………………………………
    三、结论………………………………………………………………
    第十章  项目可行性研究结论…………………………………………
    
序    言
     
     
    本项目位于湖南省长沙市岳麓区的岳麓山北侧。
     
    一  长沙市
    长沙市是湖南省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。市区面积556平方公里，市区人口210万。
    长沙是一座具有3000多年历史的“楚汉名城”。文化遗产、文物古迹众多。
    长沙是一座具有光荣革命传统的城市，黄兴、蔡锷等民主革命家和一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等都在长沙度过了“风华正茂”的峥嵘岁月。湖南第一师范、橘子洲、爱晚亭、船山学社旧址等革命史迹和纪念地众多。
    长沙风景秀丽，岳麓山巍峨西歭，古木参天。橘子洲静卧江心，融山、水、洲、城于一体，具有自然和谐的城市生态环境。
    长沙交通发达，黄花国际机场开通40多条国际、国内航线。京广铁路纵贯南北，湘黔、浙赣铁路连接东西。京珠、上瑞、长常、莲易高速公路四通八达。内河航运可直达湘、资、沅、澧水、洞庭湖和长江沿岸各省市。形成了航空、铁路、公路、水运等立体交通网络。
     
     
    二  岳麓区、岳麓山
    岳麓区是长沙市城区五大区之一，是长沙市政府所在地，位于长沙市湘江主航道西侧。全区面积145平方公里，人口42万，区位优势明显。
    岳麓区因境内岳麓山而得名，历史悠久，人文荟萃，是全国著名的高校文化区，是长沙市“以文立市”的根基，独具高新技术与高教科研文化及自然人文景观等优势。
    岳麓区自然山水资源得天独厚，境内有岳麓山国家级风景名胜区、橘子洲、谷山森林公园、象鼻窝森林公园、王陵公园、咸嘉湖、后湖、梅西湖等自然山、水、洲景观，集长沙“山、水、洲、城”的城市风貌特色于一体。
    岳麓山国家级风景名胜区包括了岳麓书院、橘子洲头、爱晚亭、麓山寺、黄兴墓、云麓宫、禹王碑、新民学会旧址、蔡锷墓等特一级景观和北极峰、响鼓岭、天马山、凤凰山、桃花岭、寨子岭、飞来石、白鹤泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景观。
     
    三  西湖文化园
     
    本项目“西湖文化园”，位于岳麓山三级景区咸嘉湖景区范围内。项目由龙王港水域及生态景观防洪大堤、西湖主题公园、公园协调区、综合开发用地和滨湖路建设五个分项目组成。项目总用地171公顷（2566亩），总建筑面积132.18万平方米，总投资61.55亿元。
    主题公园性质：观光游赏、生态湿地、运动健身、水上休闲、垂钓美食。
    其他分项性质：龙王港防洪大堤生态景观带，综合开发生态居住及综合配套，观光服务餐饮、观赏接待兼生产安置，市政道路亮化绿化。
     
    四  项目确定
    本项目作为长沙市岳麓区重大招商项目，区委、区政府高度重视，于2005年5月24日与浙江金昌房地产集团有限公司签订了《西湖文化园规划建设框架协议》，以“政府引导、市场运作”的模式确定浙江金昌集团为项目战略合作伙伴。
    2005年10月31日长沙市政府就本项目出具市长办公会议纪要，确定了本项目的运作模式。
    2005年11月31日长沙市岳麓区政府与浙江金昌集团在香港举行的湖南省“港洽会”上签订了《龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）合同书》确定了本项目的实施。
    2007年6月9日长沙市岳麓区政府与浙江金昌集团签订了《长沙市龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）筹资建设相关事宜合同书》进一步确定了本项目的具体实施，项目用地进入拆迁补偿安置阶段。
    为进一步有序、有效开展工作，特编制本项目可行性研究报告。
     
     
    第一章  项目投资与开发实施单位简介
    （本章由集团公司编写）
    
第二章  可行性研究报告编制依据
     
    一  项目实施相关批准文件
    2004年8月25日   湖南省发改委《关于长沙市岳麓区龙王港中下游防洪工程可行性研究报告的批复》
    2004年11月 3日   长沙市规划局《西湖文化公园概念性规划方案专家咨询会会议纪要》
    2005年 3月22日   长沙市规划局《西湖文化园规划有关部门意见咨询会会议纪要》
    2005年 7月 8日    长沙市规划局《关于请求审批西湖文化园规划设计要点的请示及长沙市人民政府批复》
    2005年 9月28日   长沙市规划局《西湖文化园概念性详细规划方案评审会会议纪要》
    2005年10月20日  长沙市规划局《（研究西湖文化园项目规划建设问题）局长办公会议纪要》
    2005年10月26日  长沙市政府《（研究龙王港下游防洪综合整治工程建设）市长办公会议纪要》
    2005年11月 2日   长沙市规划局《关于西湖文化园有关问题的请示及市政府批复意见》
    2005年12月 6日   长沙市环保局《西湖文化园建设项目环境影响初审意见》
     
    2005年12月 6日   长沙市发改委《关于龙王港下游防洪综合整治工程立项的批复》
    2005年12月25日   湖南省建设厅《龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）建设项目选址意见书》
    2006年 3月24日   长沙市规划局《龙王港下游防洪综合整治工程建设用地规划许可证》
    2006年 7月25日   长沙市水利局《关于岳麓区麓山垸泵站设计有关问题的会议纪要》
    2006年12月14日   湖南省水利厅《关于报送长沙市岳麓区麓山垸西湖片治涝方案调整的意见函》
    2007年 3月 9日    中共长沙市委《常委办公会议纪要》
    2007年 4月10日   国土资源部《关于长沙市城市建设农用地转用和土地征收的批复》
    2007年 4月27日   湖南省政府《长沙市龙王港下游综合整治工程农用地转用、土地征收审批单》
    2007年 4月28日   长沙市规划局《西湖文化园》修建性详细规划方案审查会会议纪要》
     
     
     
     
     
    二  可行性研究报告编制参考资料
    1、《长沙市城市总体规划》（2003-2020）
        2、《岳麓山国家重点风景名胜区总体规划》《2003-2020》
        3、《长沙市岳麓广场周边地段控制性详细规划》
        4、《长沙市城市防洪总体规划》
        5、《岳麓山国家级风景名胜区咸嘉湖景区详细规划》
        6、《西湖文化园概念性详细规划方案》
        7、《西湖文化园修建性详细规划方案》
        8、《西湖文化园规划设计要点》
        9、《咸嘉湖景区详细规划设计要点》
       10、《风景名胜区规划规范》
       11、《城市居住区规划设计规范》
       12、其它相关法律、法规及政府文件
    
第三章  项目介绍
     
    一  总项目概况
    西湖文化园是一个综合性项目，由龙王港下游防洪大堤、主题公园、综合（房地产开发）用地、生产安置用地和滨湖路建设五个分项目组成。
    （一）项目地理位置
    本项目地处长沙市区西部，岳麓区的中心地段，是长沙市中心“一环”繁华区范围，项目位于龙王港以东、以南，滨湖路以西，枫林路以北。本项目用地处于岳麓山风景名胜区三级保护区范围，本用地南向枫林路与岳麓山相依、西面北面与龙王港风光带相连、东与湘江滨水区毗临，东北角现为西汉王陵公园。
    （二）项目地块交通优势
    本项目地块交通优势十分明显，南侧枫林路（三一九国道）是长沙市的东西向主干道，通过橘子洲大桥连接河东五一大道；西侧金星大道是岳麓区中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，规划中的湘江营盘路大桥将连接咸嘉湖路，进一步拉近了本地块与河东的距离；东面新建滨湖路，连通了枫林路与咸嘉湖路。本地块东面有长沙的主要内河——湘江；通过枫林路、五一大道到长沙火车站仅10分钟车程；通过南北二环路、长沙大道到机场40分钟车程；汽车西站就在枫林路上。水路、航空、铁路、公路交通都十分方便。
     
    （三）项目所在地环境
    1、自然环境：岳麓区空气洁净、水质良好，生态环境绝佳，具有最佳人居品质的先天优势。西湖文化园主题公园定位于“长沙西客厅、省会西大门”的形象要求，以湖港相融、山水相映为景观特色，具有观光游览、生态湿地、水上休闲、综合接待等功能；是展示岳麓山山水风光、展现长沙旅游动力的、极具现代文化的城市开放式景区。本所在地自然环境创立了本项目宜居、宜游、宜商、宜赏的综合性。
    2、人文环境：岳麓区是全国文化教育的密集区，长沙市31所高校有20多所座落于岳麓区，承转“中国四大书院”之首的“千年学府”——岳麓书院的湖南大学和中南大学、湖南师大等众多知名学府  布于岳麓山周边。长沙国家高新技术开发区，岳麓山国家大学科技园和岳麓山大学城齐集于此。科技岳麓、数字岳麓是岳麓区投资环境中的最独特的环境优势之一。岳麓区又是长沙名人的集聚中心，古代有朱熹、张栻 、陆九渊、曾国藩、左宗堂、王夫立在岳麓书院讲学、求学，现代有毛泽东、蔡和森、罗学瓒、张昆弟等革命家在岳麓山聚会，在橘子洲流连；岳麓山的苍松翠柏中安葬着黄兴、蔡锷、陈天华、姚宏业、焦达峰、蒋湘武、刘道一、陈作新、刘昆涛等革命家的忠骨。现代名将肖劲光、陶峙岳生长于斯，当今20多位“两位”院士在此工作。人文资源的高密度聚合，在全国是极其罕见的。
    3、综合配套环境：岳麓区不仅是长沙文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本项目所在地溁湾镇是河西的中央商务圈。通程商业广场是市区最大商业广场之一。省中医院、省肿瘤医院、市第四医院、市结核病院、省武警医院分布溁湾镇，影城、酒店、农贸市场、中小学校、幼儿园等各项生活配套十分齐全。
    （四）项目建设规模
    1、项目建设用地：
    总项目建设用地：                   171.00公顷（2566亩）；
    分项目建设用地：
    龙王港大堤、风光带用地：             28.77公顷（432亩），
    主题公园用地：                      81.12公顷（1217亩），
    生产安置（公园协调区）用地：          9.33公顷（140亩），
    综合（房地产开发）用地：             44.00公顷（660亩）