重庆市写字楼市场分析
     
    一栋写字楼如果不在城市，依然可称得上是写字楼；
    一座城市如果没有写字楼，却算不上城市；
    城市因为写字楼而构建、生长、繁荣、美丽。
                                            —— 摘自《安家》房产
     
    引言：
    2007年，重庆直辖十周年。这座中国最年轻的直辖市在经历了十年的发展与变迁，如今人气旺盛、活力迸发、创业机会日益增多，已成为中国西部最具投资潜力的特大城市、长江上游的经济中心、中国“第一江城”，城市的快速发展刺激着商务资源不断增强，写字楼物业的建设成为城市经济的重要载体，扮演了经济发展的晴雨表，见证着经济的兴旺与机遇，展示着城市那道最美丽的风景线。
     
    1、      研究范围及标准
    我们按照传统意义上把写字楼定义为“办公或商务活动的空间”。目前，对于写字楼物业的分类以及档次的划分在我国还没有一个统一的标准，此次研究结合重庆本地写字楼市场特征，我们将市场中的写字楼划分为高、中、低档三个档次(档次标准见表一)，研究对象仅限于重庆市主城区纯办公物业，并侧重于中高档写字楼物业的研究。
     
    表1：写字楼档次划分标准

     
    2、      重庆市写字楼经济市场环境
    写字楼的发展与一个城市的经济发展速度密切相关，写字楼的指数是经济发展的晴雨表，经济发展又使写字楼市场有足够的需求。重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，加快基础设施建设，经济社会全面发展。这种良好的经济发展势头成为了重庆写字楼发展的有力支撑。
     
    1、经济繁荣为重庆写字楼发展打下基础
    今年是重庆直辖的第十个年头，十年间重庆经济一直保持着高速稳定的增长，十年来年均GDP增长均超过10％。2006年重庆市国内生产总值达到3486亿元（见图1），2006年人均GDP达到12437元，是1996年的3倍；全社会固定资产投资累计达到11235亿元，年均增长22.6%。 经济的强劲增长，经济活动主体增加，活动频率引发了写字楼的高需求量，成为重庆写字楼发展的基础。
     
    图1：重庆市1998—2006年地区生产总值（GDP）及增长速度（单位：亿元）
    
    （数据来源：重庆市2006年统计年鉴）
     
    此次写字楼研究的区域——都市经济圈，是重庆经济最具吸引力和辐射力的核心点，2006年都市经济圈完成地区生产总值1511亿元，占全市生产总值的43.3%。同时，都市经济圈还承担着整个重庆产业发展带动和综合服务的功能，是重庆第三产业、高新技术产业和国内外来渝投资企业最为集中的地方。都市经济圈所具有的财富聚集效应，使其成为重庆高档写字楼的集中区域，也是本次写字楼研究针对的区域。
    　
    2、经济结构调整加大写字楼需求
    作为我国重要的老工业基地之一，重庆正在经历一个推进产业结构优化升级、转变经济增长方式的过程。经过多年努力，重庆经济结构由矛盾突出转向相对合理，这成为了重庆写字楼需求增长的重要推动力。
    ?      产业结构调整
    从重庆市近十年来的的产业结构变化来看，第三产业在地区生产总值中所占的比例越来越高（见图2）。1997年重庆市第三产业总产值为349.5亿元，占当年GDP的37.7%，经过十年发展，到2006年第三产业占GDP的比例提高到44.7%，产值达到了1558.3亿元。第三产业从业人员数量也在近十年增长了46.5%，到2005年底，全市第三产业从业人员达到了512万人。
    第三产业的发展催生和壮大了大量广告、中介、金融、保险、证券、通信、商贸、IT、法律服务、会计审计、咨询等企业和机构。它们对写字楼，特别是中高档写字楼的需求会随着产业结构的进一步优化而不断增加。
    图2：重庆市1997—2006年第三产业产值比例及从业人员数量（单位：万人）
    
    （数据来源：重庆市2006年统计年鉴）
     
    ?      非公有制经济发展
        除了第三产业发展的良好态势外，作为市场经济发展的重要组成部分的非公经济与公有经济、混合所有制经济充分发展也成为重庆写字楼发展的重要推动力。
    与直辖前相比，重庆非公经济占地区生产总值的比重提高了26个百分点，达到53%的比重。到2006年底，重庆私营企业达到了9.38万户，增加了7.5倍。虽然一部分中小私营企业仍选择商务公寓或中低档写字楼作为办公场所，但随着非公有制经济的发展，其中的相当一部分私营企业必会向专业的中高写字楼过渡，并扩充面积，成为重庆写字楼发展重要的推动力之一。
    　 
    3、国内外投资成为写字楼发展的保障
    重庆以中国最年轻的直辖市、长江上游的经济中心、西部大开发战略城市的多重身份，已成功地吸引了大量的国内外投资，成为全球经济一体化的一个重要组成部分。
    外资企业和机构作为最早一批入驻重庆高档写字楼的企业，不仅是重庆高档写字楼的主要客户，也由于跨国企业对写字楼的严格甚至挑剔的要求，对写字楼的全面发展起到很大的促进作用。 
     
     
    ?      外资已成为写字楼市场有力的支撑
    重庆的对外贸易总量、利用外资、引进跨国公司、外国政府在渝设立总领事馆或办事机构等都居西部地区前列。到2006年底，重庆已有外商投资企业4179家，实际利用外资比例也一直呈增长态势。世界500强企业已有69家在重庆投资发展。重庆作为中国西部唯一的直辖市经过１０年的建设，正在成为“外资西进”的战略支点。  
    图3：重庆市1997—2006年实际利用外资（单位：万美元）
    
    （数据来源：重庆市2006年统计年鉴）
     
    ?      多方资金保证写字楼市场健康发展
    重庆正在形成全方位、多层次的对外开放格局。重庆现在制定的招商引资政策是非常优惠的，有些政策可能比沿海的特区还要优惠。目前在渝投资的企业家的信心指数不断增加（见表一）。
    2006年12月，中国加入WTO的5年保护期终结。外资在保险、银行、电信、商业服务业等行业的享受到越来越多的国民待遇。