序言

    我们认为，在公司品牌在成都市区市场还没有形成品牌号召力的状况下，橙堡项目必须充分挖掘区域板块优势、整合周边资源，塑造项目的“三性”（唯一性、权威性和排他性），铸造精品，以差异化竞争的方式，在红牌楼市场占据有利的战略高位。对此为了橙堡项目能真正实现既定的销售目标，实现利润的预期率，我们在12月橙堡项目的跟踪报告中，把中小户型的调研做了核心排位，希望为公司提供最为详实的参照决策数据及市场反馈信息。


    2008.1.



    12月跟踪报告暨成都市中小户型项目市场分析

一、政策动态

    1、国土资源部：优先储备闲置国有存量建设用地
    国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布了《土地储备管理办法》，明确规定储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
    《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
    国土部指出，可纳入土地储备范围的土地包括：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；其他依法取得的土地。对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
    土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。储备土地
    完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。
    《办法》还规定，土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》的规定。土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。
    ●点评
    近年来，全国房价一路飙升，因而导致一些土地开发商囤积土地现象愈演愈烈，坐地等涨，无形中更是抬高了房价。
国土资源部实行的优先储备闲置国有存量建设用地，这一措施的实行一方面有助于使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具备用地条件，从而可以缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，开发商囤地的价值随之减弱，这样就能够有效防止闲置、囤积土地等行为的发生：另一方面也埋下了一个隐患，土地储备机构可能会利用职务之便，将以盈力为目的，而违背了最先的宗旨。

    2、国务院：城镇居民不得到农村购买小产权房
    12月11日，国务院总理温家宝主持如开国务院常务会议指出，近来一些地方违法违规将农用地转为建设用地，并有蔓延上升之势，必须坚决遏制。会议强调：
    (一)严格执行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度。
    (二)严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。
    (三)严格控制集体建设用地规模，禁止通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地。(四)严格禁止和严肃查处“以租代征”等违法违规行为，坚决刹住乱占滥用农用地之风。


    ●同策汇点评
    随着市中心住宅建设用地的日益稀缺，房价的节节攀升，因而在全国各地郊区纷纷出现了小产权房这一住宅形式，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。这一住宅形式的出现将会扰乱了房地产市场秩序，另外，我国耕地资源紧缺，土地供需矛盾突出，但土地利用方式粗放的现象相当普遍，节约用地的潜力很大，大量小产权房的出现无疑将会大量浪费我国土地资源。
    国家规定城镇居民不到农村购买小产权房这一策政的出台是非常及时的，它一方面保护了农村资源；另一方面进一步规范了房地产开发市场，但是国家在规范‘小产权房’市场的同时，应该充分考虑在此之前建成的小产权房已经存的事实际上，要出台相应的措施，切忌“一刀切”，以免造成市场动荡，而对于将要建设的小产权房应该坚决禁止。



    3、央行明令取消房贷转按揭首次承认炒房普遍性
    央行公布副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话中列举了房地产业和相关金融业存在的八个问题，发出强烈的调控信号。
    首次公开承认炒房普遍性。近一段时间，房地产市场面临四个主要问题，包括商品住宅价格持续上涨、供应结构不合理、调控政策尚未得到全面落实、低收入家庭住房还面临较大困难。
    政策的落实问题，在一些地方，中低价位和中小套型普通住宅供应明显不足。今年1至10月，全国90平方米以下住宅开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。房地产商囤积土地、捂盘惜售和造势抬价的行为时有发生。今年1至10月，全国房地产开发投资增长31.4%，新开工面积增长22.6%，但竣工面积却只增长了9.1%。



    ●同策汇点评
    近几年，房地产市场出现诸多问题，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，引起房价持续上涨的还有另外的因素，居民投资和炒房。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。
    房贷转按揭也是加剧房价持续上涨的一个因素。房贷转揭给一些居民提供了专空子的机会，加剧了房地产和股市泡沫成分。央行明令取消房贷转按揭无疑是给那些炒房客当头一棒，对规范房地产市场秩序起了重大作用。
    4、《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案办法》近日出台
    《办法》要求，从明年1月1日起，所有新建住宅附属设施设备必须到房管部门办理备案手续后，才能交付给业主使用。《办法》实施后，小区附属配套设施是否到位，是否完善合格，业主将有据可查。如果

    开发商没有办理备案手续就交房，业主可以向房管部门进行投诉。对未办理备案手续擅自交付新建住宅附属设施设备使用的开发商，备案部门应责令其限期改正；拒不办理备案手续的将予以信用记录并公布。对交付使用条件不符合《办法》规定的，房产行政管理部门将责令开发商限期整改；逾期不改正的，处以交付使用住宅销售额1‰—3‰的罚款。
    ●同策汇点评
    对新建住宅附属设施设备交付使用实行监管的举措，成都走在了全国的前列。《办法》的出台，是对房地产开发的进一步规范，通过这一《办法》的实施，购房者的利益将得到进一步的保障。
    5、央行本年度第六次加息
    中国人民银行，从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率。此次利率调整中自2002年2月以来首次下调了活期存款基准利率，活期存款基准利率由现行的0.81%下调至0.72%，下调0.09个百分点。由于央行在本次加息中规定，五年期以上贷款基准利率保持不变；个人住房公积金贷款利率保持不变。因此，央行的第六次加息对住房贷款这一块没有什么影响。
    ●同策汇点评
    岁末年终，因CPI居高不下，央行选择再度加息。这已是央行年内第六次加息。只是这次加息对于五年以上的贷款和公积金贷款并不适用。换言之，这次的加息对楼市的影响是极其有限的。因为现在购房者所选择的贷款的期限基本上都是长期贷款，而非短期信贷。所以，加息对楼市的影响基本上可以忽略不计。不过，由于上调了短期贷款的利率，因此，这一政策将对开发商的开发贷产生一定的影响。特别是对于那些尚未上市，无法从资本市场融资，且主要依靠银行开发贷扩张的房地产开发企业而言，无疑将会增