老年住宅课题研究报告（可行性报告）

目     录

第一部分:市场概述        1
１、什么是老年住宅        3
1.1 老年住宅的定义        3
1.2 如何建设老年住宅？        4
２、老年住宅的分类        5
2.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类        5
2.2 按照老年人对服务要求的不同分类        5
2.3 按照产品形式的不同来分类        7
3、成熟市场老年住宅的特征        8
3.1 世界人口的老龄化        8
3.2 老年住宅的演进过程        9
4、反映老年住宅市场的指标和维度        12
4.1 宏观政策        12
4.2 支持条件        13
4.3 老年住宅的可行性参考指标        14
5、老年住宅市场的准入条件        16
６、国外老年住宅市场的状况        17
6.1 亚洲国家的老年住宅        17
6.2 欧美国家的老年住宅        21
小结：        25
第二部分：国内老年住宅市场研究        26
1、国内老年住宅市场的现状分析        27
1.1 我国老年人口的发展状况        27
1.2 国内老年住宅的现状        29
1.2.1国内老年建筑的现状        29
1.2.2国内老年人的居住模式        30
1.3 目前国内老人住宅的销售情况        31
1.4 目前国内老年设施的形式        33
2、老年住宅市场环境分析        34
2.1 环境        34
2.1.1融资机构        34
2.1.2规划设计资源        34
2.1.3社区服务资源        34
2.2 政策环境        35
2.3 老年住宅开发的障碍、难点以及应对策略分析        35
2.3.1障碍：        35
2.3.2应对策略分析：        36
3、国内老年住宅经营模式分析        38
3.1 政府、慈善机构合作经营管理        38
3.1.1 纯福利性质的养老院        38
3.1.2 混合型养老院        38
3.2 专业公司经营管理        39
3.2.1老年公寓        39
3.2.2辅助生活机构        40
3.3 住宅建设与管理相分离的经营模式        41
4、国内老年住宅的物业管理方式        43
4.1 老年住宅物业管理的基本操作模式        43
4.2 老年住宅物业管理的收入结构        43
小结：        44
第三部分：国内老年住宅消费市场研究        45
1、国内老年住宅消费市场研究        46
1.1国内城市老年人口比例、住宅现状及收入分析        46
1.1.1国内城市老年人口比例        46
1.1.2国内城市老年人住宅现状分析        50
1.1.3国内老年人口收入分析        54
专论：广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报告        55
1.2老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略        56
2、老年住宅消费者诉求        59
2.1中国传统文化对老年住宅消费者的影响        59
2.2老年住宅的产品设计        60
2.2.1老年住宅产品的建筑形态分类        60
2.2.2 产品设计依据        64
专论：住宅设计的关注点        66
2.2.3老年住宅产品的设计原则        68
2.2.4老年社区的设计要求        69
专论：老年住宅室内装修设计要点        73
2.2.5《老年人建筑设计规范》简介及内容（见附件）        80
2.3  老年住宅的物业管理        80
1.4国内老年住宅需求的动因和影响因素        87
3.4.1内在需求        87
1.4.2外在需求        90
专论：老年人希望居住的环境        91
第四部分老年住宅市场发展前景分析        93
1、市场发展趋势        94
２、产品发展趋势        97
3、消费发展趋势        99
附件一        100
《老年人建筑设计规范》简介        100
老年人建筑设计规范        103
1 总则        104
2 术语        104
3 基地环境设计        105
4建筑设计        106
5 建筑设备与室内设施        111
     
    2007-1-7 15:34 一剑终情
    第一部分:市场概述

人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在2003年正式迈入老龄化社会。
当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。
如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行“老年住宅”这个课题研究的最终目的。

１、什么是老年住宅
1.1 老年住宅的定义
《老年人建筑设计规范》中是这样定义：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。
这个定义的内容是为了和老年人公共建筑相区分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，为了解决老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的要求而设立的建筑，它是以老年人为主要服务对象的建筑，主要分为以下几种类型：
A、老年医疗保健方面建筑：老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊所等。
B、老年教育方面建筑：老年大学、图书阅览室、书画协会等。
C、老年文娱方面建筑：老年活动中心、俱乐部、老年之家等。
D、其它老年服务建筑：老年餐厅、日间服务站等。
老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑，在本课题中我们研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。因为老年住宅与普通住宅之间的差异性，如消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”，产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点，社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。 
1.2 如何建设老年住宅？
不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：
A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况；
B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施；
C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求；
２、老年住宅的分类
2.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类
1986年国际慈善机构（HTA）根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型：
A类：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。
B类：生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅。
C类：提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。
D类：专为体力虚弱而智力