哈尔滨大商.新玛特购物休闲广场
哈尔滨[大商·新玛特购物休闲广场]项目
市场研究及项目发展策划方案
目 录
前 言 7
上篇：项目商用物业发展策划建议 10
1.哈市宏观分析 11
1.1.哈市概况 11
1.1.1.城市规划 11
1.1.2.经济发展状况 12
2.哈市商圈构成及分布 13
3. 哈市居民商业消费习惯调查分析 16
3.1.受访者基本资料 17
3.1.1.教育程度 17
3.1.2.职业 18
3.1.3.个人月收入 18
3.1.4.家庭月总收入 19
3.2.哈市居民购物、休闲、娱乐、餐饮等方面的消费习惯 21
3.2.1.消费场所的选择 21
3.2.2.消费频率 27
3.2.3.每次消费金额 31
3. 3.哈市居民对目前购物、休闲、娱乐、餐饮等场所的评价 34
3.4.如果在哈一百附近有新的多功能商业广场，对哈市民的吸引程度 36
4.哈市商业经营发展趋势 39
5．哈市商业地产市场 42
5.1.商业营业房市场（商铺） 42
5.1.1.发展历史 42
5.1.2.最新状况 42
5.1.3.供销市场 44
5.2.典型商用物业分析 46
5.3.哈市办公楼、写字楼市场 55
5.3.1.供应及分布 55
5.3.2.市场销售 55
5.3.2.租赁市场 56
6.商用物业市场需求分析 57
6.1.投资商铺的计划 58
6.1.1.投资者的基本资料 58
6.1.2. 投资意见状况（愿意投资住宅、商铺、储蓄等种类的比例） 62
6.2.商铺投资人群需求分析 63
6.2.1.投资商铺的类型 63
6.2.2.投资商铺的首先区域 64
6.2.3.投资者考虑投资的前三个项目名称(商场、广场、商业街等名称) 65
6.2.4.商铺面积要求 65
6.2.5.接受的商铺类型 66
6.2.6.接受单价 67
6.2.7.接受总价 68
7.项目整体分析 69
7.1. 项目概况 69
7.2.SWOT分析 70
7.2.1.项目优势（S） 70
7.2.2.项目劣势（W） 71
7.2.3. 项目机会（O） 72
7.2.4.项目威胁（T） 72
8.项目市场定位 73
8.1.项目整体功能定位 73
8.1.1功能定位 73
8.1.2.形象定位 74
8.2.外销商铺目标群体分析与定位 74
8.2.1.目标群体需求分析 74
8.2.2.目标群体定位 81
9.外销商铺商业规划建议 82
9.1.外销商铺市场定位 82
9.1.1.外销商铺定义 82
9.1.2. 外销商铺功能定位（销售层面） 83
9.2.外销商铺经营定位和经营主题建议 84
10.外销商铺营销建议 89
10.1.商铺产品建议 89
10.1.1.设计原则 89
10.1.2.产品设计（建议） 90
10.2.外销商铺销售模式、投资收益与风险分析 93
10.2.1.销售模式 93
10.2.2.外销商铺投资收益与后期风险分析 99
10.3.其他建议 109
11.整体营销控制 110
下篇：项目住宅物业发展策划建议 114
1. 哈市房地产（住宅）市场分析 115
2.住宅购买需求分析 117
2.1.哈市民购买住宅的计划 118
2.2.购房的需求分析 118
3.项目住宅物业SWOT分析 123
3.1.项目优势（S） 123
3.2.项目劣势（W） 124
3.3.项目机会（O） 124
3.4.项目威胁（T） 124
4.市场定位建议 125
4.1.定位策略 125
4.2.市场定位 125
4.2.1.功能定位 125
4.1.2.形象定位 126
4.3.目标群体分析与定位 126
4.3.1.目标群体(潜在购买者)需求分析 126
4.3.2.目标群体定位 128
（3）目标群体特征分析 129
5.住宅物业户型配比建议 130
5.1.可参比楼盘户型供销状况 130
5.1.1.可参比楼盘个案基本资料 131
5.1.2.可参比楼盘户型统计分析 141
5.2.项目户型比例建议 153
前 言
本次提交之《哈市新玛特购物休闲广场市场研究及项目发展策划方案》是我司新玛特购物休闲广场项目组通过对哈市商业及住宅市场进行深入细致、针对性较强的研究后，高度结合项目特色，度身定做的实操性项目发展策划建议方案。
本报告由上、下篇二个核心部分构成，涵盖消费习惯研究、商业及住宅市场分析、商业及住宅物业发展定位及建议、外销商铺产品建议、物业销售等诸多内容，我司期望籍此策划报告为贵司“新玛特购物休闲广场”项目的投资开发、销售提供策略建议。
上篇：项目商用物业发展策划建议
1.哈市宏观分析
1.1.哈市概况
哈尔滨市是黑龙江省省会，全省政治、经济、文化、科技和交通中心，现辖8个区、11个县（市），总面积53068平方公里，人口970.23万人，其中市区人口394.54万人，是全国省辖市中面积最大的城市。在国家统计局2004年10月30日公布的按照人口、经济、社会、基础设施等6大类50多项综合指标测评出的全国百强城市中，哈尔滨市名列第十位，跻身全国城市综合实力十强。全国综合实力排在榜首的城市是上海，第二位是北京。综合实力排在第三至第十位的城市是深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳和哈市。
1.1.1.城市规划
2004年2月4日，国务院批准哈市对部分行政区划进行调整：撤销太平区，将其行政区域划归道外区；设立松北区；撤销呼兰县，设立呼兰区。调整后的哈市市辖道里、道外、南岗、香坊、动力、平房、松北、呼兰8个区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正7个县，五常、双城、阿城、尚志4个县级市，全市总面积5.3万平方公里，其中市区面积4272平方公里。
1.1.2.经济发展状况
? 哈市整体经济逐年平稳增长
2004年，GDP（国内生产总值）达到1680.5亿元，比上年增长14.7%，增长幅度为改革开放以来的第3个高点。第一产业增加值275.6亿元，增长10.5%；第二产业增加值643.0亿元，增长19.9%；第三产业增加值761.9亿元，增长12.1%。
? 人民生活水平进一步提高
城乡居民收入稳定增长，生活水平进一步提高。据哈市城调队抽样调查数据显示，城市市区居民家庭年人均可支配收入8940元，比上年增长13.1%；人均消费支出6896元，比上年增长10.7%。人均生活费支出2130元，增长5.2%。市区居民恩格尔系数38.9%，比上年上升0.1个百分点；
? 消费需求稳定增长
全市完成社会消费品零售总额707.4亿元，增长13.3%。其中，城市消费品零售额598.6亿元，增长13.7%，消费品市场繁荣活跃。
? 金融存贷款稳步增长
截止2004年末，哈市金融机构各项存款余额2260.7亿元，当年新增269.0亿元；金融机构各项贷款余额2113.4亿元，当年新增213.1亿元。个人消费贷款年末余额143.6亿元，当年新增11.2亿元；个人住房贷款年末余额109.7亿元，当年新增14.9亿元。
分析：
经济的快速增长，人民生活水平的提高，消费需求及金融存贷款的增长，将为商业物业的开发带来发展机会。
2.哈市商圈构成及分布
哈市传统的商业旺区主要集中在两个老城区板块，一个是以中央大街、十二道街道、索菲亚广场一带与石头道街围合构成的道里商圈，主要以观光旅游、购物消费、轻工小百货商贸批发功能为主；二是位于红博广场为中心、以东大直街为纵轴，果戈里大街为横轴构成的南岗商圈，其功能侧重哈市城市居民综合消费、批零商贸。其中，中央大街与东大直街已成为哈市商业消费最具代表性的街道。
道里、南岗商圈对比分析表