2009年杭州楼市供应量分析
影响房价的第一因素无疑是供求关系。由于2008年杭州土地供应量比较少，据统计，截至2008年11月底杭州八区(包括余杭、萧山)共推出住宅用地(建筑面积)不足334万平方米，这个数字甚至少于2005年的供应量。同时，受行业调整、企业洗牌、价格回调、理性回归等因素影响，2009年楼市将有太多的不确定，是否会出现房荒现象，再次导致房价上涨？2009年将新增房源1000万平方米，未来两年内，杭州楼市不会出现房荒。
第一部分
截止到2009年底，预计杭州共有1700万平方米的可售房源，至少需要3年消化。
明年可售房源1700万平方米
据汉嘉地产顾问统计，从2007年10月起，杭州商品住宅市场供应量持续增加，但需求受调控影响逐步萎缩，致使存量房不断增加，截至2008年11月底，杭州八区商品房存量超过650万平方米，已远远超过杭州八区年均销售量(据多年的销售数字统计，杭州八区年均销售量约500—550万平方米)。
如果对2009年杭州楼市供应量做个预计，按正常供应量计算(不排除开发商延迟开工因素)，2009年杭州八城区商品住宅市场潜在供应量约1060万平方米，加上2008年的存量，按年均去化量来计算，约1700万平方米的可售房源，至少需要3年来消化，即使不加新增供应量、仅存量来看，到2010年杭州楼市不会出现房荒，甚至存量消化还会持续到2011年。而且2009年市场行情并不容乐观，因此严重的供大于求会导致销售压力进一步加大。
附表：2009年各板块供应量
(注：2009年可售房源不包括2008年12月存量，2008年销售量以前11个月销售量为统计依据，预计2009年行业形势更加不容乐观，因此2009年去化量以2008年去化为计算基准，并以此计算2009年存量。)
萧山上市量最大滨江存量房最多
从各区块2009年上市量来看，萧山板块最多，达到176万平方米，闲林排第二，为121.9万平方米。主城区区块中，滨江区最多，为101万平方米，共有钱塘山水、东方郡、彩虹豪庭、海威国际等14个楼盘要推出新房源，新增房源量最大。而小和山板块、黄龙板块、老蒋村板块和西湖板块，2009年没有新增供应量。
而根据2007年的消化速度，从2009年各区块预测存量来看，滨江区以158万平方米排在第一，闲林和萧山分列第二和第三，老蒋村板块则因为区块比较成熟，可售房源减少，很有可能出现供不应求的状况。
第二部分
90平方米房源对价格最敏感、去化压力趋大；90-140平方米的房源消化压力不大；140——210平方米房源去化速度不容乐观；豪宅市场的去化力要看稀缺性。
市场环境持续低迷，对于开发商来说，迫在眉睫的显然是研究购买心理，深入研究各个意向客户群的需求。在理性面对市场变化的同时，找准细分市场切入点，以尽快出货，回笼资金。
90平方米以下房源：对价格敏感去化压力日增
购买这部分房源的客户群大部分为首次置业者，是市场中最为刚性的需求。因为他们大多是结婚买房，观望周期较短，需求保持相对稳定，虽遭遇市场调整，但一直都在持续释放。
各项利好政策的出台，会对此类客群产生较大的促进作用，可在短时间内有一定程度的放量，但由于受“90/70”政策影响，供应量不断增加，存量房源也会不断增加。
据统计，截至2008年11月底，90平方米以下面积的房产品存量约160万平方米，从趋势图中可以看到，自去年10月起，此类房源连续供大于求。而从今年8月份开始，存量更是大幅度上扬，未来去化压力相对较大，而且这类客源对价格调整最为敏感，只有当价格达到适当心理价位，这些需求才会逐步放量。
从图中也可以看出，近几个月此类房源量成交也在稳步增加，比如近期热销的东方郡、风景蝶院、上东城等楼盘，因为性价比比较高，所以深受市场欢迎，成交量频频位居成交榜前10位。说明此类市场需求放量，很大程度上都取决于价格调整。
90—140平方米房源：消化存量房为主去化相对平稳
首次改善型市场，属于换房置业，这类需求相对刚性，客户群年龄层次在30—35岁左右，消费观念较理性，因此在目前观望情绪较浓的形势下，观望时间也会比较长。
从下图中可以看到，自今年5月起，这类需求呈萎缩态势。随着楼市盘整的进程，预测这类需求会逐步在2009年释放，而其去化速度，关键也是看价格调整的速度。
跟90平方米房源相比，这类房源目前市场新增供应量相对较少，大多是消化存量，130平方米左右的房源，虽有近140万平方米的存量，但大多数集中在远郊区域，因此一些学区房、周边配套相对完善的房产品，将会更加符合该类市场。
如11月销售量较好的四季风景苑，位于下沙区中心，配套齐全，因此本月也取得了较好的销售量。
140—210平方米房源：受冲击比较大去化速度不容乐观
再次改善型市场，属于二三次换房置业，一般会选择面积较大的户型。这类市场客户群以中小企业主、私营业主、企业高管为主，由于金融危机对此类人群影响较大，企业利润大幅减少或亏损，不少企业面临倒闭，导致此类市场购买力及购买意愿下降，需求萎缩严重，即使价格有小幅调整，也不会刺激此类市场需求放量。
从表格中可以看出，虽然这类房源供应量不大，80万平方米左右的存量，也不及前面两类产品，但由于总价比较高，因此楼盘回款压力大，所以2009年这块市场仍将继续萎缩，去化速度慢，甚至远郊范围内的排屋类产品，去化都将受限。
豪宅市场：购买力强劲去化要看资源稀缺性
最后一个细分区域是位于金字塔尖的高端市场，属于豪宅市场，此类群体购买力强，财富缩水相对较小，因此受经济危机影响最小。
值得一提的是，此类客户群注重产品稀缺性。由于2007年拍出多块高价地，因此未来高端市场供应量会增加。比如绿城滨江联手开发的杭汽发地块、绿城的蓝色钱江、滨江的城市之星、昆仑的昆仑公馆、广宇西房·东南面粉厂项目、雅戈尔·隐寓等楼盘，地段都相当不错，产品也都定位高端，势必将给明年的杭州楼市带来阵阵惊喜。
但在需求层面，这个市场会出现两极分化的态势。因为高端住宅消费群，更注重房产品的保值增值性，所以在楼市调整中，只有那些地段景观资源比较稀缺性，开发商有足够营造能力的真正堪称高端产品的楼盘，才能打动购房者。