社区商业商户调查研究报告
    随着集团住宅开发量的增多及产品类型丰富,与之配套的社区商业部分日益重要。集团社区商业部分不但开发总量巨大,沉淀资金较多,而且与住宅整体品质、入住居民的日常生活等方面息息相关。
    社区商业开发涉及的环节和利益相关方过多,开发难度较大。为了摸清社区商业开发中的普遍规律,商业公司于2009年6月对社区商业商户开展了调研工作。本次调研工作的目的是:通过商户调查,研究和总结社区商业商户在选址、经营、物业三个方面的共同特征和需求。
    一、研究方法:
    本次调查工作采取两种方式:开放式访谈、问卷调查。
    1.开放式访谈部分:访谈人员采取两人一组的方式,先后对38家商户老板、店经理等负责人进行了面对面开放式访谈。所访谈商户业态涵盖零售、餐饮、休闲娱乐、服务四大类型,具体分布情况如下:

    商户类别
    访谈户数
    零售类商户
    16
    餐饮类商户
    7
    休闲娱乐类商户 
    6
    服务类商户
    9
    合计
    38

    2.问卷调查部分:采取在商户门店现场发放、现场回收的问卷填写方式,共发放问卷190份,回收问卷167份,其中有效问卷165。有效问卷的商户分类情况如下:
     

    商户类别
    有效问卷份数
    零售类商户
    92
    餐饮类商户
    13
    休闲娱乐类商户 
    17
    服务类商户
    43
    合计
    165

    3.此次商户调查范围主要分布于桂花城、金桂大厦、兰桂花园、紫桂花园、春江花月。以上项目共有商铺313户,其中空铺30户,经营中商户283户。本次调查商户样本165调查样本覆盖率为58%,所调查数据具有较强的代表性。样本具体分布如下:

    项目
    商户户数
    样本数(N)
    参与度
    桂花城
    104
    56
    54%
    金桂大厦
    5
    3
    60%
    兰桂花园
    52
    31
    60%
    紫桂花园
    78
    45
    58%
    春江花月
    44
    30
    68%
    合计
    283
    165
    58%

     
    2、      选址方面调查结果

  1. 商户选址时主要考虑因素:

        
    选址时,商户对于区域的因素更为关注。其中,区域位置的比例为16%区域未来发展前景的比例为14%区域居住成熟度的比例为10%区域商业饱和度的比例为8%。而对于小区情况方面,小区规模、档次、入住率、未来发展前景的比例分别是:5%、12%、8%、6%。商户对区域的关注度明显高于小区本身建议在社区商业招商方面,对区域情况进行充分的分析研究,以区域的发展前景吸引商家
    在小区考虑因素方面,小区档次最受关注,比例为12%中高档次的小区消费力较高因此,绿城的小区比较受商户欢迎。小区的规模不被重视,比例仅是5%,这是由于一般商户的客户群体并不只是面对小区自身,同时要辐射周边小区因此商户会更多关注区域人口数量,而忽视小区自身的规模。
    开发商品牌其他商户是否已入驻,这两个因素关注的程度不及另外两个因素:租金等入驻条件物业本身。可见,开发商品牌对社区商业招商的影响并不大

  1. 商铺地段的选择倾向:

    
    商家首选较成熟住宅密集区因为该类地段相对市区成熟地段租金相对较低,相对郊区大盘成熟度高、经营风险较小,因此最受商户青睐。直接考虑郊区新住宅大盘的商户并不多比例仅为2%
    3.对社区商业开发商品牌的关注程度:
    
    社区商业开发商的品牌关注方面很关注的比例为41%,一般关注的比例为52%,不关注的比例为7%可见商户选址时,开发商品牌并不是一项最重要的因素。可能是由于目前各开发商开发的社区商业并没有太大的区别,以致开发商品牌没有引起商户充分的重视。
    4.对社区商业主力商户的关注程度:
    
    社区商业主力商户的关注方面很关注比例为49%,一般关注的比例为39%,不关注的比例为12%多数商户希望可以通过主力商户来吸引人气,使人流得到保障。
    商户类型方面,零售、餐饮类商户更关注主力商户,休闲娱乐服务类商户的关注程度相对较弱。这主要是由于零售类商户希望通过主力商户带动人流,社区商业中餐饮类商户多为中小型餐饮,也希望有主力商户带动人流,或者提升地段的知名度。而休闲娱乐类商户中,一部分商户(如健身会所、美容院)主要客户是会员或者老客户,服务人群相对固定,因此对主力商户的依赖较小。服务类商户主要看重居民到达的便利性,为周边的居民提供便捷服务,此类服务为居民的日常生活刚性需求,受周边是否有主力商户的影响不大
    5.相邻商铺的业态品牌的关注程度:
    
    合计86%的商户对相邻商铺的业态品牌有一定的关注度。尤其是零售、餐饮类商户对周边商铺的关注程度明显高于休闲娱乐、服务类商户
    希望相邻的商户类型:
    
    希望相邻的商户类型方面,商户一般希望和一般零售店铺相邻,该比例为25%。
    零售、餐饮类商户更希望和同类型店铺相邻,而休闲娱乐、服务类商户则非常排斥同类型店铺这主要是由于零售、餐饮类商户聚集,可以吸引人流,共享人流。比如女装店希望聚集,形成有选逛氛围的女装一条街,以吸引女性前来选逛;而休闲娱乐、服务类商户由于多为目的性消费客户群相对固定,同类型的店铺聚集,只相互竞争,因此非常排斥。
    快餐店因其形象好,客流大,受到了零售、休闲娱乐及服务类商户的青睐,希望与之相邻的比例达到了13%。
    其他服务类商户,包括银行、邮局、移动营业厅等,也是各类商户希望相邻的类型。主要是由于此类服务类商户形象好,吸引人流大,并且与周边商铺一般不存在竞争关系。
    不希望相邻的商户类型:
    
    不希望相邻的商户类型方面零售类商户对同类型店铺的排斥较小,休闲娱乐、服务类商户对同类型店铺比较排斥。同时,餐饮类商户也对同类型店铺表现出相对排斥的倾向。此类餐饮类商户主要是排斥与自身经营定位相同的商户,如川菜馆排斥川菜馆,韩国烧烤店排斥韩国烧烤店。
    小型餐馆由于形象差,卫生不佳,客户素质较低,受到各类型商户较大的排斥
    休闲娱乐类商户对周边商铺经营的拉动作用不大,也是各类商户不希望相邻的店铺类型。
    美容美发店因为卫生、气味的原因,也是各类店铺不希望相邻的店铺类型。
    3、      经营方面调查结果

  1. 对商铺经营的主要影响因素:

    
    商家认为影响经营的首要因素是自身周边的商业氛围,包括整体社区商业规模、周边商户是否已经入驻和经营情况。小区的入住户数相对次要。这是由于商户的客户并不限于本小区居民,而是同时辐射周边居民。此时,需要众多商户聚集,共同经营,形成商业氛围,才能维持经营。
    认为物业情况影响店铺经营的商户比例仅为3%。商户在选址时,根据自身经营要求考察物业情况,如物业无法满足经营要求的,商户不会选择该物业。因此在后期经营中,物业因素对商户的经营影响并不大。
    休闲娱乐类商户认为影响因素中,最重要的是自身经营情况,比例为38%。这是由于休闲娱乐类商户即使聚集,也是不同种类的商户之间聚集,各自的经营相对独立,因此,外界的因素对此类商户的影响没有自身经营因素影响大。
    服务类商户认为影响因素中最重要的是小区入住户数,比例为33%这是由于服务类商户更多的服务于临近居民,对入住户数自然更多关注。
    2.主要客户类型分析:
    
    主要客户为周边居民的商户比例是72%。由此说明,不论社区商业的规模、档次和成熟度如何,商户的顾客仍然是以周边居民为主。较远距离人群只能作为一个补充,而不宜成为社区商业项目在定位过程中的主要考虑因素。
    
    在零售类、服务类商户中,主要客户为随机人流、较远距离顾客的商户比例最低,仅为9%。餐饮类商户可以辐射较远距离人群,主要客户为随机人流、较远距离客户的商户比例为31%休闲娱乐类商户次之,为18%。
    周边客户分布情况:
        

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