社区商业商户调查研究报告
    随着集团住宅开发量的增多及产品类型的丰富，与之配套的社区商业部分日益重要。集团社区商业部分不但开发总量巨大，沉淀资金较多，而且与住宅整体品质、入住居民的日常生活等方面息息相关。
    社区商业开发涉及的环节和利益相关方过多，开发难度较大。为了摸清社区商业开发中的普遍规律，商业公司于2009年6月对社区商业商户开展了调研工作。本次调研工作的目的是：通过商户调查，研究和总结社区商业商户在选址、经营、物业三个方面的共同特征和需求。
    一、研究方法：
    本次调查工作采取两种方式：开放式访谈、问卷调查。
    1.开放式访谈部分：访谈人员采取两人一组的方式，先后对38家商户老板、店经理等负责人进行了面对面开放式访谈。所访谈商户的业态涵盖零售、餐饮、休闲娱乐、服务四大类型，具体分布情况如下：

    2.问卷调查部分：采取在商户门店现场发放、现场回收的问卷填写方式，共发放问卷190份，回收问卷167份，其中有效问卷165份。有效问卷的商户分类情况如下：
     

    3.此次商户调查范围主要分布于桂花城、金桂大厦、兰桂花园、紫桂花园、春江花月。以上项目共有商铺313户，其中空铺30户，经营中商户283户。本次调查商户样本165户，调查样本覆盖率为58%，所调查数据具有较强的代表性。样本具体分布如下：

     
    2、      选址方面调查结果：

1. 商户选址时主要考虑因素：

        
    选址时，商户对于区域的因素更为关注。其中，区域位置的比例为16%，区域未来发展前景的比例为14%，区域居住成熟度的比例为10%，区域商业饱和度的比例为8%。而对于小区情况方面，小区规模、档次、入住率、未来发展前景的比例分别是：5%、12%、8%、6%。商户对区域的关注度明显高于小区本身。建议在社区商业招商方面，对区域情况进行充分的分析研究，以区域的发展前景吸引商家。
    在小区考虑因素方面，小区档次最受关注，比例为12%。中高档次的小区消费力较高。因此，绿城的小区比较受商户欢迎。小区的规模不被重视，比例仅是5%，这是由于一般商户的客户群体并不只是面对小区自身，同时要辐射周边小区。因此商户会更多关注区域人口数量，而忽视小区自身的规模。
    开发商品牌、其他商户是否已入驻，这两个因素被关注的程度不及另外两个因素：租金等入驻条件、物业本身。可见，开发商品牌对社区商业招商的影响并不大。

2. 商铺地段的选择倾向：

    
    商家首选较成熟住宅密集区。因为该类地段相对市区成熟地段租金相对较低，相对郊区大盘成熟度高、经营风险较小，因此最受商户青睐。直接考虑郊区新住宅大盘的商户并不多，比例仅为2%。
    3.对社区商业开发商品牌的关注程度：
    
    社区商业开发商的品牌关注方面，很关注的比例为41%，一般关注的比例为52%，不关注的比例为7%。可见，商户选址时，开发商品牌并不是一项最重要的因素。可能是由于目前各开发商开发的社区商业并没有太大的区别，以致开发商品牌还没有引起商户充分的重视。
    4.对社区商业主力商户的关注程度：
    
    社区商业主力商户的关注方面，很关注的比例为49%，一般关注的比例为39%，不关注的比例为12%。多数商户希望可以通过主力商户来吸引人气，使人流得到保障。
    商户类型方面，零售、餐饮类商户更关注主力商户，休闲娱乐、服务类商户的关注程度相对较弱。这主要是由于零售类商户希望通过主力商户带动人流，社区商业中餐饮类商户多为中小型餐饮，也希望有主力商户带动人流，或者提升地段的知名度。而休闲娱乐类商户中，一部分商户（如健身会所、美容院）主要客户是会员或者老客户，服务人群相对固定，因此对主力商户的依赖较小。服务类商户主要看重居民到达的便利性，为周边的居民提供便捷服务，此类服务为居民的日常生活刚性需求，受周边是否有主力商户的影响不大。
    5.对相邻商铺的业态、品牌的关注程度：
    
    合计86%的商户对相邻商铺的业态、品牌有一定的关注度。尤其是零售、餐饮类商户，对周边商铺的关注程度明显高于休闲娱乐、服务类商户。
    希望相邻的商户类型：
    
    希望相邻的商户类型方面，商户一般希望和“一般零售店铺”相邻，该比例为25%。
    零售、餐饮类商户更希望和同类型店铺相邻，而休闲娱乐、服务类商户则非常排斥同类型店铺。这主要是由于零售、餐饮类商户聚集，可以吸引人流，共享人流。比如女装店希望聚集，形成有选逛氛围的女装一条街，以吸引女性前来选逛；而休闲娱乐、服务类商户由于多为目的性消费，客户群相对固定，同类型的店铺聚集，只会相互竞争，因此非常排斥。
    快餐店因其形象好，客流大，受到了零售、休闲娱乐及服务类商户的青睐，希望与之相邻的比例各达到了13%。
    其他服务类商户，包括银行、邮局、移动营业厅等，也是各类商户希望相邻的类型。主要是由于此类服务类商户形象好，吸引人流大，并且与周边商铺一般不存在竞争关系。
    不希望相邻的商户类型：
    
    不希望相邻的商户类型方面，零售类商户对同类型店铺的排斥较小，休闲娱乐、服务类商户对同类型店铺比较排斥。同时，餐饮类商户也对同类型店铺表现出相对排斥的倾向。此类餐饮类商户主要是排斥与自身经营定位相同的商户，如川菜馆排斥川菜馆，韩国烧烤店排斥韩国烧烤店。
    小型餐馆由于形象差，卫生不佳，客户素质较低，受到各类型商户较大的排斥。
    休闲娱乐类商户对周边商铺经营的拉动作用不大，也是各类商户不希望相邻的店铺类型。
    美容美发店因为卫生、气味的原因，也是各类店铺不希望相邻的店铺类型。
    3、      经营方面调查结果：

1. 对商铺经营的主要影响因素：

    
    商家认为影响经营的首要因素是自身周边的商业氛围，包括整体社区商业规模、周边商户是否已经入驻和经营情况。小区的入住户数相对次要。这是由于商户的客户并不限于本小区居民，而是同时辐射周边居民。此时，需要众多商户聚集，共同经营，形成商业氛围，才能维持经营。
    认为物业情况影响店铺经营的商户比例仅为3%。商户在选址时，会根据自身经营要求考察物业情况，如物业无法满足经营要求的，商户不会选择该物业。因此在后期经营中，物业因素对商户的经营影响并不大。
    休闲娱乐类商户认为影响因素中，最重要的是自身经营情况，比例为38%。这是由于休闲娱乐类商户即使聚集，也是不同种类的商户之间聚集，各自的经营相对独立，因此，外界的因素对此类商户的影响没有自身经营因素影响大。
    服务类商户认为影响因素中最重要的是小区入住户数，该比例为33%。这是由于服务类商户更多的服务于临近居民，对入住户数自然更多关注。
    2.主要客户类型分析：
    
    主要客户为周边居民的商户比例是72%。由此说明，不论社区商业的规模、档次和成熟度如何，商户的顾客仍然是以周边居民为主。较远距离人群只能作为一个补充，而不宜成为社区商业项目在定位过程中的主要考虑因素。
    
    在零售类、服务类商户中，主要客户为随机人流、较远距离顾客的商户比例最低，仅为9%。餐饮类商户可以辐射较远距离人群，主要客户为随机人流、较远距离客户的商户比例为31%。休闲娱乐类商户次之，为18%。
    周边客户分布情况：