阿尔卡迪亚三期商业定位报告
     
    本报告着力解决三大主要问题：
    通过竞争市场调研分析、强类比楼盘比较、项目产品SWOT分析、石家庄区域内商业地产的综合分析、项目现状及周边的商业沉淀分析、项目周边的居住人群分析、项目周边的潜力分析与交通远景分析、项目地块的特质分析与商业模式的可吻合性的有效分析、远期财务目标的分析、目标客户群锁定及其分析，来确定项目市场定位。
    根据项目定位，挖掘项目相关优势卖点，构筑项目价值链系统，形成鲜明的差异化市场形象，体现荣盛驾驭商业地产之不凡理念和生活方式营造能力。
    确立项目市场形象的塑造手法和卓有成效的项目招商与推广策略，将项目定位在桥东阿尔卡迪亚商圈的地标式建筑，让项目商业综合体成为石家庄城市消费副中心、桥东区区域内的主题消费场所、本项目核心商圈的高品质高品位的生活中心，以提高阿尔卡迪亚项目和荣盛在石家庄品牌的知名度，在单位时间内迅速提升品牌的客户满意度和占有率，使目标客户对项目具有较高的认知度、追随度以及美誉度，形象的强势确立让项目成为一段时期内口碑传播的“母核”，以便增强对外区域客户的有效拦截，直到产品顺利招商与去化，从一般商业模式转化成典型的盈利模式，以便达到：居住，实现项目的价值目标；商务办公与产权酒店，创造预期的价值目标；商业，提升项目价值目标的理念高度。从而尽快资金回笼与顺利推进滚动开发的战略思想。
    第一部分：石家庄市经济与社会背景分析与市场调查研判
    一、石家庄市商业发展状况概述
    （一）石家庄商业发展概况
    发展从上世纪末，石家庄商业领域主导性的变化更加延伸，超市、便利店等新型业态进入，一批大商场建立，国际连锁超市进驻，新型商业业态获得了快速发展。 进入21世纪，商业领域实现着更迅猛的发展。“万村千乡市场工程”、社区商业规范化、农产品批发市场标准化升级改造、企业连锁化、集团化的发展，都让石家庄的商业领域更丰富多彩。现如今，超过20多个商贸项目的实施，正在给石家庄商业的上档升级做准备，“三年大变样”工作的开展，让石家庄的商业基础越来越好。
    石家庄市区位和交通条件得天独厚，已初步成为华北地区重要的商品集散交易中心、购物消费中心、区域物流配送中心、商品博览会展中心和商业信息资讯中心。商贸流通业规模实力不断增强，已经形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸流通网络体系，成为华北地区重要商埠。已形成中心商业区、二级商业中心、社区商业服务等多层次的发展格局。石家庄商业发展迅猛，从1978年，石家庄市社会消费品零售总额仅为8.97亿，2007年底，这个数字达到821.1亿元。
    本地培育了北人集团、珍极集团、新燕春、保龙仓等为代表的十大商贸集团，成为商贸经济发展的重要支撑。恒山板材市场、国大36524、北人集团等企业网上贸易和电子商务初具规模。天客隆、麦当劳、红星美凯龙、国美、大中、苏宁等一批外埠新兴业态企业广泛进驻，现购自运、仓储经营、会员制、专业店、复合型购物中心等国内外先进经营理念和管理技术得到广泛应用。
    （二）石家庄商业发展愿景
    如今，旨在让石家庄商业上档升级的20多个商贸项目正在稳步实施。石家庄将通过打造万象天成商城、远洋城商业广场、联邦明珠广场、东尚时代广场等20多个商贸流通业重点项目，做大做强石家庄市商贸流通业。到20l0年，全市年成交额超亿元的市场将达到70个，并形成立足河北、面向华北、辐射全国的现代商贸流通业，将石家庄市打造成为名符其实的“华北重要商埠”。在南三条等大市场，商贸业态升级已经在悄然进行中。与此相适应，正定国际小商品市场正在加紧建设。
    拥有先天交通优势的石家庄，除了加快发展新型业态、规范发展现代服务业外，还在着力打造会展经济平台，培育会展品牌，形成京津冀都市圈南部的会展中心，进而提高城市的知名度，拉动交通、旅游、商贸、餐饮、住宿、文化娱乐等相关行业共同兴旺发展，形成多赢局面。 
    二、石家庄商业表现特征综述与宏观利好
    （一）一环内商业经营混杂   城市形象有待提升
    石家庄是在铁路沿线的农村成长起来的城市，受历史、地理环境及本土人文观念的影响，各类需要通过流通环节的商品市场在铁路沿线及火车站周边扎根，造成目前市中心区一环内批发市场、专业市场及购物百货商场集中在一起，经营混杂，产品的档次、价格、质量参差不齐、购物环境嘈杂，消费层次不明显，这种混杂的商业格局严重制约城市商业的发展、城市现代化、都市化的推进进程缓慢，有碍城市形象的提升。因此，专业市场在同时受到全国各地专业市场的冲击下，其商业辐射面逐渐缩小，专业批发市场的“退市进郊”便是时间上的问题了。
    （二）商业中心呈条状发展，百货零售业不呈区域性分布，商业格局由“点”趋向“线和面”
    中国大多数城市商业中心区往往都是沿城市干道或是道路交叉口形成最初的商业聚集形式，在平面形态上呈现出交叉口商店型、带状干道商业街两种布局形态，石家庄商业中心的繁华区域集中在中山路沿线一带，成条状发展状态。由于以中山路为轴心展开，使得商业中心缺少应有厚重感。目前，石家庄百货零售业不呈区域性分布，而是以“点”代替“线”或“面”，即：以北国商城、东方购物广场为主的传统百货购物场所替代了国内普遍的区域性购物习惯，在需求层面上仅停留在购物环节上，同时这些购物场所对区域性商业的带动有限，就中山路沿线的沿街店面的局部旺市，是靠交通主干道以及商务办公楼、酒店林立遍布于中山路沿线而带动的，因此在有限的购物场所要解决近300万常住人口的购物需求，造成购物人流集中、密度大。这种状态显示，石家庄商业发展处于初级阶段，相对落后于其他内陆城市，随着城市化进程的发展，这种零售业态将被其他更高级、更细分、更人性化以及能满足全方位人本需求的商业物业形式替代，因此可以说石家庄真正意义上的都会型商圈还未形成。
    （三）现有商业选址多出现问题，中山路总体商业氛围被分段割裂，商业经营管理水平相对落后 
    诸如：“王府井”百货淡出女人世界，退出石家庄商业市场，引起掀然大波，还有天客隆超市、韩城等多家商业关闭歇业，综上所述商业经营出现问题，其选址、地理位置、区位环境、经营管理等存在诸多原因，由于商业街事实上有着长度的极限，诸多原因导致中山路的繁华商业区不可能全线贯通的，目前事实上形成北国商圈和东购商圈两大商业聚集区，中间一些地带却成了黄金地段中的空白区，使得商业氛围出现断裂，这也为今后的商业发展提供了生存和发展的机会。
    （四）现代商业业态的支撑偏弱，传统百货业态依然占市场主导， 多业态组合日趋完善
    石家庄近年来商业在数量发展比较快，但与省会大都市的地位相比在先进的商业业态上发展不够。开业不久先天下就因原有建筑形态与商业性性业态的不吻合不得不重新装修。2009年北国商城以100亿元的营业额高居石家庄零售业的龙头老大，东购也以近14亿元的业绩占据着零售商业市场的前列地位。人民百货改变传统百货的经营模式，提出shopping—mall的经营思路，重新进行定位、业态组合的调整、以及购物环境的改造后，呈现良好的营业业绩，甚至目前已超过东购的营业额。位居全国零售业第7的北国商业集团，在做好做旺北国商城的同时，顺大势所趋，开始迅速扩张，如“先天下”与“北国”联姻打造华北最大的shopping—mall，开始走铜锣湾百货集团的发展扩张之路--地产与商业结合，商业营业面积扩张到20多万平方米，其扩张发展的战略十分明显，即通过百货店、超市为主力店，集购物、休闲、美食等多业态组合的商业形式，结合已有的品牌效应，达到再一次的飞跃，保持今后在石家庄的零售商业的领导地位。
    （五）主题式商业逐渐出现，现代流通呈现良好发展态势
    随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通过适当的方式到达目标人群的手中，商业——这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节——零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环 。传统的百货商场因环境恶劣、嘈杂拥挤、杂乱无序、需求单一、个性中庸等方面的影响，在以体验式、多业态、全方位满足需求的新型购物中心还未出现的情况下，经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、主题商场将成为石家庄商业市场的必然。因此以年轻酷装及休闲服饰为经营主题的天元名品一期、二期项目能取得销售和经营双丰收，便是顺理成章的事。大经街的后期不断探索着适合石家庄本土特色的发展模式，达到售租两旺的局面将指日可待。
    石家庄市加快利用连锁经营、电子商务、现代物流等方式改造传统商业服务业，现代流通呈现出多行业、多业态、多形式、多元化发展的良好态势。围绕做大做强优势企业，培育形成了北人集团、珍极集团、新燕春、保龙仓等为代表的十大商贸集团，成为商贸经济发展的重要支撑。麦当劳、国美、苏宁、家世界等一批外埠新兴业态企业广泛进驻，现购自运、仓储经营、会员制、专业店、复合型购物中心等国内外先进经营理念和管理技术得到广泛应用，将促进商业的全方位健康、快速发展。
    （六）商业设施与政府开放式主题场所相依附状布局，硬件与配套设施建设的相对滞后导致因商业发展带来的交通压力的增大
    石家庄政务中心（市委市府等四大班子的办公机构）、文化广场、人民公园等休闲娱乐场所与商业中心的空间布局相邻，加剧了人流车流的矛盾。诸多商业集中在中山路沿线，使得中山路交通与流通的矛盾加剧。作为石家庄的东西中轴大动脉，承载着巨大的交通压力，商业中心沿中山路自然布局，城客流与顾客流的重叠，使得矛盾更加突出。受级差地租的影响，现代商业中心缺少与现代商场营业面积相适应的停车场，与未来家庭汽车时代到来的趋势不吻合，汽车保有量与商业停车位不相匹配的矛盾将进一步加剧。
    （七）国际一线品牌的入住受到相关阻力
    到目前为止，缺少国际一线商号品牌入住石家庄（注：除沃尔玛与金正签约不久外）如：麦德龙、家乐福等都还未进驻，同时省外企业在石家庄站住脚的商业企业不多。
    （八）滹太新区的打造将为石市商业、城市化进程、项目三期商业运作带来利好
    按照最新提出的石家庄市总体规划，滨河新区选择在滹沱河北岸，正定古城东侧地区，面积约135平方公里。新区规划不安排容易产生污染的重工业项目，而将突出打造总部经济、创新产业、现代物流、行政中心、职业教育等功能，构建科技含量较高的全新城区。这里南临滹沱河，东接历史文化名城正定，以生态为保障，将建设一流的生活配套设施、商业服务设施、休闲游憩设施，构建宜居活力之城；以文化传承为内涵，通过主题公园、特色节点、亲水平台、濒水岸线等景观建设，提升城市品位，构建古新辉映、城河交融的文化新城。 规划中的滨河新区，位于滹沱河生态保护区以北，它和西边的正定古城、河道以南的省会主城区一起，构成了未来石家庄市的整体框架。而经过整治的滹沱河，以及河道两岸的生态环境保护区，也将成为飘荡在城区中央的一条碧波玉带，因此滹太新区的设立将成为下一阶段人口导入的主力区，因此本项目的地理位置的价值将进一步凸显。
    （九）轨道交通的规划将削弱传统商业中心的优势，三期商业的区位价值提升
    5月初石家庄召开《石家庄城市快速轨道交通线网规划》(最终报告)评审会。省会未来计划修建6条轨道交通线，形成三主三辅，大放射、小方格的轨道交通线网。其中1、2、3号线形成轨道线网基本骨架，4、5、6号线为辅助填充线。解决中心城与外围组团、中心城内部的中长距离交通出行，支持滨河新区、正定和东部新区等重点地区的发展，为远景实施“一城三区三组团”的空间形态提供轨道交通支撑，在体现稳定性的同时又具备充分的灵活性，对石家庄多层次交通体系的形成乃至城市总体健康发展具有重要意义。
    2号线都市区南北向骨干线，北起正定新区，南至栾城。线路沿正无路经过正定古城北侧向西，沿旅游路跨过滹沱河。沿胜利大街进入主城区，过北二环后，线路改为沿建设大街继续向南延伸，经建胜路，转至新客站，在新客站东广场贴近站房处通过，与东西向的3号线形成“T型”换乘站。然后沿胜利南街、107国道至现状城区边缘向东，至楼底向南至南三环。远景延伸至窦妪、栾城。2号线全长60.4公里，在南北三环的绿化隔离带以及正定和栾城设车场。2号线途径的站点与阿尔卡迪亚项目的距离相对较近，轨