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    天津子牙循环经济产业园
    投资价值分析专题研究报告












    子牙循环经济产业园前期工作组
    二00九年二月

    目      录

    一项目概况              1
    （一）项目背景              1
    （二）园区现状              2
    （三）园区发展规划              3
    1.品质定位              3
    2.发展定位              3
    3.主要职能              3
    4.规划人口规模              3
    5.规划用地规模              4
    6.土地用途分类和功能布局              4
    二、项目开发计划              6
    （一）园区开发运作模式              6
    （二）项目初步开发计划              7
    三、财务盈利能力分析              8
    （一）项目投入测算              8
    1.土地整理              8
    2.基础设施投入              8
    天津子牙循环经济产业园基础设施投资估算表              8
    3.标准厂房和公建投资              9
    4.养管费用              10
    （二）项目产出测算              10
    1.土地收益测算              10
    2.厂房租金收益              11
    3.税收返还              11
    4.管理费收入              11
    5.园区配套费收入              11
    （三）财务盈利能力分析              11
    1.子牙循环经济产业园项目财务测算表(单位：万元）              11
    2.测算说明              12
    四、项目运作模式              13
    （一）项目合作模式              13
    （二）子牙园项目建设和资金流转示意图              14
    （三）收益模式              14
    （四）项目公司的主要工作              14
    五、风险分析              15
    （一）市场风险              15
    1.税收征稽              15
    2.供货风险              15
    3.对策              16
    （二）政策风险              16
    （三）金融风险              17
    六、投资价值分析的初步结论              17
    （一）主要经济、技术、生态指标：              17
    （二）初步结论              18
    七、问题与建议              18
    附表：              19
    一、天津子牙循环经济产业园项目财务测算表              19
    二、天津子牙循环经济产业园基础设施投资估算表              19
    三、天津子牙循环经济产业园土地整理测算表              19

    天津子牙循环经济产业园
    投资价值分析专题研究报告

    天津子牙循环经济产业园是天津市政府在子牙环保园基础上规划建设的我国北方重要的循环经济功能区，园区以七类固体废物、报废汽车、橡塑、废旧家电和电子信息产品的拆解、加工为四大主导产业，同时构建综合服务、科技研发、投融资和商贸物流四大平台。
    该项目是我市与日本北九州市开展中日循环型城市合作的启动项目，对于环境保护，节能减排，克服资源瓶颈制约，建设资源节约型、环境友好型社会和生态文明型城市具有重要意义。

一项目概况

（一）项目背景

    1.2007年12月，经国务院批准，国家发改委等六部委联合下发《关于组织开展循环经济示范试点（第二批）工作的通知》（发改环资[2007]3420号），将天津市、子牙循环经济产业基地建设分别列为实施省市和重点领域的第一位。
    2.天津市政府将发展循环经济作为贯彻科学发展观的重要战略举措。2008年5月7日，在东京日本首相官邸，国家主席胡锦涛和日本首相福田康夫共同见证了天津市市长黄兴国和日本北九州市市长北桥健治签署《天津市与北九州市开展中日循环型城市合作备忘录》。
    3.2008年8月29日颁布、2009年1月1日实施的《中华人民共和国循环经济促进法》对循环经济产业的发展将起到重要推动作用。
    4.滨海新区装备制造业的快速发展，对促进以废旧物资回收利用为主的静脉产业发展、对形成区域产业链条循环具有重要现实意义。

（二）园区现状

子牙地区于上世纪80年代开始兴起废弃物拆解业，最初主要以民间的物资回收为基础，以分散的家庭手工作坊为主要特征。2001年，市环保局与静海县政府在子牙镇共同规划建立了子牙环保产业园。目前开发面积2.6平方公里，入园企业共计105家，其中天津市定点加工利用单位66家，2007年拆解能力为100万吨。
区内设立了海关商检监管区，现已发展成为目前中国北方地区规模最大、唯一经营进口第七类废弃机电产品拆解加工利用再生资源的专业化园区，形成了覆盖全国各地的较大的有色金属原材料市场。被国家发改委等六部委命名为“国家循环经济试点园区”，被国家工业和信息化部与市政府命名为“国家级废旧电子信息产品回收拆解处理示范基地”，被国家环境保护部命名为“国家进口废物‘圈区管理’园区”。

（三）园区发展规划

1.品质定位

资源节约、环境友好（厂在林中，产住分离）
经济优质、社会和谐（新农村、小城镇一体发展）

2.发展定位

    国际一流的循环经济产业示范区；
    国家循环经济产业带动基地；
    北方地区的“城市矿山”。

3.主要职能

    再生资源拆解示范基地；
    再生资源技术研发中心；
    深加工与再制造业示范基地；
    环保技术设备开发示范基地；
    环保技术展示及再生资源交易中心。

4.规划人口规模

考虑区内就业人口区外居住的比例，以及就业人口带眷的系数，确定子牙循环经济产业区居住人口规模控制在8万人左右。

5.规划用地规模

本着集约高效、节约用地的基本原则，根据产业发展需求和配套设施相关标准，合理确定用地规模，保障土地持续供应，满足发展需求，并优先保证基础设施、公共设施及生态绿化用地。规划2020年完成总规模29.81平方公里（含已开发2.6平方公里）的循环经济产业园区。

6.土地用途分类和功能布局

    按照国内领先、世界一流的标准，统一规划、分步实施，建成以集中进行进口七类固体废物、废旧汽车、轮胎、塑料制品、电子信息产品等废旧物资拆解、精深加工再利用为主业的循环经济发展区。
    以工业生产功能为核心动力，相应建设仓储物流、公共服务设施、交通运输设施、市政公用设施、配套居住功能区及绿化设施，满足辅助生产及服务功能需要，实现循环经济区的综合发展。

按照“一心（管理服务中心）、两带（子牙河生态保护带、林下经济带）、三轴（高常路子牙综合发展轴、黑龙港河生活发展轴、津涞公路产业发展轴）、三区（科研管理服务区、商住功能区、产业功能区）”的总体布局结构。
西部产业功能区通过产业用地的合理布局，形成科学合理的拆解精深加工产业链，建设成世界级水平的循环经济示范基地；东部和南部居住功能区高标准建设，完善综合职能，形成东西联动的发展格局。

二、项目开发计划

（一）园区开发运作模式

    合作公司的定位：公司依托子牙园区的自身优势，综合统筹对子牙园区30平方公里的规划建设用地进行统一的开发建设和招商引资，承担园区的开发建设任务；对循环经济产业化进行风险投资和全程孵化服务；培育具有自主知识产权和国际竞争力的循环经济技术企业和产品；为循环经济产业园区创建优越的投资环境和服务体系。
    公司成立初期，注册资本金暂定为20亿元，坚持分步形成、滚动发展的经营策略。近期至2014年，完成29.81平方公里用地的土地整理。从已开发产业用地向东西两侧及北侧延伸，重点建设20平方公里的循环经济产业区，同时抓紧东侧教育科研、行政办公和村民还迁住房的建设，适当开发一定量的商品住宅、商业和示范厂房，待园区形成一定规模、聚集一定人气后，加大后续商品住宅的开发力度，合理规划收益。
    项目公司通过建设项目产出，不断增加注册资本金，逐步扩大规模，最终将园区建成国际一流的循环经济产业示范区、国家级循环经济产业带动基地和北方地区的“城市矿山”。

（二）项目初步开发计划

按照兴国市长指示，园区建设采取“高出、高进、高配”的具体操作模式，在进行土地整理并进行出让的同时，统一建设部分标准示范厂房，推进园区的高水平建设。
按照土地整理难度和开发建设周期，初步排定六年三期的土地整理和基础建设计划，如上图所示。

三、财务盈利能力分析

（一）项目投入测算

固定资产总投资表：（单位：亿元；不含财务费用）

征地费用	还迁房建设	基础设施投资	1平方公里示范厂房	10万平米园区公建	其它工业建筑	其它经营性建筑	商品住宅	仓储设施	固定资产总投资
47.1	11.3	76.8	11.1	6.2	151	85.1	173.1	5.3	567