嘉泰产业园建筑方案文本ZIP-RAR 建筑大分类ZIP-RAR

    前  言

    进入二十一世纪，在全球化背景下，世界范围内产业分工、协作趋势越发明显。中国大批的沿海城市正以积极、开放的心态迎接新世纪的新机遇。2006年，随着“城市东进、拥抱大海，一体两翼、三极拉动”等一系列战略调整与空间框架的重构，位于中国东部沿海的连云港市进入整体跨越发展阶段。在新的时期，全市对产业发展与城市空间的重塑提出更高的要求与目标，由新海城区、北固山周边城区、赣榆城区三大城市极心所围合的滨海新城与大片滩涂盐田成为城市发展的重点片区。

    嘉泰国际产业城位于未来三大城市极心中央，南倚云台，北临黄海，区位交通优势明显。产业城将承接国内外发达地区产业梯度转移；并有选择性地发展自主型产业；以高新技术产业为主导，发展经济效益显著、环境影响较小的都市型产业，同时将积极争取汇聚国内外知名、大型企业项目入驻。嘉泰国际产业城将是连云港市第一个大型高新技术产业园，是未来连云港城区经济发展的重要支撑点。

    在花果山大道城市发展主轴线的牵引下，嘉泰国际产业城是城市走向大海的重要节点之一，因此在规划建设中，园区将结合生产、居住、商业等多种城市功能，通过高质量的建设水平以及沿花果山大道两侧优良的建设形象，成为连云港城市走向大海、走向未来的重要形象窗口。由于园区地处未来发展城区中央位置，同时借鉴深圳华强北商业区的开发案例经验，在用地的布局上充分考虑园区在未来功能转型的可能。

    嘉泰国际产业城处于大片盐田之上，毗邻临洪河湿地，同时园区周边多为城市生活功能片区，因此园区将规避过去“先开发、后治理”的老路，树立“重视生态、有序发展、创造绿色GDP”的新理念，使之成为真正具有国际水平的产业园区！

    为了实现上述发展目标，指导园区近期建设，连云港嘉泰城市发展有限公司委托我院进行嘉泰国际产业城控制性详细规划的编制工作。项目整体用地规模约25km2，前期开发用地（规划用地）约15km2，远期开发用地10km2。

    本说明共分为五部分：一、概述；二、现状分析；三、规划控制；四、市政公用设施规划；五、发展策略。
    （为简化叙述，将“嘉泰国际产业城”简称为“园区”）


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    第一章概  述

    一、规划背景
    连云港“重心东移、一体两翼”的发展战略，以及“一心三极”的城区空间构架，对嘉泰国际产业城开发带来了契机，同时提出了高标准的开发要求。作为连云港城区“一心”的组成部分，园区应该在重点发展产业的同时，大力跟进配套设施建设，并树立全新的城市滨海形象。
    园区城选址位于未来三大城区中央，是促发三极互动发展与联系的关键因素之一，它将使三极内聚发展，带动人口、经济规模发展的同时，激发三大城区的经济活力，形成各个组团良性互动、协调发展的局面。
    园区北部是连云港市滨海新城规划选址地，由于同处于滩涂盐碱地，园区的建设是滨海新城建设的前提条件之一，也是滨海新城发展的动力与支撑之一。
    二、规划范围
    园区近期规划用地位于连云港市区北部，具体规划范围：北至242省道，西抵临洪路、南至新东方大道，东以花果山大道及其南部向东偏移800米为界，规划用地呈“L”型，总规划面积约15.30平方公里。


    第二章现状综述

    一、区域位置
    园区南近云台山，北临黄海，西靠临洪河，东接城区。在连云港“一心三极”的城市总体空间发展战略中，园区身居“三极”围合的中央位置，与滨海新城共同构成“一心”，并与各个城区中心相距均在15公里以内。交通区位上北临规划建设中的242省道，西抵未来的快速干道——临洪路，正在修建的花果山大道、滨海二号路、新港路、新东方大道在规划范围内部穿越而过；园区距东海机场48公里，距编组站与连云港火车西站均在5公里范围内，总体区域位置十分优越。

    二、自然条件
    园区位于暖温带南缘，属季风性海洋气候，具有向亚热带过渡的某些特点，季风环流明显。温暖湿润，四季分明。年平均气温14度左右。降雨多集中在6—9月，年平均降雨量904.8毫米、日照时数2450.2小时，无霜期215天，平均雾日15天。全年多风，以偏东风为主，年平均风力2-4级。
    基地地貌属于海积平原，潮泥为主要土壤构成部分，地层结构较复杂，在分布上变化较大，厚度不太稳定，物理力学性质较均匀，下部地层承载力较高，有淤泥、饱和液化砂土等不良地质现象分布，地基经处理后可进行项目建设。
    地表水量充沛，分布有海水咸水区和河流淡水区，水位受季节影响较大。规划范围内立新干河、曹圩干河等承担一定区域排洪功能，在西北与西南两处分别设有通航闸、公兴闸以控制排洪水量。东部为黄海，平均高潮水位2.8-3米，50年一遇最高潮水位4.5米。由于西受低山丘陵洪水的威胁，东受海水高水位顶托，汛期常有高水入侵、洪水外排受阻的状况，因此，园区整体防洪标准有待提高，排水系统有待完善。

    三、现状用地
    规划区总用地约15.30平方公里，包括大面积废弃盐田，用地平坦，沿花果山大道西侧分布有极少量散落居民点，待开发建设用地较多。用地内部有多条水系与盐田水面，从西向东分别有立新干河、曹圩干河等三条河道，从北向南共有四条水道，但现状道路施工只对立新干河、曹圩干河及南北两条水渠进行保留，其余均被堵塞或填埋。在施工中的新港路西侧有大面积水面。

    四、发展条件分析
    （一）优势条件
    １、城市发展的机遇条件
    连云港目前实施“一心三极”的城市整体空间发展战略，园区的发展对城市整体以及新城建设的重要性不言而喻，作为花果山轴线上的四大城市节点之一，园区不仅要发展成为连云港最大的国际产业基地，也将发展成为城区重要的城市形象展示平台。

    2、良好的区位和交通条件
    园区内公路运输设施完善，外部交通有北部的242省道，西部有即将修建的临洪路，向南5公里即是横贯祖国腹地的陇海铁路，距连云港东海机场半小时车程，距连云港港约15公里。随着规划中的公路、火车站场等设施的建设完善，园区交通优势将更加凸现。

    3、较低的土地开发成本
    园区处于长年沉积的海积平原之上，土地构成多为废弃盐田，现状建成建筑较少，对大规模建设非常有利。

    （二）挑战和制约
    １、工程地质条件较差
    本区内土质属淤泥质软土，含水量高、欠固结、压缩性高、灵敏度高、厚度大，工程地质条件较差，工程建设前需对地基进行处理，前期工程费用投入较高。

    2、基础设施建设滞后
    目前周边城区的基础设施显然不足以支撑园区大规模建设，而规划范围内市政基础设施建设滞后，道路、给排水、电力电信等设施均未形成体系，对园区的建设形成制约。

    3、防洪排涝达标要求
    基地西、北的海河堤防尚未完全达到防洪标准，且规划范围内立新干河、曹圩干河均承担排洪要求，同时大规模城市建设将加速了地表水的排放速度，对河道过水能力形成压力，对内部防洪排涝提出了更高要求。

    第三章规划控制

    一、规划依据、目标、原则
    （一）规划依据
    1、《中华人民共和国城市规划法》（1989年）
    2、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡建设部分）》（建设部建标[2000]179号发布令）
    3、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城市建设部分）》（建设部建标[2000]202号发布令）
    4、《城市规划编制办法实施细则》（建设部建标[1991]14号文发布）
    5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90）
    6、《城市居住区规划设计规范》（GB 50108-93（2002）
    7、《城市道路交通设计规范》GB50220-95）
    8、《停车场规划设计规则》公安部、建设部
    9、《江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）》
    10、《连云港市城市总体规划（2006——2020）》（在编）
    11、《连云港东部滨海地区发展概念规划》
    12、规划设计任务书、工作会议纪要等技术文件
    13、甲方及各职能单位征求意见会议纪要及书面反馈意见书等技术文件
    14、地形图（1:1000电子文件）
    15、国家其它有关法规标准和规范

    （二）规划目标
    随着连云港整体城市发展战略的实施，城区在未来的10年必将迎来一个快速发展时期。因此应以全球化的眼光、国际化的标准对其定位、并制定发展目标。规划对园区定位是：
    1、嘉泰国际产业城应当立足连云港，放眼整个东亚甚至世界范围，吸引国内外先进产业，成为鲁南苏北地区最具竞争力的都市型产业基地！
    2、园区应以高标准进行规划与建设，形成具有国际吸引力、环境生态化、交通高效化、建设高标准的和谐示范性工业园区！
    3、在功能方面，园区应融入整个城区建设，构建一个集工业、居住、商业、娱乐等多种功能与一体的现代化新型城区！
    发展目标：打造具有国际品质、功能完善、环境优良的现代化高新技术产业园区！

    （三）规划原则
    1、区域一体化原则
    从连云港发展前景与宏观发展战略分析着手，寻求和论证园区在未来城市市域中的地位与职能。在新城规划中强化园区对城市未来“三极”的联系作用与支撑作用，并实现花果山城市发展轴线向大海的延伸。
    2、协调性原则
    园区的规划将对周边城区，尤其是滨海新城形成较大的影响，规划应结合周边城区功能，使园区在功能与形象上与周边城区进行互补与协调。同时园区承担产业与城市两者同步发展的职能，在功能布局上应内部协调、统筹兼顾。
    3、前瞻性与可操作性原则
    在用地布局和景观风貌规划上突出园区形象窗口的重要职能，体现高起点、高标准的新区建设原则，并为未来园区功能转型可能留足余地，同时强调规划的可操作性，合理安排重点设计区域、先期启动区域。通过先期启动项目提升地区活力和土地价值，带动周边区域的发展。
    4、整体效益原则
    通过在工业类型与项目来源方面做出一定具有弹性的小分区划分，实现工业区内部土地利用与项目运行效率提升。同时明确居住区、居住小区两级公建的配套内容和规模，使园区内部的居住公共服务设施布局合理，达到整体效益最优。


    二、规划人口与用地规模
    （一）人口规模
    综合考虑《连云港城市总体规划》（2006－2020）[在编] 对片区城市发展的功能要求、以及国内同类型产业园区案例比较，结合规划范围内可建设的土地资源和国标工业用地、二类居住用地及配套用地人均占地面积，确定本次园区规划总人口规模为15万人。

    （二）用地规模
    本次规划总用地规模为1530.32公顷。

    三、规划结构
    根据园区功能需要，在对基地内部在建道路、用地情况综合分析下，确定“三纵一横、两区八片”的规划布局结构。
    “三纵”——指分别由花果山大道、新港路、临洪路形成的三条南北向空间发展轴线。其中花果山大道是城市生活空间发展轴向，是整个城市从山到海、从历史走向未来的重要空间指引；新港路是园区产业空间发展轴向，是城市临洪路则是生态景观空间轴向，同时还是园区与未来港口、机场的联系轴线。
    “一横”——指以滨海二路（原碱厂南路）形成的东西向空间发展轴线，作为连接北固山周边城区及连云港港区的主要通道。
    “两区”——园区共分为两大片区：产业建设区（9.65km2）与城市建设区（5.58km2），两区之间以绿化带为界。产业区内具备生产、仓储、运输、管理办公等功能，产业配套区则以居住、商业、贸易、商务办公、娱乐等功能为主。
    “九片”—— 将规划用地根据功能、规模划分为三个居住组团、一个核心功能组团、一个滨湖配套组团、两个大型产业组团及两个小型产业组团，共九个组团。

    四、土地使用规划
    （一）居住用地规划（Ｒ）
    1．规划原则
    （1）规模适宜，在满足产业居住需求的基础上，改善环境，提高居住标准。
    （2）完善居住配套，方便生活。
    （3）布局有利社区组织和小区物业管理。
    2、居住用地布局
    以花果山大道为主要轴向，两侧布置商住及居住用地，形成三个完整的居住区。布局特征：居

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