《房地产项目开发全过程细解》
    前    言 
    房地产业是基础性和先导性产业，是国民经济发展的基础和推动力，同时，房地产业又具有较强的产业关联性，住宅的发展能够促进相关产业的兴起和发展，从各国房地产业发展的历史和我国房地产业发展的实践来看，我国的房地产业必将成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。 
    由于目前房地产业涉及到土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门，关系复杂，使房地产项目在运作过程中感到阻力重重，为此，我们对济南市房地产开发程序进行了专门的考察与分析，以求删繁就简、提纲携领形成基本的、高效的、可操作性良好的开发程序体系，用于指导、开展房地产项目开发的业务。 
    本课题研究的主要内容： 
    从项目前期的市场调研、项目立项到后期的土地使用权的取得、房屋拆迁、规划、建设、营销等方面，对房地产项目进行全过程的系统描述。 
    对房地产开发各个环节中交纳（支付）的相关税费的依据（以济南为例）进行研究分析。 
    本次编写的房地产开发程序是工作经验的总结，主要用于指导房地产开发的具体工作，因此未涉及房地产开发的理论及学术方面的问题，本程序研究侧重基础概念、基本方法、基本办事程序的介绍。对于近年来新出现的概念、有争议的理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学的概念涉及较少。编写中公司内部的办事程序没有涉及；对于国家、地方政府的政策法规、办事程序等不再附文件。 
     
    第一章        房地产业开发概述 
    第一节 房地产业的概念 
    房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 
    房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 
    房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。 
    房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类： 
    第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。   
    第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。 
    房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类： 
    第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。 
    第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。 
    第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。 
          在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。 
    第二节 房地产业的地位和作用 
    房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下： 
    1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件； 
    2.可以改善人民的居住和生活条件； 
    3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐； 
    4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施； 
    5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道； 
    6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展； 
    7.有利于产业结构的合理调整； 
    8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构； 
    9.有利于吸引外资，加速经济建设； 
    10.可以扩大就业面。 
    随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 
    第三节 房地产业的历史沿革 
    1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。 
    50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。 
    十年动乱期间，对城市房地产管理工作破坏极大。房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。 
    1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。” 随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。 
    由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题。比如盲目建设、无证建设而出现的某些失控现象。针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在的问题。 
    房地产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，必将对国民经济发展起到巨大的推动作用。 
    第四节 房地产项目开发程序概述 
    房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。 
    房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。 
    房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。 
        1．项目开发前期调研程序 
    项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。 
    2.项目立项程序 
    项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。 
    3．土地使用权取得的程序 
    土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。 
    4.项目规划程序 
    项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。 
    根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下： 
    （1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。 
    （2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。 
    （3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。 
    （4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。 
    （5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。 
    （6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。 
    5.征地拆迁程序 
    征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。 
    拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。 
    征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。 
    征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。 
    6.工程建设程序 
    工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。 
    在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。 
    7.房地产经营程序 
    房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。 
    第二章 房地产项目开发程序 
    第一节 项目立项 
    一、概述 
    开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。 
    对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。） 
    二、实施程序 
    1.工程建设项目立项审批 
    （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 
    （2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明. 
    （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。 
    （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 
    （5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 
    2.建设项目年