海峡明珠广场项目
可行性评估报告
委托单位：厦门海峡明珠投资开发有限公司
编制单位：厦门均和房地产土地评估咨询有限公司
报告编号：厦均和2011研第 号
编制时间：二○一一年九月
海峡明珠广场项目可行性评估报告 第一章 项目总论
1、 项目名称 海峡明珠广场 二、项目建设单位 厦门海峡明珠投资开发有限公司 三、项目拟建地区、地点 福建省厦门市厦门岛东部，国际会展中心地段，厦门观音山CBD国际商务营运中心区内。西临五号路、塔埔居住置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。自然景观优美丰富，周边交通便利，市政配套设施到位。建设场地面积22724.56㎡，南北方向最长处约200米，东西方向最宽处约为134米，场地西高东低，约有5米高差，场地内建设条件良好。其地理位置，如下： 项目位置 
图1 四、项目建设规模及内容 海峡明珠广场是5A甲级写字楼，由B1-B5地下室、1-4层的裙房及5-50层的超高层办公组成,总用地面积为22,724.56 m2，总建筑面积 199107.030m2，其中地上建筑面积102,260.00 m2，地下建筑面积为96847.03m2。建筑功能为：办公和商业，其中办公面积：93,745.67 m2，商业面积：35,686.43 m2。地面一至五十层，地下五层。建筑高度控制：建筑高度229.8 m。 本项目容积率4.5,绿化率30.09%，建筑密度32.26%。 五、项目总投资、建设期及运营时间 项目总投资约136,505万元，建设期从2012年1月至2015年12月，2015年12月底交房。2015年1月开盘，2016年12月底楼盘全部销售完。 6、 编制依据厦门市土地房屋权证，（厦地房证第地00005364号）；
建设用地规划许可证，（地字第35023201007115号）；
建设工程规划许可证（建字第350203201007163号）；
建设工程设计方案批复通知书（建方字第350203201007062号）；
厦门市国有土地使用权有偿出让合同（【2006】厦地合字（挂）05号）；
厦门市人民政府关于2006G07地块土地使用权挂牌出让方案的批复（厦府【2006】63号）；
7. 类似工程案例资料； 七、研究结论与建议 该项目具有较好的经济效益和社会效益（见表1），能够有效推动周边产业的发展，项目的建设具有较好的可行性。 表1 项目销售部分主要财务评价结果指标汇总表 单位：万元 指标名称
| 评价结果
|
项目总投资（万元）
| 136,505
|
总营业收入（万元）
| 233,922
|
利润总额（万元）
| 64,271
|
税后利润（万元）
| 48,204
|
税后全部投资净现值FNPV（万元）(IRR=8.00%)
| 10,733
|
税后全部投资内部收益率FIRR
| 11.48%
|
税后投资回收期
| 5.22
|
第二章 项目背景和发展概况
§2.1 项目提出的背景
会展城市 宜居宜游 厦门是国际型海港风景城市，属亚热带气候。厦门集国际花园城市、联合国人居奖、全国文明城市等众多荣誉于一身，是海西与世界交流的第一平台，国际会议、展览的理想天地，每年成功举办各种大型、国际级会议展览活动，进行的各类展会规模越来越大、产品越来越丰富，展览型城市发展初具规模。 交通便利 四通八达 厦门交通便利，已形成海陆空一体化的综合交通运输体系。2010年4月，随着翔安隧道的建成通车，厦门本岛的出岛通道已达五条。规划建设的翔安机场规划吞吐量为3000—6000万人次，将成为区域性枢纽机场。2010年4月，随着福厦高铁开通，厦门进入高铁时代，未来将成为福建省的铁路枢纽之一。 政策引领 先行先试 厦门亦拥有独特的政策优势，自2001年小三通实施以来，经由厦门前往金门、台湾的人次占比，远远大于福州、泉州线达到百分之八十九强占比。今年国务院发布自6月28日起，将北京、上海、厦门列为第一批赴台自由行，更突显了厦门在海峡西岸经济区先行先试的前导地位。 城建前导 万商云集 “城市综合体”是近年厦门非住宅地产的主流，也是厦门作为知名旅游城市的配套必然之选。2010年5月28日，世茂海峡大厦奠基，6月22日，金帝·中洲滨海城奠基，8月8日厦门土地拍卖会上，位于五缘湾、总建筑面积近50万平方米的2010P13地块经过138轮的竞价，被建发房产以31.02亿元收入囊中，用于“城市综合体”开发。在国家严厉调控住宅市场的背景下，以城市综合体为标志的新一轮商业、办公地产竞争，正在厦门悄然上演。 海峡明珠 应势而生 自2005年“住宅禁商”和厦门发展总部经济相关政策的出台，厦门写字楼市场开始明显复苏，逐步实现价值回归。厦门的写字楼市场与其它大型城市相比，在整体发展水平和市场成熟度上差距依然较大，但目前厦门优质写字楼整体仍供不应求，空置率较低，市场前景仍将进一步看好。因此不少开发商和投资者纷纷看好写字楼市场，厦门写字楼在过去的一两年内的开发和销售都呈现出了同步增长。 厦门海峡明珠投资开发有限公司应势而为，开发海西地标性5A甲级写字楼—海峡明珠广场。本项目是厦门在建项目第一高楼，首创大跨度的无柱办公空间，视线通透，利用率高，而且在每个楼层均设有４个公用观景平台，装备20部国际品牌高速电梯，直达顶层只需36秒，全楼使用智能化、人性化的系统管理。除商场和办公区间外，在49-50层将建高端会所，顶层还设有直升机停机坪。§2.2 项目概况
“海峡明珠广场”位于福建省厦门市厦门岛东部，国际会展中心地段，厦门观音山CBD国际商务营运中心区内。西临五号路、塔埔居住置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。拟建商场、甲级写字楼综合体，外形别具特色像妈祖手中的“如意”。 1、建成后的主要建设指标如下： 表2： 序号
| 项 目
| 数量
|
1
| 建设用地面积（㎡）
| 22,724.56
|
2
| 总建筑面积（㎡）
| 199,107.03
|
3
| 其中：地上建筑面积（㎡）
| 102,260.00
|
| 地下建筑面积（㎡）
| 96,847.03
|
| 其中：办公面积（㎡）
| 93,745.67
|
| 商业面积（㎡）
| 6,000.00
|
| 物业管理用房面积（㎡）
| 200.00
|
| 设备用房面积（㎡）
| 2,314.33
|
4
| 容积率
| 4.5
|
5
| 地下停车位（个）
| 1,474
|
项目总建设面积199,107.03平方米，建筑高度229.8m，一级耐火等级，地区基本设防烈度为7度，设计基本加速度值为0.15g，按8度设防烈度采取抗震措施，设防空地下室。建筑地上50层，商业空间设置在地下一层、地下二层，裙房一层和塔楼二层，层高分别为5.5米、5.5米、14.2米和8.4米，办公空间设置在裙楼的2～3层（复式庭院办公），塔楼的4层～15层、17层～31层及33层～50层，层高裙楼2层为8.4米，3层为4.2米，塔楼4～15、17～31层均为4.2米，33～50层为4.5米；位于16层和32层的设备及避难层将塔楼自然的分为低、中、高三个区域，16层层高为5米，32层层高为6米。地下三层至地下四层为车库与设备用房，层高为3.8米、地下五层为车库、设备用房及六级人防。 2、项目建设特色 厦门位于中国大陆的东南角，面对台湾海峡，拥有灿烂的海商文化。妈祖作为海上航行的保护神，其妈祖文化是海商文化最有特色的代表之一。本项目取妈祖手中的“如意”作为建筑的物化载体，运用简洁抽象的造型手法，结合厦门当地的建筑风格和石材资源，以物传神，以形化韵，创造出富于特色的建筑风格，并传达出对于交流、平安、吉祥等朴素海洋文化的敬意。 此外，海峡明珠广场地上50层，地下5层，将建成海西地标性5A甲级写字楼，塔楼采用混合钢框架-钢筋混凝土核心筒结构，大厦外维护结构采用石材及环保玻璃幕墙，装备26部国际品牌高速电梯，直达顶层只需36秒。全楼使用智能化、人性化的系统管理。除商场和办公区间外，在49-50层将建高端会所，顶层还设有直升机停机坪。值得一提的是，4.2-4.5米挑高办公室，首创大跨度无柱办公空间，视野通透，将美丽的海滨风景和阳光带入室内，此乃设计中的一大亮点。 3、项目开发进度 海峡明珠广场项目总建设规模约20万平米，2011年底完成基坑土石方开发及基坑支护施工，2012年初开始地下室施工，工期四年，至2015年底全部建成。目前正在挖土方，进行前期准备。 
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