山东龙口市府东小区可行性分析报告
     
     
     
     
     
     
     
    开发营销部
     
    2007年7月16日 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
    一、龙口市概况              3
    二、宗地情况              3
    三、经济技术指标              4
    四、拍卖出让文本要求要点              4
    五、部分在销项目数据              5
    1、龙族峰景              6
    2、龙门花园              6
    3、松岚花园—松青苑（三期）              7
    六、项目优劣势分析              7
    优势分析              7
    劣势分析              7
    七、经济测算分析              8
    八、敏感性分析表              9
    九、结论              10
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

一、龙口市概况

    龙口市（原黄县）地处胶东半岛西北部，总面积893平方公里，海岸曲线长68.4公里；辖15个镇（区街）、631个村（居），人口62万。龙口市区人口22万。
     
    1991年跨入全国综合实力百强县行列，居第60位；1992年跃居第37位，1994年上升到第35位，2003年位居第25位，2004年位居第25位，2005年前移至第21位。
    2006年全市初步核实地区生产总值401亿元，比上年增长18.1%，一二三产比重为5.5：64.3：30.2；实现地方财政总收入26.9亿元，2006年位列全国经济百强县第16位，山东省第二位，人均GDP超过6.3万元；全社会固定资产投资240亿元，增长20%；实际外商直接投资2.25亿美元，出口创汇6.4亿美元，分别增长16.3%和39.9%。2006年6月，获得“全省县域经济发展先进单位”称号。
     
    全市现有工业企业近4000家，2006年销售收入过亿元的企业达到134家；纳税过千万元的企业达到19家，最高的南山集团达到4.2亿元。大力实施名牌带动战略，拥有省级以上名牌29个，其中中国名牌产品3个，山东省著名商标24个，中国驰名商标4个。2006年，全市工业企业实现销售收入1020亿元，利润90亿元，分别增长27.5%和20%。
     
    2006年，全市农民人均纯收入6941元，增长12.3%；城镇居民人均可支配收入14086元，增长14%。全市固定电话普及率达31部/百人，手机普及率达到75部/百人。2006年末，全市城乡居民储蓄余额达到145.4亿元，比年初增加12.7亿元，人均2.3万元。
     

二、宗地情况

    府东居民生活区位于行政中心东侧，东起府东东二路西侧路沿石，西至府东一路东侧路沿石；南起港城大道北侧路沿石，北至府北一路南侧路沿石，基地用地面积为30.288公顷（合454.32亩）。其中，港城大道北侧及府东一路东侧临道区域为商业办公用地，其它为居住用地。
    （一）商业办公用地
    港城大道中心线以北150.5米内及府东一路中心线以东145.7米范围内为预留的商业办公用地（共195.3亩），不属于本次出让范围。
    （二）居住用地（其中北一东路两侧为商业用地）
    用地范围：南起港城大道中心线北150.5米处，北至府北一路南侧路沿石；东起府东二路中心线西22.5米，西至府东一路中心线东145.7米处，规划总用地面积为17.26公顷（合258.9亩）。基地被北一东路分为南北两部分。其中南侧地块97.65亩，北侧地块151.05亩。

三、经济技术指标

    规划总建筑面积为24.81万平方米，其中，住宅建筑面积23.33万平方米（小高层住宅建筑面积16.05万平方米，高层住宅建筑面积7.28万平方米）；公共建筑面积1.48万平方米（会所0.38万平方米，托儿所幼儿园0.2万平方米，商业0.6万平方米，菜市场0.3万平方米）。
     
    住宅套数1898户，其中小高层1370户，高层528户
    容积率1.44
    绿地率42%
    建筑密度20%
    停车位1898个，其中地面停车位600个，地下停车位1298个

四、拍卖出让文本要求要点

    1、竞买人范围
    中华人民共和国境内外的企业、团体和个人（法律另有规定的除外）均可参加竞买，可以独立竞买，也可联合竞买。
    2、拍卖时间和地点
    定于2007年7月26日上午10点，地点：龙口大酒店
    3、竞买申请时间
    2007年7月5日-24日到龙口市土地储备中心办理竞买申请，交付履约保证金。交纳竞买保证金的截止时间为2007年7月24日16时。
    4、保证金
    本宗地的竞买保证金为人民币1000万元。
    5、土地成交价款
    土地成交价款中包含土地出让金、耕地占用税和土地征用报批费用。拍卖土地契税、佣金等其他费用除有约定的外均由竞得人据实交付。佣金按照总成交价款的0.8%由竞得人交纳，于成交15日内一次性付清。
    6、土地成交价款交付
    拍卖成交15日内竞得人交付总成交款的40%，2个月再交付30%，余款6个月内一次性付清。交付70%成交价款后可申请办理部分土地登记。付清全部成交价款后10日内与出让方签订《国有土地使用权出让合同》。
    7、本宗土地的起拍价为9500万元。
    8、该地块为全市关注的重点项目，竞得人必须严格按照拍卖文件的规定交付成交价款和进行施工建设。
    9、地块中一处自来水井及设施暂时予以保留，影响施工确需迁移的由出让方负责迁移。
    10、该用地修建性详细规划、建筑单体立面效果方案和平面、立面、剖面设计已聘请同济大学城市规划设计研究院编制完成，土地竞得者要按照规划及建筑设计方案实施。在不影响整体效果、不改变整体经济技术指标的前提下，进行适当的微调须经过建设主管部门同意后进行方案优化修改，严禁随意变更。
    11、该小区前期编制费用185万已由市规划建设主管部门垫付，竞得者需在办理建设手续前交纳规划编制费。
    12、市政府免收城市基础设施配套费中政府部分139元/㎡，企业服务性收费按收费标准优惠50%以上。
    13、小区范围内府东二路西侧12米宽人行道板铺装及污水管工程由竞得者负责投资建设。
    14、小区范围内府北一路南侧人行道板铺装及绿化带市政府已投资建成，按规划需要调整的经建设主管部门同意后由竞得者投资建设。
    15、西起府东一路，东至府东二路，长402.1米的道路（车行道、人行道）、雨水管线、污水管线、绿化、路灯及给小区配套的其他各种专业管线，均由土地竞得者负责按规划建设，规划及施工图设计需经建设主管部门审查，一切费用由土地竞得者承担。
    16、按规划路由迁移基地内王屋水库灌溉渠长910米，该项工程的一切建设费用由土地竞得者承担，工程设计须经建设主管部门审查。改建部分占用的土地不需另行征用。
    17、建设周期
    自土地竞得之日起，要确保2个月内开工建设，当年开工面积要达到总面积的50%以上，2008年开工面积不低于总面积的30%（包括配套公建），2009年开工建设剩余工程，确保3年内整个小区交付使用。
     

五、部分在销项目数据

    （2006年12月份资料）

1、龙族峰景

    开发商：龙口市龙族建业有限公司
    规划设计：深圳郎东  北京中铁工
    景观设计：青岛园林设计公司
    营销代理：烟台蔚蓝海岸房地产营销公司
    物管公司：龙族物管公司
    项目地址：龙口黄城级检察院对面、党校西侧
    销售电话：8538222  8537222
    销售价格：
    1、6+1多层：80-139平米，毛坯，起价1750元/平米，最高2780元/平，均价2468元/平。
    2、沿街网点：单层销售，起价4280元/平，最高5800元/平，均价5120元/平；二层整售，起价2980元/平，最高4580元/平，均价3610元/平。
    优惠政策：一次性9.8折，按揭9.9折。
    物管费用：0.5元/平。
    现状：一期，主体工程已完工，2006年10月28日开盘，住宅销售率约40%，网点销售率约60% 。
    卖点概要：龙口首家直接饮用村净水入户，大规模居住社区，8大主题园林，毗邻市政府，人车分流（地下停车位），截至目前龙口独家使用高隔热性能断桥式铝塑复合窗。

2、龙门花园

    开发商：龙口市中天房地产有限公司
    代理商：深圳瑞狮地产
    物业管理：龙口松岚物业管理公司
    项目地址：黄县实验路西段
    销售电话：8778777
    销售价格：
    1、6+1多层：毛坯交房，80-150平米，起价1980元/平，最高价2738元/平，均价约2500元/平，层差价100元/平。
    2、11F小高层：精装，30-50平米，正在接受预订，价格未定，预计4000元/平左右。
    3、沿街网点：单层，高5.7米，90-130平米，东面起价6000元/平，最高8000元/平；北面6000元/平。
    物管费用：0.6元/平
    现状：一期，主体工程完成近2/3，住宅销售率约40%，网点销售率约80% 。
    卖点概要：紧邻实验小学、市政府、青岛利群商厦（筹建中），规模型大社区，与市中心相邻，配套完善，纯净水入户、地暖、智能化系统。
    优惠政策：现行一次性付款9.6折，按揭9.8折。

3、松岚花园—松青苑（三期）

    开发商：日宝实业  山东万豪置业有限公司
    代理商：烟台纵横春秋地产顾问公司
    物业管理：松岚物业管理公司
    项目地址：龙口黄城西环路
    销售电话：8952777  13356970548
    销售价格：
    1、多层，89-151平米，毛坯，起价2000元/平，最高2688元/平，均价2300元/平。
    2、沿街网点，已售完，均价约4000元/平
    优惠政策：赠送日宝橱柜4000-8000元代金券。
    卖点概要：借助松岚花园在龙口区域的知名度，以大社区、完善配套等为卖点。
    现状：现房销售，销售率约80% 。

六、项目优劣势分析

优势分析

    1、市政府行政中心办公大楼已建成使用，公务人员约2000人，项目紧邻市政府行政中心，客户群体有一定保障；
    2、该项目地块方正，周边道路已建成，方案已由同济大学城市规划设计研究院编制完成，可直接进入施工图设计阶段，缩短了建设周期；
    3、为鼓励开发商加快小区建设步伐，市政府给予一定的优惠措施，减少了建设成本；
    4、明确本项目不受国家“70、90”政策条件限制，无须考虑人防建设；
    5、该项目为龙口市重点开发项目，市政府有意把该项目建成样板小区，以带动新区建设。市政府已经停止老市区的土地审批，从而保证了该项目的购买群体；
    6、龙口市为全国经济百强县第16位，2006年，全市农民人均纯收入6941元城镇居民人均可支配收入14086元。
    7、地质条件较好，小高层以下基本无需对地基进行打桩处理；

劣势分析

    1、该项目规划为小高层、高层，属龙口市首个小高层高层项目，市场接受得有一个过程；
    2、项目位于新城区，生活配套设施还不完善；

七、经济测算分析