松岭东路项目初步可行性分析
     
     
     
     
     
     
     
    上海顶晟房地产营销机构
     
    2008年4月
     
     
     
     
     
     
    目录
    上海顶晟房地产营销机构              0
    2008年4月              0
    目录              1
    第一章  淄川区市场分析              2
    第一节  淄川区概况              2
    第二节 淄川区房地产市场概况              2
    第三节  淄川城主城区房地产市场区域划分              3
    1.东关区域              3
    2 南关城南区域              4
    3西关区域              5
    4、北关黄家铺区域              6
    5、城中区域              7
    6、洪山矿务局区域              8
    第四节  淄川区多层住宅市场分析              8
    1.2007年-2008年推案的多层项目：              8
    第二章 购房者心理与行为分析篇              11
    第一节  淄川住房消费基本状况              11
    第二节  淄川居民的住房消费需求              11
    第三节   购房者购房目的调查              11
    第四节 淄川居民对住宅产品的需求              12
    第三章 项目特性解析篇              12
    第一节  项目宗地分析              12
    第二节 项目SWOT分析              13
    优势（S）              13
    劣势（W）              13
    机会（O）              13
    威胁（T）              13
    第四章  产品定位建议篇              14
    第五章 市场价格定位解析篇              14
    第一节 定位原则简析              14
    第二节 区位定价分析              15
    第六章  投资效益分析              15
    方案一：              15
    方案二              16
    
     
     
     
     
     
    第一章  淄川区市场分析
    第一节  淄川区概况 
    淄川区位于淄博市中部，北接张店区，南接博山区，东西界临济南和潍坊。淄川区辖经济开发区，般阳路、商城路、松龄路 、钟楼4个街道办事处，洪山、昆仑、城南、双杨、罗村、寨里、黑旺、龙泉、西河、东坪、淄河、磁村、岭子、商家14个镇，张庄、太河、峨庄3个乡 。
    现城区面积18.2平方公里。城市人口18万人，主要街道38条，个体商业户发达有约13000家，各类工业企业195处，各级各类学校16处，医院2处，影剧院2处，体育场1处。
    2007年底，全区人口为674915人。农业人口408012人，非农业人口266930人。
    2007年，国民经济综合实力进一步增强。初步测算，全区完成地区生产总值196.8亿元，比上年增长17.1%。其中第一产业增加值完成6.05亿元，增长6.83%；第二产业增加值完成123.05亿元，增长17.1%；第三产业增加值完成67.70亿元，增长17.5%。人均地区生产总值28853元，增长17.1%。产业构成日趋合理。
    第二节 淄川区房地产市场概况
    淄川城区房地产开发市场起步相对交晚，居民的居住情况较差，商品房大概在九十年代末才出现。原先建筑多为七八十年代中后期由企事业单位或个人建造的家属楼，总体布局零散，外观老旧，配套设施较差。
    随着市民经济水平的不断提高，政府城市规划力度的加强，加之居民对生活居住条件要求相继提高。在二十世纪末淄川有规划的商品房居住小区开始出现，但大多都有规模小，产品单一等特点。
    在经济快速发展的趋势下，淄川的房地产市场亦日趋活跃起来，政府招商引进的上海、天津、济南及本地优秀企业等房地产开发企业，在带来项目资金的同时也带来了一些新的建设理念。流行于大中型城市的酒店式公寓、产权式办公的特殊产品也将在淄川市场出现。随着颐泽花园、太阳城花园、锦绣花园的建设，柳泉*正承商务广场、鸿泰*数码国际等开发建设，淄川的房地产市场将步入一个新的历史高度。
    第三节  淄川城主城区房地产市场区域划分
    调查人员将淄川城区、矿务局、洪山大街区域合并构成淄川主城区，房地产市场因地理位置和历史人文的不同，按区域可划分为以下六个区块：东关区域、南关城南区域、西关开发区区域、北关黄家铺区域、城中区域、洪山矿务局区域、。下面是每个地区的概况和代表楼盘情况：
    1.东关区域
    1.1区域概况
    该区域由淄川东关全部和淄博矿务局西北部靠近淄川城区部分组成。位于该区域的鲁泰集团等淄博的知名企业。学校、淄川体育场等都在此地，生活设施齐全。早期新建的柳泉生活区是淄川少有的几个生活小区之一，以四五层八九十年代新建的经济适用房为主，房型65㎡-75㎡左右的两房及80㎡-85㎡左右的小三房为主。
    区域示意图：
        
    1.2区域调查
    代表楼盘有：锦绣花园二期、绿景佳苑
    该区域为淄川较早形成社区的区域，基础设施全，住宅多是经济适用房，房型普遍较小，小区环静落后，设施陈旧。因此位于该区的锦绣花园以其良好的环境规划，崭新的外观，一经推出就得到广大客户的追捧，去化速度明显快于其他区域的楼盘。
    目前该区楼盘少，供应量不足，加之东关良好的基础设施及较好的区域地位，今后一段时间内都将是周边改善居住条件及淄川东部乡镇农民迁移城区的首选之地。预计在未来的二到三年内该区的商品房销售情况会依然旺销。
    2 南关城南区域
    2.1区域概况
    南关城南区域由般阳生活区大部及城南镇北部将军路沿线与城区接壤部分组成。位于该区的般阳生活区是目前淄川区设施、配套、地理位置都较好的生活小区之一，如淄川区里的一些政府官员企业领导多居住在此，从某种程度上居住在此区也成了体现身份地位的标志。与般阳生活区一河之隔的城南地区前年还是一片农田，随着将军路的改造、两旁的高档住宅小区的规划建设、淄川一中的翻建等；已经初步显现淄川高尚区域的规划面貌。
    区域示意图：
    
    2.2区域调查
    代表楼盘有：颐泽花园、天嘉花园、颐中山水缘
    南关的般阳生活区是目前淄川区较高档的生活区之一，目前可供开发的地块已很少，房产交易较为频繁，次新房售价达到2500元/㎡。与之一河之隔的城南将军路部分因较高的规划起点，也得到了广大业主的关注。新建的颐泽花园、天嘉花园等住宅小区的定价普遍高于其他区域。其中颐泽花园销售均价达2500元/㎡，其虽有着较高品质着保障，但是房型大、总价过高，销售周期过长，去化速度较慢，至今销售率仍不足70％。看来单纯想做高品质拉高售价的做法在淄川需谨慎从事。颐中山水缘及云水居将于年内上市，区域高规划形象将逐步显现。
    3西关区域
    3.1区域概况
    西关区域由孝夫河西原西关一村、西关二村两个自然村组成，西关区域因历有西关大集而闻名鲁中，在此基础上自然形成的淄川服装城是鲁中地区重要的服装、鞋帽、轻工产品的集散地，为淄川经济的重要支柱。205国道，淄川汽车站都在此地，使其出行交通异常便利。居民以原当地的农民为主，多半在服装城经商，居民整体文化素质一般，但收入普遍较高。西关区域原为村落后几乎是自然演变成目前现状，政府在城区规划方面略显不足，总体软硬件环境有待改善。
    区域示意图：
    
    3.2区域调查
    代表楼盘：西苑花园、秀水花园
    西关区域交通便利，为自然形成的商贸区，商业发达，人均收入普遍较高，规划是其薄弱环节，又有西关居民给人不高的素质影响等不利因素，虽有便利的出行条件，位于西关的两个住宅项目客户还是多半为服装城经营户，少部分周边乡镇客户，城区内的居民很少有选择在西关购房。
    西关居民虽人均收入较高，由于整体环境不佳，该区的房价一直徘徊在淄川与其居民收入地位不相称的中游水平，如在城区规划及软硬件方面有所该观后前景将看好。
    4、北关黄家铺区域
    4.1区域概况
    北关黄家铺区域为松龄路以北张博路东西两侧，加上黄家铺钟楼以南部分组成。淄川区医院、淄川火车站都在该区域，该区以张博路交通为依托，发展了一批淄川装饰材料城、五金建材城等专业市场，同时张博路沿线也成为了象新星集团等山东知名企业的驻地。目前的建筑多为两三层的沿马路商住楼，企业单位自建的办公房、宿舍楼等；外观零乱，整体感不佳。
    区域示意图：
    
    4.2区域调查
    代表楼盘：鑫益家园、新都园、雁阳美地
        北关黄家铺区域目前在售楼盘不少，前有位于黄家铺的“中国社区规划示范住宅”——太阳城花园，销售情况良好。目前在建的项目较多，有松龄小区住宅房、区医院旁的商办项目、鸿泰*数码广场5A办公楼等；阶段时间内将集中投放，这么大量的投资性产品前景将令人担忧。在04年出现的位于该区五金建材城销售情况就并不很好。还有在淄川建5A级（办公楼鸿泰*数码广场）办公大楼是不是适合也值得商榷。
    5、城中区域
    5.1区域概况
    城中区域是由张博路、般阳路、淄城路、松龄路围合而成，是淄川的中心城区。城中商业街、仟佰汇商厦等商业中心，区政府责能部门的办公区都集中在此地区，城中区域的大部分是淄川区的一级地段。沿街分布着大小不一的商铺，物外观新旧不一，中间搀杂着一些住宅多是机关单位自建的四五层的宿舍楼。
    区域示意图：
    
    5.2区域调查
    代表楼盘：正承商务广场、鸿泰大厦
    城中区现开发地块不多，刚开发完成的柳泉*正承商务广场外几乎没有在建的大点规模的房地产项目。柳泉正承商务广场项目的地段因素、及作为淄川区政府的形象工程，一经出现受关注的程度就远大于其他项目，规划的酒店式公寓、产权式办公楼、高层公寓住宅及银座大型商等产品