曙光国际项目可行性研究
     
     
     
    曙光国际项目可行性研究报告
     
    中国 · 成都 · 天府新城门户地标
    地铁1号线、唯一在售上盖甲级写字楼
     
     
     
     
     
     
     
     
    成都曙光实业公司
    二零一零年十月八日 
     
     
     
     
     
     
     
    目    录
     
    1.              项目概况              5
    1.1.              项目名称              5
    1.2.              项目开发公司              5
    1.3.              项目建设单位              5
    1.4.              项目位置（四至范围）              5
    1.5.              项目周边目前现状              5
    1.6.              项目性质及主要特点              5
    1.7.              项目地块面积及边界长              5
    2.              项目建设合法性及建设条件              6
    2.1.              项目合法性              6
    2.2.              项目建设条件              6
    2.3.              项目规划数据              6
    3.              市场研究              6
    3.1.              宏观经济环境              6
    3.1.1全国整体经济情况              6
    3.1.2成都经济情况              7
    3.2.              2010年成都房地产情况              9
    3.2.1.  2010年上半年全国房地产市场运行情况              9
    3.2.2.  2010年上半年宏观调控政策分析              10
    3.2.3.  2010年上半年宏观调控政策对商业地产的影响              12
    3.2.4.  2010年上半年成都市商品住宅市场整体概况              13
    3.2.5.  2010年上半年成都市主城区土地供需市场概况              13
    3.2.6.  成都市主城区写字楼市场              15
    3.3.              天府新城发展情况              24
    3.3.1天府新城，成都新中心！              24
    3.3.2天府大道，成都商务第一线！              25
    3.3.3天府新城规划              26
    3.3.4成都金融商务总部区              27
    3.3.5天府新城写字楼供给              30
    3.3.6天府新城写字楼需求              30
    3.4.              项目所在区域企业入驻情况              31
    3.5.              曙光国际项目所在区域写字楼现状              32
    3.5.1在售写字楼项目综述              32
    3.5.2在售写字楼价格              32
    3.5.3在售写字楼建筑形态              33
    3.5.4在售写字楼面积              33
    3.5.5在售写字楼销售情况              33
    3.5.6下半年入市写字楼              34
    3.6.              项目地块周边写字楼现状              34
    3.7.              曙光国际项目周边典型楼盘情况              35
    3.7.1拉德方斯              35
    3.7.2 ICON高新国际广场              36
    3.7.3特拉克斯              37
    3.7.4德商国际              37
    3.7.5新希望国际              38
    3.7.6美年广场              39
    3.7.7凯旋广场              40
    3.7.8蜀都中心              41
    3.8.              曙光国际项目优劣势分析              42
    3.8.1曙光国际项目区位情况              42
    3.8.2曙光国际项目优势分析              47
    3.8.3曙光国际项目劣势分析              48
    3.8.4曙光国际项目机会分析              49
    3.8.5曙光国际项目威胁分析              49
    3.9.              曙光国际项目销售方案              50
    3.9.1销售计划              50
    3.9.2营销及销售团队              50
    3.9.3营销及销售相关工作              52
    3.10.              曙光国际项目预期销售价格              53
    3.10.1.影响曙光国际价格的因素              53
    3.10.2.曙光国际价格制定原则和方法              54
    3.10.3. 楼盘对比法              55
    3.10.4. 租金还原法              56
    3.10.5. 曙光国际项目销售价格              58
    3.10.6. 曙光国际价值和销售收入              59
    3.11.              曙光国际项目销售计划              60
    4.              项目投资              61
    4.1.              项目投资概述              61
    4.2.              项目成本测算              61
    4.2.1土地费用              61
    4.2.2前期工程费用              61
    4.2.3建筑安装工程费用              61
    4.2.4基础设施建设费用              61
    4.2.5公共配套设施建设费用              61
    4.2.6管理费用              61
    4.2.7销售费用              61
    4.2.8财务费用              61
    4.2.9各种税金支出              61
    4.2.10其他成本支出估算              61
    5.              开发进度              61
    6.              资源供给              61
    7.              资金筹集与使用计划              62
    7.1.1建筑材料的需要量、供应计划和采购方式              62
    7.1.2施工力量组织计划              62
    7.1.3项目施工期间的动力、水电等供应              62
    7.1.4项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应              62
    8.              财务评价              62
    8.1.获利性评价              62
    8.1.1成本利润率              62
    8.1.2销售利润率              62
    8.2.效率评价              62
    8.2.1经营比率              62
    8.2.2资金利用率              62
    8.3.信誉评价              62
    8.3.1流动比率              62
    8.3.2杠杆比率              62
    8.4.静态获利分析              63
    8.4.1投资收益率(R)              63
    8.4.2投资回收期(Pt)              63
    8.5.动态获利分析              63
    8.5.1财务净现值（FNPV）              63
    8.5.2财务净现值率(FNPVR)              63
    9.              风险评价              63
    9.1.盈亏平衡分析              63
    9.2.敏感性分析              63
    9.2.1变动因素一              63
    9.2.2变动因素二              63
    10.              综合评价              63
    10.1.经济评价（定性）              63
    10.2.社会评价（定性）              63
    10.3.环境评价              63
    10.4.总体结论及建议              64
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    曙光国际项目可行性研究报告
     

1.      项目概况

1.1.      项目名称

1.2.      项目开发公司

1.3.      项目建设单位

1.4.      项目位置（四至范围）

1.5.      项目周边目前现状

1.6.      项目性质及主要特点

1.7.      项目地块面积及边界长

2.      项目建设合法性及建设条件

2.1.      项目合法性

2.2.      项目建设条件

2.3.      项目规划数据

3.      市场研究

3.1.      宏观经济环境

3.1.1全国整体经济情况

    据初步统计2010年上半年，中国国内生产总值172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。其中，第一产业增加值13367亿元，增长3.6%;第二产业增加值85830亿元，增长13.2%;第三产业增加值73643亿元，增长9.6%。
    2010年上半年，全国规模以上工业增加值同比增长17.6%，比上年同期加快10.6个百分点。分登记注册类型看，国有及国有控股企业增长17.7%，集体企业增长10.2%，股份制企业增长18.8%，外商及港澳台商投资企业增长17.0%。分轻重工业看，重工业增长19.4%，轻工业增长13.6%。分行业看，39个大类行业中38个行业实现同比增长。分地区看，东部地区增长16.7%，中部地区增长20.7%，西部地区增长17.6%。
    2010年上半年，全社会固定资产投资114187亿元，同比增长25.0%。其中，城镇固定资产投资98047亿元，增长25.5%;农村固定资产投资