设计编号：SZKY2011—097
沈阳沈意置业有限公司
沈北新区金融港及市民服务中心项目
可行性研究报告
沈阳国际工程咨询中心
2011年1月
高级工程师
高级工程师
张万宁
赵刚
中心主任
总工程师
报告编制人员
刘 凯
和静
张彦彬
杨震华
张鹏
李清珊
高级工程师
高级工程师
工程师
教授级高工
工程师
工程师
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项目一处处长
项目一处副处长
项目经理
项目组成员
沈北新区金融港及市民服务中心项目可行性研究报告1 总 论
1.1项目背景 1.1.1项目名称 沈北新区金融港及市民服务中心项目 1.1.2项目建设性质 新建 1.1.3项目建设地点 沈北新区金融港及市民服务中心项目建设地点位于沈北新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。用地北临纬七路，南临纬九路，西接经三路，东接经四路。 1.1.4项目承办单位概况 项目承办单位名称：沈阳沈意置业有限公司 公司性质：有限责任 注册地址：沈阳市沈北新区财落镇大辛二村 法人代表：赵花明 职务：执行董事 1.2可行性研究报告编制依据 （1）中共中央、国务院《关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》和《关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见》； （2）《沈阳市国民经济与社会发展十二个五年规划纲要》； （3）《沈阳市城市总体规划》； （4）《沈阳市土地利用总体规划》； （5）《沈阳市新型工业化综合配套改革试验方案》； （6）《沈阳经济区新型工业化综合配套改革框架方案》； （7）《国家发展改革委关于批准设立沈阳经济区国家新型工业化综合配套改革试验区的通知》； （8）《辽宁省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》； （9）《沈北新区发展规划纲要》（2009—2012年） （10）《沈北新区道义地区总体发展规划》 （11）《中新国际城规划》 （12）国家发展和改革委员会颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版； （13）《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）； （14）国家、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范； （15）《沈北新区市民中心建筑方案设计》（2011.05） （16）项目承办单位及各相关部门提供的有关基础资料。 1.3研究工作的范围 按照咨询合同并参照《投资项目可行性研究指南》（第三版）的可行性研究报告编制深度规定要求开展本项目的可行性研究。可行性研究的主要范围包括： （1）项目提出背景及建设必要性； （2）建设地点和建设条件； （3）工程技术方案； （4）消防； （5）节能分析； （6）环境影响评价； （7）项目组织与工程进度安排； （8）工程投资估算及资金筹措； （9）财务评价； （10）效益评价。 1.4项目建设规模与主要内容 本项目拟建在沈北新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。规划项目建设用地153437平方米。总建筑面积518565平方米，其中地上建筑面积390241平方米，地下建筑面积128324平方米。高层结构型式采用现浇钢筋混凝土框架核心筒结构，裙房部分结构形式采用现浇钢筋混凝土框架结构。高层建筑基础采用桩筏基础，其余部分采用桩承台加构造防水底板。 1.5项目建设期 项目建设工期为2年，2011年1月至2012年12月。 1.6项目总投资及资金筹措 本项目总投资为354790万元。其中：工程直接费用224279万元；第二部分费用96750万元；预备费26721万元；建设期利息7040万元。 本项目总投资为354790万元。资金来源为采取银行贷款和自筹。 1.7主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号
| 指标内容
| 单位
| 数量
| 备注
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一
| 建设规模
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1
| 规划用地面积
| 平方米
| 153437
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2
| 总建筑面积
| 平方米
| 518565
|
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3
| 建筑物占地面积
| 平方米
| 49609
|
|
3
| 绿化面积
| 平方米
| 24405
|
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4
| 道路及广场面积
| 平方米
| 79423
|
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5
| 建筑密度
| %
| 32.33
|
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6
| 绿化率
| %
| 15.91
|
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7
| 容积率
|
| 2.54
|
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二
| 项目总投资
| 万元
| 354790
|
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三
| 财务评价
|
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1
| 收入总额
| 万元
| 543313
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2
| 利润总额
| 万元
| 110859
|
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3
| 投资利润率
| %
| 31.25
|
|
4
| 全部投资税前内部收益率
| %
| 31.25
|
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5
| 全部投资税前财务净现值
| 万元
| 52103
|
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6
| 全部投资税前投资回收期
| 年
| 2.40
|
|
7
| 全部投资税后内部收益率
| %
| 23.43
|
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8
| 全部投资税后财务净现值
| 万元
| 30955
|
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9
| 全部投资税后投资回收期
| 年
| 2.53
|
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10
| 盈亏平衡点
| %
| 65.53
|
|
1.8研究结论与建议 本项目建设必要性充分，工程方案合理，项目建设符合国家政策、沈阳城市发展规划、沈北相关发展规划。项目建设满足了沈北新区经济发展产生的内在的金融服务需求，对沈阳市的金融格局的构建是一个很好的补充和完善。项目建设实现了沈北新区政府集中办公、提高办事效率。项目建设带来了大量的就业机会，促进沈阳人才结构优化，这对维护社会稳定、和谐具有巨大贡献。建议承办单位做好项目前期准备工作，使项目尽快进行。 由于工程投资额度大，建议项目在充分利用现有资金来源的基础上，不断改善投资环境，优化投资结构，加强项目管理，保证建设资金及时到位，使项目按计划顺利实施。 58 沈阳国际工程咨询中心
2 项目提出背景及建设必要性
2.1项目提出背景
2.1.1沈阳副都心——蒲河新城 城市发展的早期阶段，城市规模和需求水平较低，单中心城市形态一般是合理的。由单中心逐步向多中心发展，是大城市社会经济发展到一定水平的客观要求。随着全球化大都市规模的逐渐扩大，多中心发展成为现代国际大都市空间格局演变的主导方向，建设“城市副中心”则成为大都市多中心发展的重要选择。 上世纪中叶以来，巴黎、伦敦、纽约、东京等西方大城市纷纷提出了城市副中心（Sub-CBD，日本称为“副都心”）的建设规划，解决了城市发展中的空间矛盾。法国巴黎拉德芳斯区，日本新宿、涉谷、池袋副都心，纽约巴特利花园城副中心等都已走在了世界的前列。在上海，陆家嘴、张杨路、徐家汇、嘉定、南桥等地也建起了各具特色的都市副都心，成为大上海新的发展极。 “城市副中心”是一个仅次于城市主中心、承担城市诸多主要功能的综合性城市区域。副中心建设使得城市从过去的单核心逐渐演变为多核心发展，副中心（Sub-CBD）与中央商务区(CBD)共同构成城市中心区的商业、商务中心体系，它们是城市经济、社会发展到一定阶段的产物。 沈阳的副都心将在哪里呢？2010年11月，沈阳市委、市政府揭开这个谜底：在未来的沈北新区将崛起一座沈阳的新都心，那就是蒲河新城。 在蒲河新城规划目标中，沈北新区提出了“创新型生态CBD”的构想。以创新为主导，生态为特色，打造立足
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