松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告
     上海受丰房地产投资顾问机构
     
     
    松江谷阳南路项目
    市场定位及投资可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    呈：上海大江（集团）股份有限公司
    自：上海受丰房地产投资顾问机构
    2008/3/6 
     
     
     
    目  录
     
    1项目概况              5
    1.1项目地理位置              5
    1.2项目现状及用地性质              6
    1.3项目主要技术指标及操作要求              8
    2项目市场分析及定位前的思考              9
    2.1 松江区房地产市场整体分析              9
    2.1.1供应分析              9
    2.1.2需求分析              9
    2.1.3供求分析              10
    2.1.4价格分析              10
    2.1.5后市分析              11
    2.2 项目区域住宅市场分析              14
    2.2.1项目区域住宅板块分析              14
    2.2.2松江老城住宅市场分析              17
    2.2.3松江新城住宅市场分析              20
    2.3 项目区域商业市场分析              24
    2.3.1项目区域商业范围界定              24
    2.3.2项目区域几大商圈调查              25
    2.4项目定位前的思考              33
    2.4.1对业主商业需求的理解              34
    2.4.2对商业地块整体布局的思考              35
    2.4.3对商业地块主题的思考              35
    3项目市场定位              39
    3.1项目商业定位（推荐方案一）              39
    3.1.1商业整体概念定位              39
    3.1.2商业规划布局建议              39
    3.1.3商业建筑外观建议              41
    3.1.4商业具体业态建议              42
    3.1.5商业地块整体运作思路              43
    3.1.6商业价格定位              44
    3.2项目商业定位（推荐方案二）              44
    3.2.1商业整体定位及布局              44
    3.2.2商业地块整体运作思路              46
    3.2.3商业价格定位              46
    3.3项目住宅定位              46
    4两商业推荐方案的比较              48
    4.1两商业开发方案比较              48
    4.1.1两商业方案规划建设内容比较              48
    4.1.2两商业方案开发销售进度比较              49
    4.2两商业推荐方案投资回报比较              50
    4.2.1两商业方案投资成本比较              50
    4.2.2两商业方案销售收入比较              51
    4.3两商业推荐方案的综合比较              51
    5项目主推方案整体投资收入估算及经济效益评价              53
    5.1项目主推方案整体初步开发方案              53
    5.1.1项目主推方案整体规划建设内容              53
    5.1.2项目主推方案整体分期情况              53
    5.1.3项目主推方案整体开发进度安排              54
    5.2项目主推方案整体销售收入估算              55
    5.2.1项目主推方案整体静态销售收入估算              55
    5.2.2项目主推方案整体动态销售收入估算              55
    5.3项目主推方案整体投资成本估算              56
    5.3.1项目主推方案整体静态投资成本估算              56
    5.3.2项目主推方案整体动态投资成本估算              57
    5.4项目主推方案整体经济效益评价              57
    5.4.1项目主推方案整体现金流量表              57
    5.4.2项目主推方案整体经济评价指标              58
    6项目主推方案整体不确定性分析              59
    6.1项目主推方案整体投资成本敏感性分析              59
    6.2项目主推方案整体销售收入敏感性分析              59
    6.3项目主推方案整体小结              59
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

1项目概况

1.1项目地理位置

    


    
    项目位于上海松江老城区谷阳南路东侧，近中山路。
    项目整体分为三个地块，分别为A地块：松江区谷阳南路26号（商业用地3896平方米）；B地块：松江区谷阳南路28号（商业用地515平方米）；C地块：松江区松江内—167地块（住宅用地7752平方米）。三块地位置及地形图如下图所示：
     
    
     

1.2项目现状及用地性质

    土地性质
    A地块：商业用地性质，占地面积3896平方米，规划容积率指标2.25，可建面积8766平方米；
    B地块：商业用地性质，占地面积515平方米，规划容积率2，可建面积1030平方米；
    C地块：住宅用地性质，占地面积7752平方米，规划容积率1.55，可建面积12016平方米。
     
    土地现状
    A地块：现该地块上已建成商业办公用房六幢，现空置，建筑面积共6869平方米（未用足容积率）；
    B地块：现该地块上已建成商业办公用房一幢，现空置，建筑面积为881平方米（未用足容积率）；
    C地块：现还有居民，该地块拆迁工作尚未启动。
     
    A地块
    










    
     
    
     
     
     
    
     
     
     
     
     
    B地块
    


    B地块现状
    （一栋四层办公楼待拆）


    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    C地块