项目可行性研究报告
评估报告名称：
| 上海市徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2地块项目开发可行性研究报告
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评估报告编号：
| [2009]ZX007号
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评估机构：
| 深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司
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评估日期：
| 2009年08月21日至2009年08月31日
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版权声明
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
上海华利置业有限公司：
承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司—深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司对贵公司委托的上海市徐汇区钦州北路243街坊地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。
需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标等依据《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）、上海市徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2丘地块挂牌文件等有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。
我们的方案是基于目前上海市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵司提供有价值的建议。
顺颂
商祺
深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司
2009年08月31日
联 系 人： 张华
联系电话：021－51720292
目 录
一 项目总论 1
1 项目背景 1
(1) 项目名称 1
(2)研究工作依据 1
(3) 项目建设规模和内容 1
2 可行性研究结论 1
(1) 市场预测 1
(2) 项目建设进度假设 2
(3) 投资估算和资金筹措 2
(4) 项目综合评价结论 3
二 项目投资环境和市场研究 4
1 投资市场分析 4
(1) 上海市宏观经济分析 4
(2) 上海市居民购买能力分析 5
(3) 上海市人口状况分析 5
(4) 房价 6
(5) 需求分析 7
(6) 供求关系 8
(7) 市场小结 9
2 区域市场分析 9
(1) 区域市场界定 9
(2) 徐汇区社会经济发展状况 9
(3) 徐汇片区规划发展定位 11
(4) 徐汇区房地产市场发展情况 12
①房产市场板块格局与发展特点 12
②徐汇区供求情况分析 13
(5) 徐汇内环区域房地产市场特征 15
(6) 徐汇内环片区房地产市场发展前景假设 25
三 项目分析及评价 26
1 地块分析 26
（1）项目位置 26
（2）地形、地势 27
（3）附近交通 27
（4）周边配套及区域环境 28
2 项目SWOT分析 28
3 项目评价 29
四 市场定位及项目评估 31
1 项目定位 31
五 项目开发建设进度安排 35
1 有关工程计划说明 35
2 施工横道图 35
六 投资估算与资金筹措 36
1 项目总投资估算 36
2 资金筹措 37
3 投资使用计划 38
七 销售及经营收入测定 39
1 物业销售收入估算 39
2 项目销售回款计划 40
八 土地竞投价格测算 41
1 土地价格测算原理 41
2 测算前提 41
3 土地价格基本方案测算 41
4 敏感性分析 42
5 土地竞投价格区间确定 43
九 可行性研究结论与建议 44
1 拟建方案的结论性意见 44
2 项目主要问题的解决办法和建议 44
（1）项目的主要问题 44
（2）建议 44
3 项目风险及防范建议 44
（1）项目风险 44
（2）防范建议 45
十 附表 46
1 项目总论 1 项目背景 (1) 项目名称 上海市徐汇区钦州北路243街坊土地地块项目可行性研究报告 (2)研究工作依据 ? 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号） ? 《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号） ? 《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） ? 《上海建设工程价格信息》 ? 企业提供的相关资料 (3) 项目建设规模和内容 根据《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）及徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件 项目用地经济技术指标如下表： 表1：项目经济技术指标 单位：㎡ 项目名称
| 布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目
|
总用地面积（m2）
| 26,468
|
建设用地面积（m2）
| 26,468
|
总建筑面积（m2）
| 52,936
|
建筑容积率
| 2
|
建筑覆盖率
| 45%
|
绿化率
| 30％
|
其中：住宅（m2）
| 50289
|
商业（m2）
| 2645
|
资料来源：《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号） 徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件 2 可行性研究结论 (1) 市场预测 项目位于徐汇区钦州北路243街坊，属徐汇内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。 项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、现代星洲城等大型企业、楼盘，徐汇内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。 (2) 项目建设进度假设 项目假设前期规划从2007年1季度起，分一期开发，项目开工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕，总建设周期为1.75年。 (3) 投资估算和资金筹措 ? 投资估算 按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为54,159.08万元，详见下表： 表2：项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准） 序号
| 项目名称
| 总额（万元）
| 单价(元/㎡)
| 占总投资比例
|
1
| 土地成本
| 32,096.16
| 6,063.20
| 59.3%
|
2
| 前期工程费
| 397.02
| 75.00
| 0.7%
|
3
| 建安工程
| 12,281.152
| 2,320.00
| 22.7%
|
4
| 管理费
| 1,343.23
| 253.75
| 2.5%
|
5
| 不可预见费
| 691.76
| 130.68
| 1.3%
|
6
| 其他费用
| 502.89
| 95.00
| 0.9%
|
7
| 公用设施专用基金
| 274.21
| 51.80
| 0.5%
|
| 财务费用
| 324.36
| 61.27
| 0.6%
|
8
| 销售费用
| 2,179.64
| 411.75
| 4.0%
|
9
| 销售税金
| 4,068.66
| 768.60
| 7.5%
|
10
| 合 计
| 54,159.08
| 10,231.05
| 100.0%
|
注：1、单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。 2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。 ? 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。 项目总投资为54,159.08万元，其中自有资金35,571.90万元，银行融资5,300万元，销售回款13,287.18万元。 表3：项目资金来源表 序号
| 项 目
| 资金(万元)
| 比例
|
1
| 自有资金
| 35,571.90
| 65.7%
|
2
| 银行融资
| 5,300.00
| 9.8%
|
3
| 销售收入
| 13,287.18
| 24.5%
|
4
| 总投资
| 54,159.08
| 100.0%
|
(4) 项目综合评价结论 ? 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。 表4：项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准） 序号
| 项 目
| 指标
| 单位
|
1
| 占地面积
| 26,468
| 平方米
|
2
| 总建筑面积
| 52,936
| 平方米
|
3
| 项目总投资
| 54,159
| 万元
|
4
| 项目经营收入
| 72,655
| 万元
|
5
| 利润总额
| 18,496
| 万元
|
6
| 税后利润
| 12,392
| 万元
|
7
| 投资利润率（税前）
| 34.15%
|
|
8
| 投资净利润率（税后）
| 22.88%
|
|
9
| 财务净现值
| 7,781
| 万元
|
10
| 财务内部收益率（FIRR）
| 21.8%
|
|
注：上表中为住宅销售率为100%、商业销售率为90%的情况下的经济效益指标。 2 项目投资环境和市场研究 1 &
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