“石湖之韵”二期项目
    可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
    编制：苏州中诚工程造价事务所有限公司
    委托：江苏吴中地产集团公司
    2006年
    

    1、      总论
    1、      项目建设背景
    苏州石湖风景区面积达22.35平方公里，属国家重点风景名胜区太湖风景名胜区十三景区之一。根据苏州市政府所作的石湖景区规划，未来景区建设将充分发挥石湖景区的特色和优势，以自然山水为主体，以吴越史迹等人文景观为导线，强调“人和自然的和谐共存”营造的自然生态环境、浓郁的江南水乡田园风光，使景区具备多种游憩功能的山水风景名胜区。
    “石湖之韵”地块紧邻苏州国际教育园，北靠1025公顷的上方山国家森林公园，东南面是360公顷的石湖浩瀚水面，与南面的越溪城市副中心仅一路之隔，随着越溪路的拓宽重建，该地块交通出行非常方便，距离东面的友新路高架越溪路入口仅500米，是一块不可多得的居住宝地。目前，国际教育园区已有15所院校进驻，这将使该小区的人文氛围和文化气息浓厚，社区凸现文化的档次和品位。江苏吴中集团经过认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，投资开发“石湖之韵”项目，该项目将作为吴中地产集团的升级换代之作。2006年初，“石湖之韵”一期作为石湖上方山居住板块中的首个启动的住宅项目，率先面向国际教育园区的教师推出，并给与教师500元/平方米的优惠政策。由于其优势的区位和优秀的品质，成为广大教职员工的置业的首选，受到一致好评，目前该项目一期多层住宅的预定人群多数由教师构成，在教师优惠认购之后，剩余房源面向社会推出。目前，一期项目中的多层住宅已基本售罄，而“石湖之韵”一期中独占了石湖1000米湖岸线的别墅产品目前的销售量已经超过70%，根据调查，认购“石湖之韵”一期的客户多以自住需求为主，客户看中的是这一处的“湖光山色”和离尘不离城的便捷交通。
    在“石湖之韵”一期项目成功开发的基础上，江苏吴中集团决定继续开发 “石湖之韵”二期，该项目与“石湖之韵”一期项目仅一路（小区内部道路）之隔，位于一期项目的南面。“石湖之韵”二期南面紧邻越溪路，东面是小石湖，位置优越，出行方便。“石湖之韵”二期项目与一期项目主要不同是石湖越溪板块目前在开发和销售的住宅项目增多，改变了“石湖之韵”一期销售是一支独秀的状况，所以市场竞争更加激烈，江苏吴中地产集团有限公司根据市场调查，决定将“石湖之韵二期”项目定位为高档住宅项目，以别墅类型为主。
    目前该项目初步方案设计已经完成，“石湖之韵二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案已经相继展开。
    2、项目概况
    （1）工程概况
    “石湖之韵”二期项目按功能分区大致分为叠加别墅住宅区，联排别墅住宅区，双拼别墅住宅区，公建配套区。
    总占地面积66786平方米
    规划建筑总面积：57950平方米， 
    其中：叠加别墅建筑面积：18350平方米（9幢）
    联排别墅建筑面积：15900平方米（13幢）
    双拼别墅建筑面积：16350平方米（28幢）
    公建配套区建筑面积：7350平方米（包括邻里中心，幼儿园，门卫，配电间，物业管理用房）。
    小区总户数205户
    其中：叠加别墅：86户
    联排别墅：63户
    双拼别墅：56户。
    小区内规划停车位28个，临时停车位24个。容积率27.8%，绿地率43.5%。
    该项目的住宅小区属于中高档次。
    （2）开发企业概况
    江苏吴中地产集团有限公司（原江苏吴中东吴产业开发有限公司）成立于一九九二年八月，隶属江苏吴中集团，是苏州较早从事房地产开发建设的专业公司之一，现为具有国家房地产综合开发一级资质的大型房产开发集团企业。公司已连续多年荣获银行“AAA”信用等级企业，并通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。2005年，公司又荣获“苏州市房地产开发综合实力20强”和“江苏省房地产业综合实力50强”的授牌，并进入江苏省“50强”的前十名（排名第八）。
    公司坚持走品牌经营的道路，精心打造品牌项目，获得了许多国家级、部级、省级等优秀工程奖项。公司已获得的主要奖项如下：
    扬州“凯运天地”项目：“国家康居示范工程奖”，“2004年度江苏省优秀住宅金奖”；
    嘉兴“江南太阳城”项目：“国家健康住宅”
    苏州“胥香园”项目：苏州市首个“健康住宅”小区，江苏省首个“健康住宅”小区，“国家健康住宅”，“江苏省优秀住宅金奖”；
    “金澄明珠”项目：“江苏省优秀住宅银奖”。
    （3）资金来源：本项目建设资金基本以自筹为主，不足投资主要通过预付房款解决，另有少量贷款。
    3、可行性研究报告编制依据
    （1）      苏州东吴建筑设计院《石湖之韵二期项目初步规划方案》
    （2）      石湖之韵地块地质勘探资料；
    （3）      国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
    （4）      建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
    4、可行性研究报告研究内容
         根据“石湖之韵”二期项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
    5、研究结论及建议
    本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，建设资金以自有资金为主，只有少部分贷款（贷款5000万元），现场建设条件具备。针对商品房升级代换，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和苏州市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划以高档住宅，根据对苏州市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
    6、主要技术经济指标
    “石湖之韵”二期项目主要技术经济指标见表1。
     
     
     
     
    表1 “石湖之韵”二期项目主要技术经济指标

     
    2、      市场分析和产品定位
    1、苏州市房地产和住宅市场分析
    近五年，我市房地产市场繁荣活跃，一、二级市场联动发展，开发力度加大，投资规模扩大，市场房价飙升，运行态势良好。房地产业得到长足发展，产业作用日益显现，地位日趋增强，成为推动投资的着力点，扩大内需、促进消费的新亮点，拉动经济的新增长点。
    （1）2001-2005年苏州房地产发展态势
    ① 房地产投资
    a. 投资规模创新高、增幅落差大。“在国家宏观政策向好，全市经济持续快速发展、城市建设日新月异、居民生活不断提高的大环境下，我市房地产市场呈现出规模增、速度快、起伏大的发展态势。  2001-2005年年均房地产开发投资额增长达到47%，其间三年出现超常规发展，2002-2004年分别增长56.4%、65.8%和87.9%，继2004年实施宏观调控后，2005年国家又采取一系列房地产新政措施，投资增幅逐月明显回落，全年增长25.6%，比2004年回落62.3个百分点。与此同时，投资规模也得到有效控制，但由于投资的惯性作用影响，投资完成额再创新高，2005年苏州房地产投资达到420亿元，在全国40个大城市中位于第七。 见图1。
    
    图1 2001~2005年苏州房地产开发投资额与增幅
    b. 投资比重上升、产业地位凸现。苏州的房地产开发投资额在全社会固定资产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。2005年全市房地产投资占全社会投资的比重为22.5%，占服务业投资比重为52%，处于历史的最高位，比2000年分别提升了10.7和20.9个百分点。从行业投向情况看，我市的房地产业投资为除制造业投资外的第二大行业，服务业中的第一大行业，对拉动服务业投资乃至全社会固定资产投资起到了积极而又重大的影响, 产业地位凸现。
    c. 投资结构较合理、区域协调发展。房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟，企业开发紧紧围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局。2001-2005年期间，全市住宅投资年均增长47.4%，略高于房地产投资增长水平；而商用房、办公楼等商务房亦占一定比例，与城市发展、市场需求相适应。
    随着交通等基础设施建设的推进，苏州5市7区房地产迅速崛起，房地产开发一改以前中心城区为重心的格局，形成了以市区为龙头，各县市联动的特点，2001-2005年，苏州5个市的房地产投资额达到604.98亿元，占总投资的54.6%，比“九五”时期上升了13.2个百分点。 见图2。
    
    图2 “九五”、“十五”期间区域房地产投资情况对比图
    ② 房地产开发
    a. 开发能力迅速扩张。纵观苏州多年来的商品房开发状况，可以发现，自2001年以来，苏州的房地产市场进入了快速发展期，其中2002-2004年三年的施工面积增幅都接近或超过50%。2001-2005五年的环比增幅分别为5.1%、72.6%、81.5%、44.4%和17.1%。见图3。
    
    图3 2001-2005年苏州商品房建设情况
    b. 供应能力不断增强。“十五”期间，苏州市商品房的竣工面积达4914万平方米，是“九五”时期的2.5倍。2001年起，苏州房地产市场销售火爆，商品房一度供不应求，房地产开发量的放大，使市场供应量迅速增加，缓解了苏州房地产市场的供需矛盾，也保障了苏州房地产的持续发展。
    ③ 房地产销售
    a. 销售量持续增长。在房地产投资开发高速增长的同时，苏州商品房市场交易火爆，商品房销售面积持续大幅增长，产销良好。2001-2005年，全市商品房销售面积年均增幅17.5%，商品房销售率达64.7%；其中住宅销售2798万平方米，是“九五”时期的2.2倍，占全部商品房销售面积的84.2%。 见图4。