证大同里项目可行性研究
     
     
     
     
     
     
     
    


     
     
    中原（中国）物业顾问有限公司
    上海中原物业代理有限公司
    2009年12月20日 
     
     
    
目  录
     
    第一部分·投资环境研究分析              4
    一．自然地理环境              4
    1．苏州概述              4
    1.1苏州概况              4
    1.2苏州与长三角              4
    2．吴江概述              5
    2.1吴江概况              5
    2.2吴江与长三角              7
    3．同里概述              8
    3.1同里概况              8
    3.2同里与长三角              9
    二．宏观经济与政策环境              10
    1．宏观经济发展状况              10
    1.1中国宏观经济运行分析              10
    1.2当前经济运行中突出的矛盾和问题              11
    1.3未来中国经济走势预测              12
    2．吴江市宏观经济环境分析              12
    2.1吴江市宏观经济分析              12
    2.2．吴江城市规划和市政建设              15
    小结              17
    三．吴江房地产市场分析              18
    1．吴江房地产市场发展总体概述              18
    2．吴江房地产市场发展状况分析              19
    2.1．土地市场分析              19
    2.2房地产开发情况              20
    3．吴江市住宅市场分析              24
    3.1总体供求情况              24
    3.2板块市场分析              25
    3.3物业类型分析              26
    3.4成交分析              27
    3.5价格分析              28
    3.6客户分析              29
    4．各细分市场特征分析              30
    5．各细分市场发展趋势              33
    6．吴江房地产市场发展趋势分析              33
    小结              34
    四．周边市场分析              35
    1．同里镇别墅市场分析              35
    1.1市场概况              35
    1.2别墅市场特征              35
    2．竞争板块分布              38
    3．竞争板块市场分析              38
    3.1东太湖别墅板块              38
    3.2阳澄湖别墅板块              40
    3.3双湖板块              42
    4．竞争市场发展趋势              43
    小结              43
    5．典型案例分析              44
    5.1中兴银丽高尔夫别墅              44
    5.2华丽家族·太上湖              46
    5.3中粮·本源              47
    5.4江南水乡·云水谣              50
    对本项目的启示              52
    第二部分·2000亩地块概念性规划方案建议              53
    一．地块分析              53
    1．地理位置及周边环境              53
    1.1四至环境              53
    1.2地块现状              53
    2．周边配套              55
    3．地块可利用资源              55
    4．对地块的思考              55
    二．项目SWOT分析              56
    1．优势              56
    2．劣势              56
    3．机会              57
    4．风险              57
    三．2000亩地块概念性规划方案建议              58
    1．2000亩地块用地性质建议              58
    2．2000亩地块物业类型建议              58
    3．2000亩地块开发次序建议              58
    4．2000亩地块容积率建议              59
    第三部分·300亩地块可行性研究              60
    一．地块位置确定              60
    二．产品组成建议              60
    1．物业类型建议              60
    2．产品组成建议              61
    3．配套设施建议              62
    三．地块容积率建议              63
    四．项目开发方案建议              63
    1．开发运营思路              63
    2．开发周期建议              64
    3．推盘时间建议              64
    五．300亩地项目市场定位              65
    1．开发理念              65
    2．市场定位              65
    3．市场定位诠释              65
    4．客户定位              66
    4.1客户分析              66
    4.2客户定位              67
    5．价格定位              68
    5.1独栋别墅价格              68
    5.2双拼别墅价格              69
    5.3未来上市销售价格              70
    六．投资收益分析              72
    1．成本预测              72
    2．项目收入预测：              73
    3．损益分析              73
    4、内部收益率预测              74
    
     
     
    
第一部分·投资环境研究分析
    一．自然地理环境
    1．苏州概述
    1.1苏州概况
    苏州，全国首批24个历史文化名城之一，全国重点旅游城市，也是4个全国重点环境保护城市之一，并成功加入世界遗产城市联盟。苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京杭大运河、京沪铁路、京沪高铁（在建）和多条高速公路贯穿全境。苏州东邻上海，西抱太湖，南临浙江，北枕长江，东距上海市区80千米。是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。
    苏州共辖7个市辖区（金阊区、沧浪区、平江区、苏州国家高新区(虎丘区)、 吴中区、相城区、工业园区），代管5个县级市（常熟市、张家港市、太仓市、昆山市、吴江市)。市区户籍人口238.21万人。暂住登记人口586万。(截至2008.12.31)
    1.2苏州与长三角
    苏州目前是中国发展最快，也是经济最发达的城市之一，是长江三角洲经济圈重要的经济中心，是整个苏南地区的工业中心，环太湖都市圈和苏锡常都市圈的核心都市，仅次于上海的全国第二大工业城市和华东地区第二大经济中心城市，也是中国大陆六大经济中心城市（上海、北京、广州、深圳、苏州、天津）之一。拥有中国乃至亚洲最大的内河航运港口、江苏第一大港、中国大陆第九大港——苏州港，四通八达的铁路和公路交通网与全国各大城市相连，交通运输十分便利。
    随着沪苏两地经贸联系的加强，苏州的潜力越来越为世人所瞩目。上海作为中国经济火车头，对苏州得辐射作用越来越强。沪苏1小时经济圈”的建立，为苏州的崛起创造了良好的条件。
    随着高速交通网络的建成，长江三角洲地区即将形成一个全新的交通格局。在一小时都市圈范围内，苏州是上海最主要的外围城市，与上海的空间关系最为密切， 
    进入新世纪以来，苏州更是把离上海近的优势做足做透。不断完善城市快速干道、轨道交通等道路建设，力争无缝接轨上海。 
    苏州实际上就是‘西上海’。 长三角区域内基础设施的建设不断改变着长三角的时空观念的同时，区域经济辐射也将出现新格局。上海周边地区已形成一个反‘K’字形的发展新格局，好像一队飞翔的大雁。如果上海是头雁，那么苏州就处在二雁的位置，跟着头雁飞。而随着时间距离的不断缩短，这两头雁肯定会靠得更紧。
    未来，苏州将通过昆山进而与上海连片发展。随着沪宁城际铁路和京沪高速铁路建成，出行速度更将以乘积化效应大幅提高。“钟摆式迁徙”的工作、生活方式将成为促进两地经济发展不可忽视的一股力量。苏州新一轮城市发展方向之一就是向东与上海接轨，向南与浙江发达地区接轨。“上有天堂，下有苏杭”，苏州已经成为长三角名副其实的“第二引擎”。
    2．吴江概述
    2.1吴江概况
    吴江，位于太湖之滨和江苏省最南端。南连浙江省嘉兴市和湖州市，北接苏州吴中区和昆山市，东临上海市青浦区，正当江苏、浙江和上海三省、市交界处，地理位置十分优越。吴江市物产丰富、经济发达，素有古运河畔“鱼米之乡”、“丝绸之府”的美称。
    全市现下辖省级吴江经济开发区、汾湖经济开发区和9个镇。境内苏嘉杭高速公路、227省道、京杭大运河纵贯南北，318国道、太浦河、沪苏浙高速公路（吴江段）横穿东西。
    吴江离上海虹桥机场80公里，距京沪铁路苏州站22公里，与上海洋山港和苏州太仓港的距离分别为190公里和105公里，四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体。吴江市已拥有国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进市、国家环境保护模范城市、国家园林城市等20多项国家级荣誉称号。全市主要支柱产业为：电子信息、丝绸纺织、装备制造、电缆光缆。
    作为苏州经济的“六大板块”之一，吴江逐步形成了四个方面的发展优势：
    产业集群特色鲜明
    依托当初“一镇一品”的集群发展，吴江不仅有电子信息、丝绸纺织、电缆光缆三大支柱产业，缝纫机、彩钢板、羊毛衫三个特色产业，多个成长型产业竞相发展。
    内资、外资双轮驱动，齐头并进
    来自世界各地的1500余家企业在吴江投资兴业，投资总额超过150亿美元，其中世界500强企业15家。
    富民进程明显加快
    吴江所有产业集群基地中，除了电子信息外，其它全部是在民间资本的推动下形成的。产业发展的特色，决定吴江的富民程度不断加强。
    城乡面貌得到明显改善
    在打造和谐社会的过程中，吴江始终以人为本，切实改善人居环境，城乡面貌不断改善。
    2009年度全国百强县（市）排名中，吴江高居第五位；《福布斯》2009年中国大陆最佳商业城市评比，吴江列全国县级市第五位。
    图：吴江产业发展
    经济产业现状
    ?      产业体系
    ?      五大支柱产业：丝绸、电缆、机械电子、精细化工、新型建材
    ?      四大特色区域经济：鱼米之乡、丝绸之府、电缆之都、电子之城
    ?      产业特征
    ?      一镇一品?±的产业分布特征
    ?      民营＋外资?± 的经济发展格局
    ?      两头在外?±的外向性经济模式
     
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