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2011年7月份珠海房地产市场报告

    二○一一年八月

1．珠海市概述

1．1地理环境

珠海是我国南方的一个海滨城市和经济特区。1953年建县，1979年建市，1980年设立经济特区，享有全国人大赋予的地方立法权。下辖香洲、斗门、金湾3个行政区，并下设横琴、高新、高栏港、万山、保税、航空产业园六个经济功能区。全域陆地面积1701平方公里，海域面积6135平方公里。
珠海是我国重要的口岸城市。设有拱北、九洲、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、跨境工业区等国家一类口岸8个。区位优越，东邻香港，南与澳门陆路相接，是珠三角各市中海域面积最大、岛屿最多的城市。珠海的海岸线长224.5公里，拥有面积大于500平方米的岛屿147个，素有“百岛之市”美誉。

1.2人口状况

2010年第六次全国人口普查，全市常住人口156.02万人，是广东省21个地级市中人口规模最小、土地面积最少的城市。分区常住人口如下：

区	人口数（人）	比重（%）
全市合计	1560229	100
香洲区	771726	49.46
高新区	109140	7.00
横琴新区	6913	0.44
万山区	4813	0.31
斗门区	415854	26.65
金湾区	148565	9.52
高栏港区	103218	6.62

2．珠海 市社会经济发展概况

2011年上半年，珠海市经济保持平稳较快增长，完成地区生产总值627.97亿元，同比增长12.1%。除吸收外商直接投资出现负增长外，其余各项主要经济指标增幅均达两位数。主要运行特点：

2．1工业平稳较快增长，利润增幅有所回落

上半年，全市完成规模以上工业增加值328.74亿元，同比增长16.7%。六大支柱行业中，家电电气、石油化工、生物医药和精密机械制造业增加值增势良好，同比增速分别为22.5%、21.0%、16.6%和10.8%。

2．2固定资产投资增长较快，商品房销售降幅收窄

上半年，全市完成固定资产投资246.97亿元，同比增长26.3%。分产业看，二、三产业完成投资69.33亿元和176.57亿元，同比增长52.5%和17.8%。其中，工业完成投资69.22亿元，同比增长52.5%，增幅同比大幅提升51个百分点；房地产开发投资91.02亿元，同比增长29.3%，增幅同比回落30.8个百分点。
全市商品房销售面积114.42万平方米，同比下降5.9%，但降幅较一季度收窄24.2个百分点。从供应市场看，商品房施工面积达1521.59万平方米，同比增长43.8%；竣工面积190.25万平方米，增长72.8%。

2．3消费市场平稳增长，物价高位徘徊

上半年，全市实现社会消费品零售总额272.83亿元，同比增长17.8%，增幅同比加快2.9个百分点，扣除物价因素实际增长12.6%。旅游市场表现良好，全市接待过夜游客589.13万人次，同比增长12.2%。同期，全市完成港口货物吞吐量3530.28万吨、集装箱吞吐量39.74万标箱，同比分别增长33.9%和16.5%。
全市居民消费价格同比上涨5.1%，八大类商品均呈不同程度上涨。其中食品类价格涨幅为10.7%，拉动CPI上涨3.3个百分点。

2．4财政财政收入增速加快，金融平稳运行

上半年全市地方财政一般预算收入70.08亿元，同比增长27.1%，增幅较一季度提升了3.5个百分点。6月末，全市金融机构本外币存款余额2983.42亿元，比年初增长8.5%；贷款余额1613.92亿元，比年初增长9.6%。

3．珠海市写字楼市场运行状况

3．1整体市场分析——2009-2010年施工量暴涨

单位：万元、万平方米	全市合计
单位：万元、万平方米		2005年	2006年	2007年	2008年	2009年	2010年
施工面积	7.82	1.93	6.77	6.32	40.33	43.78
竣工面积	6.15	1.51	3.69	2.55	1.43	0.7
销售面积	1.54	0.82	1.85	3.12	0.59	4.6
空置面积	6.52	6.56	5.69	4.13	4.51	/
销售金额	5076	2518	10081	22560	3165	36576

    2008年之前珠海写字楼市场的发展一直处在不温不火的状态，年均施工面积不足10万㎡。从竣工量看，表现亦较为缓慢，年度竣工量在5万㎡以下徘徊。
    珠海写字楼市场以2009年为转折点，受到《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2012年)》、《横琴总体发展规划》以及港珠澳大桥的开工等利好消息。2009年写字楼施工量有个大幅度的提升，总施工量达到40.33万㎡，相当于过去6年的施工量总和。2010年全市写字楼施工面积继续上升，达到43.78万㎡，同比增加8.6%。2011年全年随着三旧改造（涉及25宗地149.15万平方米，大部分将建成城市综合体）的启动写字楼施工面积将继续上升至50万㎡以上。
    从写字楼销售看，2010年全市仅恒和中心对外销售，销售面积达到4.6万㎡，但较往年比有较大幅度提升。

3．2供应特征——竣工量小，波动大

    珠海写字楼市场稳定基因较弱，起伏较大，竣工量较少。03年至2010年底，珠海写字楼总竣工面积仅17万平米左右，相当于广州一年的平均竣工面积。
    随着09年至10年施工量得大幅度提升，预计2011年写字楼竣工量将有一个质的跨越。未来5年内珠海写字楼竣工量将维持在5万㎡以上之间。

3．3供应情况（06-10年）——新香洲供应集中

项目名称	区域	建筑面积（㎡）	使用率	租金	当前二手售价（元/㎡）	物业管理费（元/㎡）	空置率	入住时间
首府一号	新香洲	18000	70%	40-60含装修	9000-10000	租金含管理费	25%	2007年底
第3构建	新香洲	3500	不到70%	40-50	10000含装修	租金含管理费	10%	2007年
日荣大厦	新香洲	12000	70%	50起	只租不售	18	30%	2008年初
国际科技大厦	新香洲	31928	75%	75-90毛坯	15000-16000	16	0	2008年底
恒和中心	新香洲	40548	65%	50-65	11，000	13	10%	2010年
光大国贸	吉大	/		50	只租不售	/	10%	/
门道	横琴	1000000		25-35	5，500	/	/	2010-10

    从供应区域看：近几年投入使用的写字楼均位于新香洲，未来新香洲亦有多个写字楼项目入市。新香洲已经逐渐成为写字楼聚集的新区域。
    从供应规模看：近年推出写字楼均以中小规模为主，使用率70%左右。
    从竞争关系看：首府一号定位为珠海首个生态写字楼，国际科技大厦则定位为珠海首个5A写字楼，恒和中心亦以高档写字楼形象入市，珠海写字楼品质在不断提升。品质高，纯写字楼项目成为趋势。
    从空置情况看：珠海写字楼均有一定程度的空置，但空置率近年在逐步减小。

3．4需求特征——总量小波动大

2010年恒和中心开盘正式对外销售，全年仅恒和中心开售，可预售面积为3.16万㎡，加上消化部分存量写字楼，全年销售面积为4.6万㎡，为近几年来最大量。

3．5价格状况——呈现快速上涨趋势

    在经过近3年的低价格后，受到07年整体商品房市场价格的快速上扬，珠海写字楼售价连续两年呈现上涨态势，2008年由于水晶堡部分写字楼面市等带动，销售价格上涨至7231元/㎡。而进入2009年写字楼销售价格回落至5364元/㎡水平，与2007年基本持平。2010年随着恒和中心10500元/㎡价格入市以及住房市场价格上涨的拉动，全市写字楼售价快速上升至10600元/㎡，截止上半年，写字楼市场均价在11，500左右。

3．6未来带写字楼项目的分布

3．7项目详列

区域	项目名称	项目建筑面积	用途	入市时间	工程进度
吉大	财富商务大厦	约3万	商业、酒店、办公	预计2011年下半年	封顶
		珠华商业广场	32.1万	酒店、商业、办公	预计2012年后	规划中
		三联集团	约3.5万	商业、办公、住宅	2012年以后	规划中
		钰海环球金融中心	约7万	商业、办公	预计2011年下半年	地下室
		中南房产项目	1.8万	商业、住宅、办公、工业	2012年以后	规划中
		汉鼎大厦	约4万	商业、办公	2011年底	规划中
		财富商贸项目	约3万	办公	2012年以后	规划中
		庆华集团	约2.5万	酒店、办公	2012年以后	规