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         2012年12月份徐州市房地产市场月报

    2012年12月份市场月报

    （1）      12月份徐州房地产市场供应分析
    （2）      12月份徐州房地产市场成交分析
    （3）      12月份徐州商品房市场供求关系分析
    （4）      徐州市区12月各区域成交面积及套数分析
    4、      本月重点楼盘住宅成交跟踪
    （1）      12月份重点跟踪项目备案明细
    （2）      12月份徐州楼市销售动态
    （3）      12月份徐州楼市销售排名
    五、报广分析
    （1）      投放情况
    （2）      12月份各类房产广告分布
    （3）      12月份区域楼盘投放量统计
    （4）      12月份广告投放媒体分布

1、宏观焦点

        2012楼市高调收官 54城新房成交持续放量
        截至2012年12月30日，全国主要的54城市新建住宅签约再次有所上涨，合计签约套数为29.64万套，超过了之前年内最高的11月份，这也是限购两年来，全国主要城市签约量最高的一个月份。
        北京作为楼市的风向标城市，其交易数据具有代表性意义。根据北京住建委网站公布的网签数据统计，2012年12月新建商品住宅网签总量为14398套，二手住宅网签总量为17920套，均比11月有较大增长。2012年新建商品住宅总签约数为123033套，比2011年90605套上涨了35.8%；二手房2012年签约143630套，比2011年121512套上涨了18.2%。统计数据显示，12月北京新建住宅（剔除保障房不含别墅）签约均价为20627元每平米。相比11月的均价21148元每平米环比下调2.5%。成交均价下行的主要原因是成交结构中郊区占比创新高。在12月成交结构中，五环以外占比高达83.7%，其中住宅类物业销售榜单前20的项目中，除4个朝阳区项目外，全部为郊区物业，其中大兴区与房山区均达到了5个项目。
        在持续放量的成交之下，目前整体市场价格依然有所微涨，后期市场同样存在温和上涨的可能性。从数据上看，无论是从全国还是54个城市的住宅销量，同比均呈现明显的回暖迹象，但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。这反映出开发商在目前的经济和政策环境下，对未来市场走势的判断并未十分乐观，仍保持了相对谨慎的态度。至于调控政策预计，2013年楼市调控将依然维持比较强的力度，甚至在年初会有加码调控的可能性，抑制房价过快上涨。整体市场以平稳为主基调。
        限购仍将坚持
        与房价上涨的势头并行的是，多地发改委正在严查购房资格审核。据了解，发改委检查的时间集中在2012年12月前后，主要科目是购房资质是否合规问题。这意味着，审定社保、个人所得税等购买资质相关的工作，成为执行和落实限购政策的核心。自2010年实行限购政策以来，地方或明或暗放松限购的动作从未间断。一位全国性开发商称，城市之间对限购的执行力度存在较大差异，有的偏松，有的偏紧，这多少会对当地的房地产市场产生影响。住建部政策研究中心主任秦虹在一次会议演讲中提及，为了防止住房金融化，楼市还要长期限制投资投机需求，限购将被长期坚持。
        暴涨不被允许
        明年全国“两会”前的调控，更多为喊话及行政干预，极端情况下可能披露扩大房产税试点城市，将对地产板块的估值造成压力。张磊认为，2013年的房地产市场，即使不出台新政策加大调控强度，保持现有调控力度则是毫无疑问的，投资性需求不要对此抱怀疑态度。退一步说，如果明年3月房价上涨，也不可能或不允许是暴涨，否则必定会迎来更强硬的调控。11、12月房地产行业的新增供应量、库存仍维持高位，多数开发商倾向于选择稳价去货，涨价动力不大。据调研多家开发商的信息显示，新开工、拿地回升但幅度较小且集中在龙头房企，战略分歧加大，有退出行业意愿的开发商增加，房地产投资、新开工仍持续低迷。因此，预计楼市近期仍以稳定为主。
        链家地产分析师张絮认为，市场走势依然在监管层的掌控之中，高成交下的温和反弹也是在容忍范围之内。短期来讲，如果价格涨幅过高，诸如首套住宅利率优惠收紧等简单政策就会对购房者预期产生立竿见影的影响，对价格涨势产生影响。长期来看，政策层面也不会放任市场出现大幅反弹。
       扩大房产税试点完善限购政策
        国务院发展研究中心主任李伟 29日在第四届中国经济前瞻论坛上表示，积极扩大房产税、资源税试点范围，进一步完善限购政策。多位专家预计，明年中国GDP增速为8%左右，同时国内外经济形势仍复杂严峻，通胀压力将有所上升。专家建议，明年应继续实施稳健的货币政策，通过多种措施保持基础货币的合理增长，着力抑制输入型通胀压力。
    　　适时降低存款准备金率
    　　国务院发展研究中心主任李伟表示，国际、国内供给冲击或货币宽松都容易促使物价上涨预期转为上涨现实。新一轮全球性宽松货币政策、大宗商品价格走高和短期资本回流均可能推高明年的CPI。国务院发展研究中心副主任卢中原表示，预计明年我国GDP增速超过8%，但必须着力抑制输入型通胀压力。
    　　李伟认为，明年应以降低企业资金成本和稳定货币供给为重点，继续实施稳健货币政策。通过多种措施保持基础货币的合理增长，根据货币金融形势的变化，适时降低法定存款准备金率，保持必要的流动性。适当加大人民币汇率波动幅度，保持人民币实际有效汇率的相对稳定。适当放松对过桥贷款等限制，支持与产业升级相伴的兼并重组进程。
    　　他建议，应以降低企业税负和稳定地方财力为重点，继续实施积极财政政策。积极清理各种不合理收费，切实防止因增收压力而加大企业负担。加大中央财政对地方财力的支持，提高地方政府基本保障能力。积极扩大房产税、资源税试点范围，培育地方政府新税源。加快研究地方债的相关规则和管理办法，积极稳妥地扩大地方债发行试点。
    　　应完善房地产限购政策
    　　在房地产宏观调控过程中，由于相关制度建设缺位，引导、调控房地产需求仍偏重行政手段。出于对地方经济的考虑，一些地方落实房地产调控政策时出现偏离。受城市规划和基础设施系统能力等约束，大城市住房供给能力出现瓶颈。未来应进一步完善限购政策，应使其既能充分发挥在限制投机、投资性需求方面的积极作用，又不影响首次置业和改善型需求的及时释放。应适当调整房地产交易环节税费，鼓励梯度消费和增加二手房供给。应重视地方政府在土地供给方面的调控作用，适当加大房地产热点城市的土地供应，缓解供求矛盾。
    　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，明年应支持和鼓励刚需购房者入市。“预计明年的”两会“政府工作报告与主管部门均将释放明显的调控信号，这对于稳定和管理市场预期将发挥很大作用。”
    　　任兴洲表示，目前我国的土地出让方式正在进行调整，改变单纯的“价高者得”局面。“明年在这方面还需要进一步实现科学化和合理化，包括如何让这个市场更加合理、出让方式更加多样性且符合市场客观需求。”
          住建部一锤定音明年楼市继续限购
        住房和城乡建设部2012年12月底明确表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续推进城镇个人住房信息系统建设。这一表态，不仅落定了限购继续，同时表明相关部门在为房产税扩大做准备——推进个人住房信息系统建设。12月初召开的中央政治局会议上提出的“继续坚持房地产调控不放松”，奠定了2013年房地产市场调控的基调。在维稳的诉求之下，“限购”、“限贷”等行政调控手段在短期内将暂无放松的可能。
        中央经济工作会议再次敲定2013年房地产调控不放松。随后，相关部门陆续明确了职责范围内关于调控的态度，国土部在召开的土地通报会议上，明确表示调控不放松。在昨日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部党组书记、部长姜伟新指出，目前正在积极研究扩大房产税试点，明年将继续坚定地执行限购政策，并新开工建设600万套保障性住房，同时把保障房配套设施建设放在重要位置。
         此外，北京市住建委也明确表示严格执行限购措施。针对北京市个别开发企业制造假象、诱导消费者购买的违规炒作行为，北京市住建委还表态将严厉查处，绝不姑息。同时强调，北京市将长期坚持房地产市场调控政策不动摇，严格执行住房限购等各项措施，坚决遏制投资投机需求。认真做好房地产市场调控工作，确保明年市场总体平稳，房价基本稳定。
         中原地产市场研究部总监张大伟告诉《证券日报》记者，市场化和法制化将是长远的发展方向。十八大提出了住房保障和市场配置“双轨制”的发展目标，这将有助推动市场均衡发展，住建部此番表态也明确将保障房配套设施放在重要位置。下阶段房地产市场供需结构将在“双轨制”的均衡发展中得到进一步调整，而差异化信贷政策仍将继续执行，房产税作为稳定房地产市场的长效机制或将取得新的突破。

    二、12月份徐州土地市场状况
    (1）      本月土地供应情况——土地出让列表