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世联_安徽淮南房地产项目区域市场营销顾问研究月报_15页_2010年WORD文档

淮南8月份市场月报





    淮南房地产市场8月份市场月报







    世联地产出品
    二○一○年九月七日


北京世联房地产顾问有限公司版权所有                               P.1
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    目录

    一、全国市场综述…………………………………………………P3
        1．1 政策导向……………………………………………………P3
    1.2 市场成交……………………………………………………P4
    1.3 土地市场……………………………………………………P4
    二、淮南市政策盘点…………………………………………………P5
    2.1 土地政策……………………………………………………P5
    2.2 金融政策……………………………………………………P5
    2.3 保障房制度…………………………………………………P6
    三、淮南市行业资讯…………………………………………………P6
    3.1 成交量解读…………………………………………………P7
    3.2 成交价格解读与分析………………………………………P7
    四、淮南市房地产市场分析…………………………………………P8
    4.1 销售走势……………………………………………………P8
    4.2 竞争分析……………………………………………………P8
    4.3 市场小结…………………………………………………P11
    五、典型项目营销事件……………………………………………P11
    六、业内人士谈市场………………………………………………P12
    七、本案状况分析…………………………………………………P13
    7.1 来访来电量分析…………………………………………P13
    7.1 营销推广分析……………………………………………P13
    7.3 潜在竞争分析……………………………………………P15
    7.4 该服务阶段核心问题及解决方案………………………P15
    八、项目组论市场…………………………………………………P16

    1、      全国市场综述
    1.1      政策导向
    8月16日，继国土部向银监会提供“闲置土地”开发商名单之后，银监会也在协调住建部为其提供一份“囤房”的开发商名单。此前，对于“国十条”中规定的“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区”的名单，有银行也表示需要有关部门尽快予以明确，使得房贷政策执行更到位。
    8月19日，上午10点30分，国土资源部召开房地产用地专项整治工作新闻通气会，公布全国闲置土地“黑名单”的具体处理意见，以及房地产用地中的闲置土地、囤地炒地、向别墅供地以及各地落实保障性住房供地情况。会上公布的数据显示，截至目前全国已开展查处各类违法用地2208宗，收取罚款或闲置费总计4.8亿元。
    8月21日，国务院副总理李克强召集华北、华东地区的11个省(区、市)政府负责人、中央有关部门负责人，在江苏常州召开加快保障性安居工程建设工作座谈会。李克强在会议上要求，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展。
    8月21日，国务院副总理李克强召集华北、华东地区的11个省(区、市)政府负责人、中央有关部门负责人，在江苏常州召开加快保障性安居工程建设工作座谈会。李克强在会议上要求，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展。
    8月30日，国家发改委主任张平在第十一届全国人大常委会第十六次会议上报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况。他在报告下半年经济社会发展工作重点时说，国家将“稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求”。

    1.2      市场成交
    8月份，北京网上期房签约面积约为64.12 万平米，为五月份以来的最高值，较之去年同期下降41.17%。上海一手住宅成交约136.34 万平米，这是本年度成交量第二高，仅次于四月份的138.53 万平米。广州一手住宅成交69.77 万平米，同比下降0.33%，环比继续上升。深圳一手住宅成交26.09 万平米，是上个月的两倍多，同比下降33.10%，幅度在缩小。从市场情况来看，目前楼盘销售去化率非常好，九月份降价的预期基本看不到。

    1.3      土地市场
    土地方面，今年上半年住房用地实际供应量5.6 万公顷，与去年同期实际供应量（2.4 万公顷）相比增加约135%，但与3 月份国土资源部公布的供地计划相比，仅实际完成全年计划的31.11%，并未达到预期目标。本月，杭州的住宅用地出让面积最大，为61.89万平方米，达到了今年的最大值。

    1.4      楼市点评
        目前政策已基本出尽，未来市场自身的力量将发挥其主导作用。世联研究认为，目前部分城市商品住宅成交量触底反弹的现象，说明市场信心逐步回升，但鉴于价格尚未真正松动，这种反弹的态势可能不会长久。从消费者心理预期的角度和开发商日趋紧张的资金链来看，未来可能重蹈上一轮调控的双触底过程，直到成交量的二次触底后，价格低谷才能形成。
    尽管下半年可能不会再出台更为严厉的调控政策，但从目前坚挺的房价来看，政策导向仍然不会放松。如果此轮调控目标达不到，将严重损害政府公信力，因而政府决心很大。为了走出以往越调越高的被动局面，一些根本性的制度改革将提上日程，一方面，出台的密集政策需要逐一消化，另一方面，诸如地方财政、保障房供给等一些促进房地产市场稳定发展的长效机制也将被建立。

    2、      淮南市政策盘点
    2．1 土地政策
    2．1．1 土地出让情况

序号	位置	面积	容积率	出让方式
1	安徽理工大学校本部	约400亩	≤4.0	招标
2	安徽理工大学西校区	约134亩	≤4.0	招标
3	安徽理工大学北校区	约472亩	≤3.0	招标

    2．1．2 山南新区土地情况
    截止8月24日，山南新区国土分局已办理相关供地53宗，面积10634.8003亩。（数据来源：淮南市国土资源局）

    2．2 金融政策
    淮南房产网（www.0554house.com）报道，农行相关人士称“暂停开发贷款发放”的说法不准确，农行确有通知进行开发贷款的“结构性调整”，并不是停止，但对于如何调整，“目前还没有具体的方案，仍需时间研究”。
    建设银行的相关负责人也称并没有收到总行关于暂停开发贷款的通知，到目前为止“建行的开发贷款并没有发生任何变化”。该负责人还认为“管理层窗口指导暂停开发贷的传言不可信，应该不会这样做”。
    在8月27日工行举行的中期业绩会上，工商银行董事长姜建清也明确对媒体表示，监管层并未叫停房地产开发贷款，“这是没有的事。”

    2．3 保障房制度
    淮南市被确定为28个公积金支持保障性住房建设城市之一。这是首批试点中安徽省唯一入选的城市。住房公积金贷款支持保障性住房建设，定向用于经济适用房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造安置用房和政府投资的公共租赁住房建设。据了解，28个试点城市中共有133个建设项目获批。
    “按照国家《实施意见》的要求，淮南市可用于支持保障性住房建设的资金结余约为21.99亿元。5个保障性住房项目被批准使用公积金建设。”淮南市住房公积金中心主任徐惠介绍说。据了解，淮南市利用住房公积金贷款支持保障性住房建设获批试点后，将会为当地的经济适用房及廉租房建设注入大量资金，也将带动住房投资和消费、提高公积金使用率，同时加快解决城镇低收入家庭住房问题。

    3、      淮南市行业资讯
    3．1 成交量解读
    淮南房地产市场1－8月份成交量走势

    （数据来源：淮南新地产交易网）
    8月份成交量与7月份相比有所上升，但是幅度不大，交易量整体维稳，市场发展平稳。

    3．2 成交价格解读与剖析
    淮南房地产市场1－8月份价格走势

    （数据来源：淮南新地产交易网）
    8月份成交单价与7月份相比上涨幅度在15%左右。
    受全国市场回暖影响，开发商对未来信心大增，这从山南新区土地放量可以看地出来，北京的九城计划进驻山南新区；

    4、      淮南市房地产市场分析
    4．1 销售走势
    从8月份市场数据来看，淮南房地产市场整体处于“量价齐升”阶段。
    受全国市场回暖的影响，开发商信心大增，对后市寄予较高期望，同时，从“国十条”调控效果来看，对四线城市影响不明显，就更增强了开发商的信心。
    老城区绝大多数项目销售情况比7月份会有所好转，但是山南新区各项目几乎陷入白炽化竞争，甚至开始“拼价格”，新老城区两重天。

    4．2 竞争分析
    1、金地滟澜山：“我地价最低我怕谁”
    ——快速回现目标下的地价走量

位置	淮河大道与南纬一路交汇处
在售产品	西班牙风格低密大盘，联排别墅、电梯洋房
户型	联排别墅：180－417㎡电梯洋房：95－140㎡
价格	电梯洋房：51