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    2011年成都房地产市场研究报告




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    第一章  市场背景篇              5
    一、城市经济              5
    1、GDP              5
    2、工业增加值              5
    3、进出口              6
    4、固定资产投资              6
    5、社会零售总额              7
    二、城市房地产与经济发展的关系              7
    1、GDP与房地产市场              8
    2、CPI对房地产行业的影响              8
    3、M2、调控与房价              9
    三、土地市场              9
    1、土地供求分析              10
    2、热点地块分析              16
    第二章  市场分析篇              20
    一、商品房市场              20
    1、商品房市场综述              20
    2、商品房市场供求分析              21
    3、商品房市场新增供应分析              24
    4、商品房市场成交分析              25
    5、商品房市场的价格分析              27
    二、商品住宅市场              28
    1、市场综述              28
    2、供求关系分析              29
    3、供应量分析              31
    4、成交量分析              37
    5、成交均价分析              41
    6、项目              46
    三、办公市场              48
    1、市场综述              48
    2、供求关系分析              48
    3、市场供应量分析              50
    4、市场成交量分析              53
    5、成交价格分析              55
    6、个案分析——新世纪环球中心              56
    四、商业市场              60
    1、市场综述              60
    3、市场供应量分析              62
    4、市场成交量分析              65
    5、成交价格分析              68
    6、个案分析——龙湖时代天街              69
    五、两限房市场              72
    1、市场综述              73
    2、量价分析              73
    六、产品篇              74
    1、产品综述              74
    2、案例分析              75
    七、营销篇              95
    1、营销综述              95
    2、广告媒体投放分析              97
    3、营销策略盘点              98
    4、案例解析              108
    第三章  2012年房地产市场走势预测              114
    一、房地产行业政策预测              114
    二、土地市场趋势预测              116
    三、房地产市场走势预测              117
    四、总结              122
    第四章  区域数据篇              125
    一、主城区数据              125
    1、城东              125
    2、城南              126
    3、城西              126
    4、城北              126
    5、城中              127
    二、郊区数据              128
    1、龙泉              128
    2、郫县              128
    3、双流              129
    4、温江              129
    5、新都              130






    第一章  市场背景篇
     一、城市经济
     1、GDP
    图 1-1- 1  2003年-2011年1-11月成都GDP走势

    数据来源：成都市统计局
    2011年1-11月成都市实现生产总值6263亿元，同比增长15.1%。虽然限购给房地产市场带来了不小的影响，但是整体看来，成都地区GDP还是呈现了强劲的增长势头。
    2、工业增加值
    图 1-1- 2  2002年-2011年1-11月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值)

    数据来源：成都市统计局
    2002年-2011年1-11月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势，且在2011年达到峰值1979.3亿元，同比上年增长22.1%。
    3、进出口
    图 1-1- 3  2001年-2011年1-11月成都进出口总额走势

    数据来源：成都市统计局
    成都进出口总量呈逐年递增态势，2011年成都进出口总额达到了341.1亿，同比上年增长了52.2%，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。
    4、固定资产投资
    图 1-1- 4  2003年-2011年成都房地产投资走势

    数据来源：成都市统计局
    从2003年-2011年1-11月成都房地产投资走势来看， 2011年成都固定资产投资总额达到4471.9亿元，房产投资总额1411.57亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到23.7%。
    5、社会零售总额
    图 1-1- 5  2002年-2011年成都社会消费品零售总额走势

    数据来源：成都市统计局
    2011年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2575.4亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。
    二、城市房地产与经济发展的关系
    一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。

1、GDP与房地产市场

    图1-2- 1  2003-2011年成都地区年度生产总值及增幅走势

    数据来源：成都市统计局
    从数据来看，今年的成都地区GDP同比增长15.10%。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖所用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。

2、CPI对房地产行业的影响

    图1-2-2  2010年—2011年11月成都地区各月CPI走势

    数据来源：成都市统计局
    通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。2011年11月份，成都市居民消费价格比上年同月上涨5.57%，为近两年来的新高。而房地产投资不再是居民的投资首选。

3、M2、调控与房价

    图1-2-3  2009-2010年成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较
    单位：亿元（左轴），元（右轴）

    数据来源：中国人民银行，CRIC
    从M2与房价关系可以看出，成都房价受调控影响。房价基本与去年房变动不大。成都作为一线城市，调控的作用大于M2的作用。预计2012年成都市房价趋稳。
    三、土地市场
    注：
    1、土地统计涵盖范围为成都五城区及郊县的双流、温江、都江堰、郫县、新都