第一部分全国房地产市场

一、2013年4月全国房地产市场政策研究

1、2013年4月全国房地产市场政策汇总

日期	重要事件	关键内容
2013.4.1	北京市地税局《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》	? 能够确定房屋原值和有关合理费用的，个人所得税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按20%税率计算； ? 纳税人不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。
2013.4.3	国土资源部发布公告，明确2013年重点工作，加强土地调控为首要目标	? 加强和改善土地宏观调控，加强和改进新增建设用地年度计划管理，强化土地规划统筹管控，加强和改进建设项目预审，加强房地产用地调控； ? 做好保障性安居工程用地供应，切实维护农民土地权益。
2013.4.3	苏州市住房公积金管理中心发布《关于调整苏州市住房公积金贷款相关规定的通知》	? 贷款额度调整为公积金账户余额十倍，贷款年限按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定；连续缴存期限上调至12个月； ? 中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房申请贷款的，其贷款额度可适当上浮，最多不超过3万。
2013.4.7	北京住房公积金管理中心《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》	自2013年4月8日起，借款申请人所购住房通过北京市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约的，其贷款业务按照新规定执行。 ? 明确二套房标准，有住房、有贷款记录以及有公积金提取记录的，均视为二套房。 ? 调整第二套住房贷款首付款比例：借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70％。 ? 合理确定借款申请人的贷款额度：根据借款申请人的月收入确定贷款额度； ? 限定借款申请人的月还款额； ? 调整借款申请人的住房公积金缴存要求； ? 加大住房公积金违规行为的惩处力度。
2013.4.7	杭州省直单位住房公积金管理中心发布《关于调整2013年度省直住房公积金贷款月缴交额标准的通知》	? 连续缴存满1年，且最近一年月缴存额在235元及以上的，可申请住房公积金贷款。 ? 贷款额度收紧，以公积金贷款50万元为例，此前职工只需月缴存额超过487元即可，调整后，最低月缴存额提升为1088元。
2013.4.9	住建部《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》	住建部表示，今年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套，要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围。今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。
2013.4.15	国土资源部印发《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》	确定在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、四川、陕西十省（区、市）开展试点，推进城镇低效用地再开发利用，优化土地利用结构，促进经济发展方式转变。
2013.4.15	国家发改委：部分房地产企业违反明码标价规定受到查处	国家发展改革委网站通报各地主管部门近期查处的违反明码标价规定的典型案件，共涉及8家违规企业，罚款总金额超千万元。发改委进一步强调，房地产企业必须严格按照国务院办公厅通知和《商品房销售明码标价规定》的要求，在交易场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，一次性公开所有可售房源。
2013.4.16	国土资源部公布2013年全国住房用地供应计划	2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍；其中，保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，商品住房用地计划供应10.92万公顷，“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的比重进一步提升至79.4%。
2013.4.18	中国土地勘测规划院召开新闻发布会，国土资源部介绍第一季度主要城市地价监测成果	2013年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为3175元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为5964、4702和676元／平方米；地价同比增幅持续两个季度上涨，涨幅有所增大。
2013.4.22	广州市国土房管局《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》	《通知》强调，房地产开发企业应严格执行商品住宅销售明码标价、一房一价规定。商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
2013.4.27	国土资源部印发《关于下达〈2013年全国土地利用计划〉的通知》	? 2013年全国下达各地新增建设用地计划安排量与去年持平； ? 控制大城市建设用地规模，合理安排中小城市和小城镇建设用地，对农村地区实行新增建设用地计划指标单列，单列规模不得低于国家下达计划指标总量的3%～5%。 ? 用地计划指标要向保障性住房、医疗卫生、教育科技、社会保障等领域倾斜，提高经济社会发展的协调性。 ? 合理安排基础设施和产业用地。

策源观点一：后“国五条”时期，热点城市各出措施保平稳

    数据支持一：北京、广州相继出台措施，进一步完善国五条细则。
    继3月30日北京市地税局出台《北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》后，4月1日，北京市地税局再度发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》，对二手房交易中个税征收的相关问题进行进一步解答，严格20%个税征收方针。4月7日，北京市相继将公积金、商业贷款购买二套房的首付比例提高至70%，利率按1.1倍计算。另据媒体消息，北京正在研究限价房序列管理的具体细则，部分适合自住、改善需求的商品房将纳入该序列，并对购房人的资格和再上市条件进行限定。
    4月22日，广州市国土房管局对广州市各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》，要求住宅预售价格自4月24日起须网上申报，对于申报价格过高且不接受指导的，将采取与北京、上海类似的措施暂停发放预售许可。
    数据支持二：杭州、苏州收紧公积金贷款。
    4月8日，苏州市住房公积金贷款额度调整为借款申请人账户余额的10倍，连续缴存期限由6个月调整为12个月以上。苏州下辖的昆山市当日随即跟进了这一政策。4月10日，杭州省直单位住房公积金管理中心发布通知，将浙江省级单位职工公积金可贷额度的最低月缴存比例大幅提升。以公积金贷款50万元为例，此前职工只需月缴存额超过487元即可，调整后，最低月缴存额提升为1088元，提高了123％。与此相应，公积金贷款30万元、20万元所需的月最低缴存额度也大幅提升。

策源观点二：住宅用地计划供应量公布，切实执行落实计划成为重点

    数据支持一：全国住房用地供应量连续两年减少，但明显高于过去5年年均实际供应量。
    4月16日，国土资源部公布了2013年全国住房用地供应计划，2013年全国住房用地计划供应为15.08万公顷，相比去年计划供应的17.26万公顷减少13%，但相比去年实际供应增加36%，是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍。

    数据支持二：“三类住房”用地计划供应占比继续提高。
    2013年保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，用于满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地需求；商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷。“三类住房”用地占住房用地计划总量的79.4%，处于2010年以来最高水平。
    数据支持三：切实执行完成计划成为重点。
    2012年8月，国土资源部对当年住房用地供应计划由17.26万公顷下调至15.93万公顷，年末统计全年住房用地实际供应11.08万公顷，计划完成率为70%，较之前两年有所提高（《2012年国土资源公报》数据）。2013年已公布的供应计划量虽有所紧缩，但仍高于此前实际供应，表明中央在制定计划时更加务实，在目前房地产市场调控力度进一步加大的背景下，企业拿地将更为谨慎，切实落实供应计划，合理调整供地节奏，将是2013年各地政府土地供应工作的重点。
    数据支持四：一线城市计划供应量同比小幅增长。
    从各省市计划供应来看，由于全国总体计划供应减少，大部分省市计划供应量低于去年，仅有西藏、天津、安徽等十个省市供应量有所增加。据国土资源部公告称，2013年70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量（4.03万公顷）的1.2倍，“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%，其中一线城市（北、上、广、深）计划同比增加2.8