2013年4月开封地产市场月度分析报告
     
    一、宏观政策
    1、3月31日晚，郑州版国五条出台！---整体市场向好，但未来政策不容乐观
    ?      努力保持住房价格基本稳定。我市2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。
    ?      保证普通商品住房及用地供应。各有关部门要建立行政审批快速通道，将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目纳入行政审批快速通道，尽快形成有效供应。
    ?      继续加大保障性住房建设。要求12月5日前完成开工建设保障性住房45848套、基本建成45672套的建设任务。加大棚户区改造力度，积极推进以城中村、旧城改造为主导的棚户区改造工作，不断增强中心城区功能。
    ?      加强商品房价格管理。在商品房预售审批时，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证。对擅自提高商品住房销售价格，由房管部门约谈房地产开发企业，要求限期整改。对拒不整改的可暂停该项目网上签约资格。
    ?      进一步加强房地产市场监管。及时开展房地产中介市场的专项整治工作，对扰乱市场秩序的中介机构进行集中整治和清理，进一步规范房地产中介市场秩序。
    ?      加强市场信息引导。建立市房管部门牵头，国土、规划、建设、统计、工商、地税等部门参与的信息公开和市场监测分析研究机制，动态监控房地产市场走势，分析住房供求结构变化和存在的问题，定期发布住房土地供应等方面的权威信息，根据市场变化及时发布住房消费警示，引导理性投资和合理消费。新闻媒体要加强正面引导等。
    与其他地区国五条细则内容不同，市民最关心的问题在郑州版国五条中未提及。
    ?      20%个税政策。在之前发布的上海、北京、重庆、广东版国五条细则中，都或多或少对20%个税政策有所涉及，但郑州版国五条细则对此只字未提。
    ?      二套房利率。郑州国五条细则出来之前，市民们都在猜想二套房利率会变动多少，对以后买房有什么影响。但失望的是郑州版国五条细则对此没有提及。
    ?      限购扩大多少。根据国务院国五条细则，限购区域应覆盖城市全部行政区域。很多郑州市民担心自己看中的房子会加入限购行列，但是郑州版国五条细则没有提及这个问题。
    1）核心观点：郑州国五条乃政府无奈之举，只为响应中央号召，政府仍不愿意舍弃土地这块肥肉。因此来看短期内河南地区政府不会对地产市场有太多的干预。因此地产市场将会有所发展，但如果发展过快、房价上涨过快，政府应会有所动作。（可参照2012年政府调控，政府出台限制房价上涨过快城市，并颁布限购令。对地产市场造成严重打击。）
    2）政策追踪：
    ①郑州新政10天：中介纷纷“返巢” 部分门店转战租赁；
    ②郑州新政10天：楼市再现凌晨排队买房 房价涨不停；
    此次政策出台后：一手房市场大好、二手房市场遇冷。整体来看郑州版新政对市场不会造成太大冲击。“新政稳定了人民的预期，也提醒投机型客户未来不会有机可乘。预计今年房价会是稳中小升的趋势。”
    
    二手房冷清
    
    开封低端刚需楼盘开盘较为火爆
    
    开封低端刚需楼盘开盘较为火爆
    3）后市建议：建议紧抓上半年市场，完成一定的销售冲刺。以免下半年市场转冷，后市销售困难。
    二、4月楼盘营销活动信息

    开封本月各项目活动主要为暖场活动。加之本月雅安地震，因此部分项目运作了一些公益捐款活动。此举可谓名利双收。但整体来看各项目活动参与度很高，但实际效果有限，对销售整体促进效果不明显。
    三、4月份媒体投放分析

    备注：塞纳左岸在汴梁晚报封面，长期投放豆腐块广告（本月约投放10-15次），但经了解其主要作用是扩大客户对项目的认知度，因此其来电效果并不理想。
    核心总结：本月动作较多的是市区内存量较大的各中低端楼盘，西区虽然部分楼盘也有动作，但动作相对较少。结合市场大势，分析得知：1、目前刚需市场再次得到小幅度的爆发，因此市区内中低端刚需类楼盘集中而动，抓取刚需客户。2、西区各盘，本月动作较少，分析其原因如下：虽然市场有向好发展的趋势，但主要的客群还是刚需，但西区各楼盘，所针对的客群多为改善类，且近期各楼盘存量有限，因此本月西区各盘动作不大。
    四、重点竞争项目
    1、蓝湾国际---西区两房变三房典范，主推小户型
    1.1、项目概况---紧邻本案，核心竞争
    蓝湾国际位于郑开大道与集英街交汇处，紧邻碧水蓝城，开发商为开封新芒果房地产有限公司，总占地约66亩，总规划面积近14万平方米，商业+精致住宅为一体的住宅类项目。项目分2期开发，目前推出第2期，共4栋楼，预计2014年交房。
    1.2、项目现状---蓄势待发，只等预售
    项目目前处于认筹阶段，4月份推出2期的1、2号楼2栋楼，共27层，1梯2户。共计216套房源，认筹开始于4月1日，预计5月25日解筹。目前项目1、2号楼预售证还未下发，因此预计开盘时间有可能延后。
    



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    认筹
    认筹
    
    值得注意的是：VIP卡采用0元入会，自2013年4月1日起至5月25日止，到指定银行以个人名义预存2万元整，凭存款凭证及本人身份证到售楼部办理VIP登记预约，另可享受从VIP登记之日起计算，日增值100元，最高可享2万抵4万优惠。（此举可谓无预售证的无奈之举。）
    优惠措施：120平米以下2万抵3万，120平米以上2万抵4万。一次性额外优惠3个点，按揭额外优惠1个点。
    销售政策：首付分期，第一次首付最低4.5万，每套房30%首付分三次付清。（例：首付15万，第一次付4.5万、第二次付5万、第三次付5.5万）均价5300-5400元/㎡。
    剩余房源：顶层+商业。
销售策略：认筹+常规尾房销售，4月份项目认筹约100套。
    推广策略：高性价比、低总价推广为主。主要推广渠道为汴梁晚报、古城广告夹报、乐购报纸、派单。由于其推广不多，因此每日来电较少，多为来访。来访也多为路过。每天约10组以下。
    1.3、产品特征---经济精致户型，主推性价比，低总价
    项目主推户型为小户型，主推魔变三房（例：89㎡房源送入户花园、阳台算半面积。实际得房面积约105㎡）产品面积区间在：90-130㎡。