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         2012年11月份徐州市房地产市场月报

    2012年11月份市场月报

    （1）      11月份徐州房地产市场供应分析
    （2）      11月份徐州房地产市场成交分析
    （3）      11月份徐州商品房市场供求关系分析
    （4）      徐州市区11月各区域成交面积及套数分析
    4、      本月重点楼盘住宅成交跟踪
    （1）      11月份重点跟踪项目备案明细
    （2）      11月份徐州楼市销售动态
    （3）      11月份徐州楼市销售排名
    五、报广分析
    （1）      投放情况
    （2）      11月份各类房产广告分布
    （3）      11月份区域楼盘投放量统计
    （4）      11月份广告投放媒体分布

1、宏观焦点

     房价年末忽然跳涨引发政策加码担忧
         临近年终，楼市忽然爆发，表现出强烈的翘尾行情。截至11月25日，全国54个主要城市新建住宅签约套数达到236295套，超过此前创出近2年新高的7月同期水平，环比10月份同期的上涨幅度更是达到了30.6%。
    “金11月”基本坐实。目前来看，楼市交易仍在增长通道，考虑到保障房年终集中交付的因素，12月份仍可能保持较高成交量。
        与此同时，价格也出现明显反弹，尤其是一线城市，个别项目和区域的价格从年初至今已经上涨3成。在楼市淡季，量价表现出明显的逆调控特征，已引起各方关注。多地发改委急查限购资格造假，财政部表态房产税试点将扩大，住建部重申调控不放松。这些因素将对明年初的价格升幅产生制约作用，房价难以出现暴涨。
         房价年末跳涨
         进入11月后，一二线需求相对旺盛，近期政策相对稳定，使购房者对房价看跌预期有所改变，积累需求释放，加之目前可售存量的绝对水平仍处高位，因此一二线市场呈淡季不淡态势。总体来看，一线城市成交仍相对好于二线，虽然上周一线城市成交环比略有回调，但同比增幅仍明显高于二线。伴随着11月成交创新高，各地楼市也出现明显的价格上涨。“广州番禺的新房价格，从年初到现在涨了3成，均价都到16000-17000元了。”一直关注番禺房价的程芸，刚买入一套奥园的二手房，而单价已从年初的12000多元/平方米涨到了15000元/平方米。她说，从下半年开始，郊区价格在补涨。北京也是如此。通州的新房源均价也已涨到17000元/平方米，如新开盘的华业玫瑰东方年初，该项目最低至13000-14000元/平方米。此前的10月，70大中城市半数房价上涨。从目前一线城市及热点二线城市的表现来看，11月价格继续环比上涨的城市增多，是大概率事件。
        一线城市房价存在上涨压力，以北京为例，刚需房源供不应求，改善需求也较旺盛，近期楼盘打折优惠幅度持续减少，房价持续上涨。多位中介人士指出，近期购房升温一部分原因是“恐慌性需求”入市。对此，北京市住建委相关负责人日前明确表示，北京将继续严格执行包括住房限购在内的调控政策，遏制投机投资性需求将长期坚持。
         北京市住建委称，北京有9000余套商品房有望年底前形成实际供应，已开工未预售的商品房项目还有1200万平方米，不少将于明年上半年形成实际供应。商品房库存有5.4万多套，存量房供应潜力巨大，北京楼市不具备明显反弹的条件。市民盲目非理性的购房存在较大风险。
        限购仍将坚持
        与房价上涨的势头并行的是，多地发改委正在严查购房资格审核。据了解，发改委检查的时间集中在2012年11月前后，主要科目是购房资质是否合规问题。这意味着，审定社保、个人所得税等购买资质相关的工作，成为执行和落实限购政策的核心。自2010年实行限购政策以来，地方或明或暗放松限购的动作从未间断。一位全国性开发商称，城市之间对限购的执行力度存在较大差异，有的偏松，有的偏紧，这多少会对当地的房地产市场产生影响。住建部政策研究中心主任秦虹在一次会议演讲中提及，为了防止住房金融化，楼市还要长期限制投资投机需求，限购将被长期坚持。
        暴涨不被允许
        明年全国“两会”前的调控，更多为喊话及行政干预，极端情况下可能披露扩大房产税试点城市，将对地产板块的估值造成压力。张磊认为，2013年的房地产市场，即使不出台新政策加大调控强度，保持现有调控力度则是毫无疑问的，投资性需求不要对此抱怀疑态度。退一步说，如果明年3月房价上涨，也不可能或不允许是暴涨，否则必定会迎来更强硬的调控。11、12月房地产行业的新增供应量、库存仍维持高位，多数开发商倾向于选择稳价去货，涨价动力不大。
        据调研多家开发商的信息显示，新开工、拿地回升但幅度较小且集中在龙头房企，战略分歧加大，有退出行业意愿的开发商增加，房地产投资、新开工仍持续低迷。因此，预计楼市近期仍以稳定为主。
        链家地产分析师张絮认为，市场走势依然在监管层的掌控之中，高成交下的温和反弹也是在容忍范围之内。短期来讲，如果价格涨幅过高，诸如首套住宅利率优惠收紧等简单政策就会对购房者预期产生立竿见影的影响，对价格涨势产生影响。长期来看，政策层面也不会放任市场出现大幅反弹。
     中国社科院建议:人均用房超40㎡部分应征房产税
        中国社科院财经战略院28日发布主题为“新型城市化背景下的住房保障”的财政政策报告，建议在新型城市化背景下，中国应采取多种手段增加保障性住房供给，并以保有环节差异化房产税调节市场化住房价格，逐步将房产税改革推向全国。
    　　报告认为，中长期看，住房保障的目标应确定为保障所有在城市生活的人群拥有“可支付、合理、适宜的居住空间”。为实现这一政策目标，报告指出，特定时期采取以行政手段控制住房市场有其合理性，但在长期内应放弃单纯以房价为调控目标，而应重视人们居住空间的合理化和可支付性，采取以经济利益调节、市场化管理手段为主体的住房保障政策框架。这一政策框架的基本思路可概括为三大主体政策和相关配套政策。
    　　根据报告，三大主体政策中，一是要形成市场化住房与保障性住房协调发展的住房供给体系，采取多种手段增加保障性住房供给，当前可采取加大公租房建设力度，通过免交保有环节房产税等手段激励小产权房、商品房纳入保障性住房租赁体系等。
    　　二是以保有环节差异化房产税调节市场化住房价格，从而提高超过“合理居住空间”的持有商品房的成本。报告建议应及时推广上海、重庆经验，针对居民用房开征保有环节的差异化房产税，对于城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，无论其住房是何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，对于40平方米及以下部分，则不征收保有环节房产税。这一税制不仅覆盖新上市的商品房，且向现有存量房覆盖。从总结上海、重庆房产税经验起步，不断扩大试点范围，逐步推进并鼓励地方探索，最终过渡到全国统一制度设计，由地方选择具体参数实施。
    　　三是基于市场化原则管理保障性住房，增强保障性住房的资产属性，应简化当前种类繁多的保障性住房的复杂管理格局，将其统一为单一的保障性住房。保障性住房应封闭运行，允许中低收入居民按统一的、市价70％的标准租赁或购买保障性住房。现阶段应主要采用租赁的方式。
     南京楼市11月环比上涨1.39% 连续7个月呈现上涨趋势
        根据中国不动产研究中心对南京楼市八大板块80家在售楼盘进行的房价涨跌数据统计显示，11月份南京新房价格环比上涨1.39%，涨幅较10月份有所增速，这也是南京楼市连续7个月价格上涨。其中，南京城东板块以环比涨幅3.68%领涨，而仙林、城南、江北出现了高于一个百分点的增幅。在楼盘涨价中，朗诗绿色街区11月每㎡价格上涨1700元，涨幅达到15.5%，成为南京涨幅最高的楼盘，此外保利保利罗兰香谷紧随其后，单月的涨幅也达到了13.2%。
    　　对于南京楼市价格的上涨，南京房地产行业一位也人士对《每日经济新闻》记者分析称，虽然11月南京楼市价格继续上涨，但是对比前几个月目前进入缓涨状态，原因是由于现阶段楼市调控政策再度强化的可能性不大，限购底线目前也无法打破。还有一方面就是进入年底各大商家都在冲刺年度业绩，竞争显得格外激烈，为了进一步去库存化，楼盘出现大幅涨价的可能性不大。
    　　城东板块涨幅最大
    　　据统计数据显示，在南京8大板块中，南京城东板块涨幅高达3.68%，成为南京楼市涨幅最大的板块，而据记者了解，自从今年8月份以来，南京城东板块一直保持涨价的趋势。
    　　在城东板块的所有楼盘中，富力城11月份涨价势头十足，上涨幅度为12.55%,其中在10月份推出的52号楼，户型面积为79至137㎡，均价为每㎡ 12000元，而到了11月24日该楼盘加推47号楼，均价却上涨到了每㎡ 13500元每㎡。此外，城东板块改善盘紫金东郡近期增加了部分小户型房源10月28日二期开盘价格较前期在售房源上涨了1000元每㎡。
    　　相对于城东板块的大幅上涨，11月城南板块房价平均上涨了1.3%,其中朗诗绿色街区一个月每㎡价格上涨了1700元，涨幅达到15.5%。城北板块涨幅达到0.99%,仙林板块涨幅高达2.64%，其中，保利罗兰香谷上涨1400元每㎡，上涨13.2%，从而拉高了板块整体涨幅。河西板块房价环比上涨0.81%，在调查抽样的15家楼盘中，仅3家楼盘呈现上涨趋势，其中海峡城涨幅最高为8.82%。
    　　涨幅多为取消此前优惠
    　　据《每日经济新闻》记者了解，11月份南京房价上涨的楼盘大都是尾房，以江宁板块的丹佛小城，现在在售房源全线清仓，均价10000元每㎡左右，比前期价格下跌了500元每㎡。其实，按照目前楼市调控政策不放松的状态，楼市涨价幅度也并不明显，很多楼盘涨价幅度大都是取消此前推出的优惠方式进行价格上的暗涨，其中位于南京河西板块的天玺国际广场在11月份取消了之前5万定金抵8万房款的优惠。
    　南京二手房前11月涨幅8.88%
    　新房价格连续7个月呈现上涨趋势，二手房价格也不甘落后。据南京本地一家房地产网站统计数据显示，今年前11月南京二手